Real Estate as a Capital Investment for Doctors: Benefits and Costs

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

You work 50 hours a week, sometimes more. Your salary or practice profit has long been in the range where every additional euro ends up at the tax office at 42%. Colleagues talk about their rented apartment, and the bank sends offers every few months.

Lohnt sich das wirklich? (Is it really worth it?) The answer depends on your career stage: training, senior physician, or practice owner. Different rules apply at the bank and different numbers at the tax office.

For doctors with high incomes, a rented apartment can be a sensible building block for wealth accumulation. Interest, depreciation, and running costs lower tax, by around €5,600 to €7,000 in the first year in the example. Before tax, the apartment usually costs money. Training contracts and practice loans affect financing possibilities.

01Three Stages: Training, Clinic, Practice

	In Training	Senior Physician in Clinic	Own Practice
Income	Scale salary, rises	Senior contract + extras	Practice profit
Contract	often fixed-term	mostly permanent	self-employed
Tax Rate	often 30-42 %	mostly 42 %	42-45 %

Doctors are a preferred customer group for banks, but high career-specific credit needs (like practice takeovers) must be planned ahead. The primary benefit is tax optimization through depreciation.

FAQ

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Ärzte?

Das hängt von Steuersatz, Einkommenssicherheit und Plänen ab. Bei einem Grenzsteuersatz zwischen gut 40 und 47 % senkt eine finanzierte Neubauwohnung im Beispiel die Steuer um rund 5.600 bis 7.000 € im ersten Jahr. Vor Steuern kostet sie rund 585 € im Monat. Sie passt, wenn Sie das tragen können und langfristig Vermögen aufbauen wollen.

Bekommen Ärzte bessere Konditionen bei der Bank?

Viele Banken stufen Heilberufe günstig ein, weil die Einkommen hoch und stabil sind. Einen Anspruch auf bessere Zinsen gibt es nicht. Entscheidend sind Haushaltsrechnung, Eigenkapital und bestehende Kredite.

Kann ich als Assistenzarzt eine Wohnung finanzieren?

Oft ja, wenn der befristete Vertrag noch ausreichend lange läuft und die Haushaltsrechnung passt. Manche Banken verlangen eine unbefristete Stelle. Arbeitsverträge in der Weiterbildung dürfen bis zu acht Jahre befristet werden (§ 1 ÄArbVtrG).

Was brauchen niedergelassene Ärzte für die Finanzierung?

Meist die Einkommensteuerbescheide und Abschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre, eine aktuelle BWA, eine Aufstellung der Praxiskredite und Nachweise über Eigenkapital. Die Bank rechnet häufig mit dem Durchschnitt mehrerer Jahre.

Wie viel spart ein Praxisinhaber mit 180.000 € Einkommen?

Mit derselben Beispielwohnung und degressiver AfA rund 6.594 € Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag im ersten Jahr, ledig und ohne Kirchensteuer. Bei der Zusammenveranlagung mit einem Partner mit geringerem Einkommen ist es weniger.

Sollte ich erst die Praxis und dann die Kapitalanlage finanzieren?

In vielen Fällen ja. Ein laufender Wohnungskredit verringert den Spielraum für den Praxiskredit. Wer eine Niederlassung plant, sollte die Reihenfolge vorher mit der Bank klären.

Muss ich mich als Ärztin um die Vermietung kümmern?

Nicht um alles. Eine Sondereigentumsverwaltung übernimmt gegen Gebühr Mietersuche und Abrechnung. Steuererklärung, Eigentümerversammlung und grundlegende Entscheidungen bleiben bei Ihnen.

Gehört die vermietete Wohnung zur Praxis?

Nein, eine vermietete Wohnung, die mit der Praxis nichts zu tun hat, gehört zum Privatvermögen. Die Mieten sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Für Praxisräume im eigenen Haus gelten andere Regeln, die Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten.