Real Estate Investment in Bremen: Facts, Districts, and an Honest Calculation
Moe Afonso · 2026-10-13
588,413 | Inhabitants | Main residence, 31.12.2025 3.2 % | Vacancy | Census, 15.05.2022 €2,520/m² | Used condominium | Average 2025, Appraisal Committee €10.81/m² | Asking rent | Median 2024, City of Bremen
Bremen is rarely at the top of the list when investors talk about cities. Hamburg is more expensive and better known, Hannover is closer to many buyers. Nevertheless, it is worth a look: Used apartments cost an average of around €2,520/m² in 2025, and rental apartments are scarce.
Whether that is enough is decided by numbers. Bremen has good sources for this: an appraisal committee, a qualified rent index, and annual monitoring by the construction authority that evaluates the asking rents of each district. We have compiled this data, each with source and status.
Finally, we calculate two apartments, one used and one new. Both calculations also show what comes out of your pocket every month.
A growing population of 588,413 (end of 2025), 54% single-person households, a structural vacancy of only about 1%, and asking rents that have risen by 23% from 2020 to 2024 speak for Bremen. Used condominiums cost an average of around €2,520/m² in 2025. In contrast, there is an unemployment rate of 10.6%, rent control and a lowered cap limit until 2029, and a forecast according to which the state's population will hardly grow by 2044. Fully financed, you usually pay extra every month at today's interest rates.
01Bremen in numbers
The table summarizes what matters for a rented apartment.
| Key Figure | Value | Source and Status |
|---|---|---|
| Inhabitants (Main residence) | 588,413 | State Statistical Office Bremen, 31.12.2025 |
| Development since 2015 | +5.6 % | State Statistical Office, own calculation |
| Forecast State of Bremen 2044 | approx. 710,000 (+0.7 %) | Population forecast, October 2025 |
| Households | 308,313 | Housing and construction monitoring, 2024 |
| Share of single-person households | 54.1 % | Housing and construction monitoring, 2024 |
| Apartments | approx. 304,000 | Housing and construction monitoring, 2024 |
| Vacancy rate | 3.2 % | 2022 census, as of 15.05.2022 |
| Vacancy longer than one year | approx. 1 % | 2022 census, according to monitoring |
| Owner-occupancy rate | 37.0 % | 2022 census, as of 15.05.2022 |
| Unemployment rate | 10.6 % | Employment Agency, September 2026 |
| Social security employees (workplace) | 302,219 | Federal Employment Agency, 30.06.2025 |
| Commuter balance | +80,089 | Federal Employment Agency, 30.06.2025 |
| Students (State of Bremen) | 38,249 | State Statistical Office, Winter semester 2024/25 |
| Rent index, average | approx. €7.69/m² | Rent index 2026, own calculation |
| Asking rent, median | €10.81/m² | Housing and construction monitoring, 2024 |
| Purchase price used apartment | approx. €2,520/m² | Appraisal Committee, 2025 contracts |
| Purchase price new apartment | approx. €5,370/m² | Appraisal Committee, 2025 contracts |
| Rent control | yes, until 31.12.2029 | State ordinance from Nov 2025 |
| Cap limit | 15 %, until 31.08.2029 | Cap limit ordinance 2024 |
| Transfer tax | 5.5 % | Bremen, since 01.07.2025 |
02Districts overview
| District | Character | Asking rent 2024 (Median) | Purchase price used 2024 |
|---|---|---|---|
| Schwachhausen | Bremen houses and old buildings | €11.16/m² | well over €2,600/m² |
| Östliche Vorstadt | "Viertel" at Steintor, dense | €11.60/m² | nearly €3,000/m² |
| Findorff | Wilhelminian style north of station | €11.96/m² | over €2,600/m² |
| Neustadt | Left of the Weser, near university | €11.79/m² | over €2,600/m² |
| Walle / Überseestadt | Port area with much new construction | €12.80/m² | approx. €2,100/m² (excl. Überseestadt) |
| Woltmershausen | Tobacco Quarter, ongoing conversion | €11.26/m² | approx. €2,100/m² |
| Vahr and Osterholz | 1960s/70s estates | €10.17/m² | approx. €2,100/m² |
| Gröpelingen / North | West and North, cheaper | €9.55/m² | under €2,000/m² |
Bremen is a solid location with stable demand but high unemployment. Rents have risen significantly, but rent control limits potential. Investors should carefully check the existing rent and the condition of the mostly older building stock.
FAQ
Lohnt sich eine Wohnung in Bremen als Kapitalanlage?
Das hängt von Kaufpreis, Miete und Finanzierung ab. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Schnitt rund 2.520 €/m², bei einer Miete von 8,50 €/m² entspricht das etwa dem 24- bis 25-Fachen der Jahresmiete. Voll finanziert mit 3,8 % Zins zahlen Sie damit in der Regel monatlich zu. Für Anleger mit Eigenkapital und langem Horizont kann Bremen wegen der knappen Mietwohnungen trotzdem passen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Bremen?
Mit dem Durchschnittspreis von 2.520 €/m² und dem Mietspiegel-Durchschnitt von rund 7,69 €/m² liegt die Bruttomietrendite bei 3,7 %. Mit der Angebotsmiete bei Weitervermietung von 10,42 €/m² wären es 5,0 %. Neubauwohnungen kommen auf rund 2,8 %. Nach Hausgeld, Rücklage und Verwaltung bleibt weniger.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Bremen?
Laut Gutachterausschuss kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung 2025 im Schnitt rund 2.520 €/m², eine Neubauwohnung im Erstverkauf rund 5.370 €/m². Die Preise unterscheiden sich stark nach Stadtteil: In der Östlichen Vorstadt und in Oberneuland lagen sie 2024 bei knapp 3.000 €/m², in Gröpelingen, Vegesack und Huchting unter 2.000 €/m².
Welche Stadtteile eignen sich in Bremen für eine Kapitalanlage?
Das hängt von Budget und Zielgruppe ab. Schwachhausen, Findorff, die Östliche Vorstadt und die Neustadt haben hohe Angebotsmieten um 11 bis 12 €/m² und gefragte kleine Wohnungen. Walle mit der Überseestadt und Woltmershausen mit dem Tabakquartier prägt der Neubau. In Vahr, Osterholz, Gröpelingen und Bremen-Nord sind die Preise niedriger, dort sollten Sie Haus und Verwaltung besonders genau prüfen.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Bremen?
Ja. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesverordnung gilt bis zum 31.12.2029. Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind ausgenommen.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Bremen?
In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt vom 01.09.2024 bis zum 31.08.2029.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bremen?
Seit dem 01.07.2025 beträgt die Grunderwerbsteuer in Bremen 5,5 %, vorher 5,0 %. Mit Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Makler bei rund 7 bis 7,5 % des Kaufpreises.
Wächst Bremen?
Ja, langsam. Ende 2025 hatte die Stadt 588.413 Einwohner, rund 2.100 mehr als ein Jahr zuvor. Das Statistische Landesamt erwartet für das Land Bremen bis 2044 nur noch ein Plus von 0,7 %, getragen von Zuwanderung.