Real Estate Investment in Neuss: Facts, Locations, and an Honest Calculation

Kevin Celentano · 2026-10-13

153,767 | Inhabitants | official, as of 31.12.2025 2.6 % | Vacancy | Census 2022, as of 15.05.2022 42.3 % | Single households | Census 2022 €2,950/m² | Used condominium | Appraisal Committee Neuss, 2025

From the banks of the Rhine in Neuss, you can see the Düsseldorf Media Harbor. Anyone looking for an apartment as a capital investment in Düsseldorf and failing due to the prices often ends up in Neuss. A used apartment here costs an average of around €2,950/m².

Neuss is more than just a suburb. The city has more jobs than working inhabitants, one of the state's largest inland ports, and its own city center with over 2,000 years of history. For landlords, however, other things count: vacancy, the rent index, and what's left over each month.

A tight housing market with 2.6% vacancy, a large commuter surplus, and proximity to Düsseldorf speak for Neuss. Used condominiums cost an average of €2,950/m² in 2025, rented ones around €2,750/m². In contrast, there is a rent index of around €8/m² for 60s/70s apartments, rent control, and a forecast for a 6% population decrease by 2050. Gross yields are typically between 3.5% and 4%.

01Neuss in numbers

Neuss is an excellent alternative to Düsseldorf, especially for professionals commuting across the Rhine. The moderate vacancy and stable economy provide security, but the population forecast requires careful selection of objects.

FAQ

Lohnt sich eine Wohnung in Neuss als Kapitalanlage?

Das hängt von Kaufpreis, Baujahr und Finanzierung ab. Neuss hat wenig Leerstand und viele Arbeitsplätze, aber die Mietpreisbremse und eine Prognose mit sinkender Einwohnerzahl. Bei einer gebrauchten Wohnung mit Mietspiegelmiete liegt die Bruttomietrendite bei rund 3,5 bis 4 %. Mit Finanzierung zahlen Sie in vielen Fällen monatlich zu, auch nach Steuern.

Wie hoch ist die Mietrendite in Neuss?

Brutto meist zwischen 3,5 und 4 % für eine vermietete gebrauchte Wohnung. Der Gutachterausschuss nennt für vermietete Wohnungen mit 50 bis 120 m² einen Rohertragsfaktor von 24,5, das entspricht rund 4,1 %. Kleine Wohnungen bis 49 m² kommen mit einem Faktor von 20,8 auf rund 4,8 %.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Neuss?

Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt rund 2.950 €/m². Je nach Baujahr lag der Mittelwert zwischen 2.590 €/m² (1950 bis 1974) und 4.100 €/m² (2010 bis 2023). Neubauwohnungen kosteten im Erstverkauf 5.650 €/m², bei allerdings nur 16 ausgewerteten Verkäufen.

Gibt es eine Mietpreisbremse in Neuss?

Ja. Neuss steht in der Mieterschutzverordnung NRW. Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, gültig bis 31.12.2029. In laufenden Verträgen gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren bis 28.02.2030. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Welche Stadtteile sind in Neuss für Kapitalanleger interessant?

Für kleine Wohnungen und Pendler eignen sich vor allem die Innenstadt, das Dreikönigenviertel und Furth. Ruhiger und eher für Paare und Familien sind Reuschenberg, Norf und Rosellen. In Erfttal und Weckhoven sind die Preise niedriger, die Wohnanlagen aber oft älter. Die Richtwertzone jeder Adresse finden Sie im Portal BORIS.NRW.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Neuss?

In Nordrhein-Westfalen fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,8 % des Kaufpreises. Ohne Makler sind es bei 192.000 € Kaufpreis rund 15.900 €, also 8,3 %. Mit Makler kommen meist 3,57 % hinzu.

Ist Neuss eine Alternative zu Düsseldorf?

Bei den Kaufpreisen ja, gebrauchte Wohnungen kosten in Neuss deutlich weniger. In beiden Städten gilt die Mietpreisbremse, und auch die Mieten liegen in Neuss niedriger. Die Rendite ist deshalb nicht automatisch höher. Ein Unterschied liegt in der Prognose: Für Neuss erwartet IT.NRW bis 2050 einen Rückgang der Einwohnerzahl.