Real Estate Investment in Schwerin: Facts, Locations, and an Honest Calculation
Andriy Bezborodko · 2026-10-13
97,922 | Inhabitants | official, as of 31.12.2025 54.1 % | Single households | Census 2022 €1,941/m² | Used condominium | Appraisal Committee, 2025 6.0 % | Vacancy | Census 2022
Schwerin is the smallest state capital in Germany. For investors, something else is more interesting: the population has risen since 2011, and used apartments cost less than €2,000/m².
At the same time, every sixteenth apartment was vacant in the 2022 census, and the unemployment rate is nearly double that of the surrounding area.
Population growth since 2011, many single households, and prices around €1,900/m² speak for Schwerin. Dagegen stehen vacancy of 6.0%, high unemployment in the city, and a slightly negative long-term forecast. Gross yields are around 3.5% to 4.7%. No rent control applies here.
01Schwerin in numbers
| Key Figure | Value | Source, Status |
|---|---|---|
| Inhabitants | 97,922 | Destatis, 31.12.2025 |
| Vacancy rate | 6.0 % | 2022 census |
| Rent index (modernized) | €5.60/m² | Rent index 2026/27 |
| Purchase price used | €1,941/m² | Appraisal Committee, 2025 |
| Purchase price new | €4,558/m² | Appraisal Committee, 2025 |
| Rent control | no | Mecklenburg-Vorpommern |
| Transfer tax | 6.0 % | since 01.07.2019 |
Schwerin is a budget-friendly entry point into a state capital. The administrative stability provides a floor for demand, but high vacancy rates mean location and object quality are paramount.
FAQ
Lohnt sich eine Wohnung in Schwerin als Kapitalanlage?
Das hängt von der einzelnen Wohnung ab. Schwerin hat moderate Preise, eine seit 2011 wachsende Einwohnerzahl und keine Mietpreisbremse, aber auch Leerstand und hohe Arbeitslosigkeit. Bei Mieten auf Mietspiegelniveau liegt die Bruttomietrendite meist zwischen 3,5 und 4,7 %. Mit Finanzierung zahlen Sie in vielen Fällen monatlich zu.
Wie hoch ist die Mietrendite in Schwerin?
Für gebrauchte Wohnungen zum Durchschnittspreis von 1.941 €/m² brutto rund 3,6 bis 4,6 %, je nach Mietspiegelfeld. Für Wohnungen ab Baujahr 1991 nennt der Gutachterausschuss einen Rohertragsfaktor von 27, das entspricht rund 3,7 %. Neubauwohnungen liegen unter 3 %.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Schwerin?
Gebrauchte Wohnungen mit 45 bis 120 m² kosteten 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt 1.941 €/m². Wohnungen ab Baujahr 1991 lagen in den Verkäufen 2023 und 2024 bei 2.438 €/m². Neue, komfortable Wohnungen kosteten 2025 im Erstverkauf 4.558 €/m², bei nur 5 Verkäufen.
Gibt es eine Mietpreisbremse in Schwerin?
Nein. In Mecklenburg-Vorpommern gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze in Rostock, Greifswald und einigen Küstenorten, nicht in Schwerin. Bei Neuvermietung ist die Miete frei vereinbar, bei laufenden Verträgen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren.
Welche Stadtteile sind in Schwerin für Kapitalanleger interessant?
Die meisten Eigentumswohnungen wurden 2025 in Krebsförden und Göhrener Tannen verkauft, gefolgt von Paulsstadt, Friedrichsthal und Weststadt. Die Altstadt ist teurer und hat einen Zuschlag im Mietspiegel. In den Großsiedlungen im Südosten wurden kaum Eigentumswohnungen verkauft, dort ist das Leerstandsrisiko höher.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Schwerin?
In Mecklenburg-Vorpommern fallen 6,0 % Grunderwerbsteuer an. Notar und Grundbuch kosten mit Finanzierung rund 1,8 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei 158.470 € Kaufpreis sind es ohne Makler rund 12.540 €, also knapp 8 %.