Financing a Second Property: What Banks Check and What Changes
Romolo Marini · 2026-10-13
€1,436 | free before | Household calculation for the bank €638 | free after | with 70% rental approach −€543 | per month before tax | monthly account cost 98.5 % | LTV total | both apartments together
The first apartment is bought, rented, and running. Now you are thinking about a second one. And wondering if the bank will go along.
For the first financing, the bank looked mainly at your salary. For the second, it looks at the whole picture: two loans, two rents, two properties as security. Some things become easier because you are already a landlord. Others become tighter.
For a second property, the bank checks if your income covers all installments. It sets up a household calculation, deducts existing rates in full, and often applies a 60-80% haircut to rents. Tax savings are usually not counted. The loan-to-value (LTV) ratio is evaluated across the whole portfolio.
01Bank View vs. Account View
The bank's calculation is for safety. Your account calculation is for reality.
| Item | First Apartment | Second Apartment |
|---|---|---|
| Income | Salary only | Salary + proven rent |
| Rents | planned, with haircut | existing + planned, with haircut |
| Security | one property | both properties |
Financing a second property is a question of surplus income. If your first investment is cash-flow positive or neutral and your salary is stable, the step to a portfolio is a logical progression.
FAQ
Kann ich eine zweite Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Das ist möglich, aber bonitätsabhängig. Entscheidend ist, ob Ihre Haushaltsrechnung mit beiden Raten noch deutlich im Plus bleibt. Wer die Kaufnebenkosten aus Erspartem zahlt oder Eigenkapital einbringt, senkt die Rate und den Beleihungsauslauf.
Wie viel Miete rechnet die Bank bei der Finanzierung an?
Das legt jede Bank selbst fest. In der Praxis werden Mieteinnahmen oft mit 60 bis 80 % angesetzt, um Leerstand und Kosten abzufedern. Bestehende Mieten müssen Sie mit Mietvertrag und Kontoauszügen belegen.
Zählt die Steuerersparnis bei der Bank als Einkommen?
Meist nicht oder nur teilweise. Viele Banken lassen die Steuererstattung aus der Wohnung in der Haushaltsrechnung weg, weil sie vom Einkommen und von künftigen Gesetzen abhängt.
Kann die erste Wohnung als Sicherheit für die zweite dienen?
Ja, wenn auf der ersten Wohnung mehr Wert als Schuld liegt. Die Bank kann dann eine zusätzliche Grundschuld eintragen lassen. Damit haftet die erste Wohnung aber auch für den zweiten Kredit.
Schadet ein zweiter Kredit meiner Schufa?
Ein pünktlich bedienter Kredit ist kein Negativmerkmal. Er wird bei der nächsten Finanzierung aber als Belastung voll angerechnet und verringert Ihren Spielraum.
Muss ich die zweite Wohnung bei derselben Bank finanzieren?
Nein. Sie können bei einer anderen Bank finanzieren. Manche Banken begrenzen intern die Gesamtsumme je Kunde, dann ist eine zweite Bank oft die Lösung. Wird die erste Wohnung als Sicherheit gebraucht, ist das bei unterschiedlichen Banken aufwendiger.
Kann ich die Finanzierung über meine Hausbank machen?
Ja, wenn sie zu Konditionen finanziert, die zu Ihnen passen. Vergleichen Sie trotzdem mehrere Angebote nach dem Effektivzins. Die Hausbank kennt Ihre Kontoführung, rechnet aber nicht automatisch günstiger.
Wie viele Immobilien kann man finanzieren?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Die Grenze setzt Ihre Haushaltsrechnung, also Einkommen, bestehende Raten und angesetzte Mieten, und die Bereitschaft der Banken, Ihnen insgesamt Kredit zu geben.