Investing in Real Estate with Little Money: Ways, Risks, and Calculations

Michael Pauker · 2026-10-13

Sie haben ein ordentliches Einkommen, aber kaum Erspartes. Vielleicht 10.000 €, vielleicht 20.000 €. Für ein Haus reicht das nicht, und trotzdem wollen Sie nicht zusehen, wie andere mit Immobilien Vermögen aufbauen.

Die gute Nachricht ist, dass beim Kauf einer vermieteten Wohnung Ihr Einkommen oft wichtiger ist als Ihr Erspartes. Die weniger gute ist, dass fehlendes Eigenkapital nicht verschwindet. Es kommt als höhere Rate, höhere Zinsen und mehr Schulden zurück.

Wir rechnen durch, was das konkret heißt, und zeigen, welche Wege es mit kleinem Budget noch gibt.

Mit wenig Geld in Immobilien zu investieren ist auf zwei Arten möglich: durch den Kauf einer vermieteten Wohnung mit hoher Finanzierung oder über kleine Beträge in Immobilienaktien, offene Immobilienfonds oder Crowdinvesting. Beim Kauf brauchen Sie in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten und eine Reserve, bei sehr guter Bonität finanzieren manche Banken auch diese mit. Je weniger Eigenkapital, desto höher die monatliche Zuzahlung: im Beispiel −223 € vor Steuern mit 40.000 € Eigenkapital, −506 € ganz ohne. Wer keine Reserve hat oder dessen Budget nach der Rate knapp ist, sollte erst sparen.

01Was „wenig Geld“ bei Immobilien heißt

Bei einer vermieteten Wohnung gibt es drei Geldtöpfe, die Sie unterscheiden sollten. Der Purchase Price selbst ist der kleinste Engpass, denn den finanzieren Banken bei guter Bonität oft vollständig.

Geldtopf	Was dazugehört	Im Beispiel (180.000 € in Thüringen)
Purchase Price	die Wohnung	180.000 €
Kaufnebenkosten	Real Estate Transfer Tax, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler	11.880 € ohne Makler
Reserve	Vacancy, Reparaturen, Sonderumlage, Zuzahlung bis zur Steuererstattung	mindestens 5.000 bis 10.000 €

Die Real Estate Transfer Tax liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Mit Makler kommen oft weitere 3 bis 3,6 % dazu. Die Kaufnebenkosten können also leicht bei 10 % des Purchase Pricees liegen.

Ganz ohne eigenes Geld geht es deshalb fast nie. Selbst wenn die Bank alles finanziert, brauchen Sie eine Reserve. Die Rate läuft ab dem ersten Monat, die Steuerersparnis kommt später.

Aus unseren Gesprächen

„Also wirklich ohne Eigenkapital? Wie geht das?“

Diese Frage hören wir am Telefon sehr oft. Die ehrliche Antwort: Bei guter Bonität finanzieren manche Banken den Purchase Price und sogar die Nebenkosten, oft 110-%-Finanzierung genannt. Ob und zu welchem Zins, entscheidet die Bank nach Ihrem Einkommen und Ihrer Bonität. Ohne Eigenkapital heißt aber nicht ohne Kosten.

02Was die Bank verlangt, wenn Sie wenig Eigenkapital haben

Beim Kauf ersetzt Ihr Einkommen einen Teil des Eigenkapitals. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, und darf den Kredit nur geben, wenn wahrscheinlich ist, dass Sie ihn zurückzahlen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Je weniger eigenes Geld Sie einbringen, desto genauer schaut sie hin.

Was Banken in der Regel prüfen

01
Einkommen und Haushaltsrechnung
Was bleibt nach allen festen Ausgaben, der neuen Rate und einem Abschlag auf die Rent übrig? Diese Haushaltsrechnung ist der Kern der Prüfung.
02
Sicherheit des Einkommens
Unbefristete Anstellung nach der Probezeit gilt als stabil. Selbstständige legen meist die Abschlüsse und Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre vor.
03
Bestehende Kredite
Ratenkredite, Leasing und andere Finanzierungen verringern den Spielraum.
04
Schufa und Kontoführung
Negative Einträge oder ständig überzogene Konten machen eine hohe Finanzierung schwierig.
05
Das Objekt
Die Bank bewertet die Wohnung selbst. Liegt ihr Wert unter dem Purchase Price, fehlt Ihnen die Differenz als Eigenkapital.
06
Alter und Laufzeit
Der Kredit soll in der Regel bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt sein. Ältere Käufer brauchen deshalb oft mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung.

03„Bekomme ich das als Selbstständiger, in der Probezeit, mit bestehendem Kredit, mit 60?“

So oder so ähnlich fragen viele Interessenten. Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, aber es gibt Faustregeln. In der Probezeit finanzieren viele Banken nicht, nach der Probezeit oft schon. Selbstständige brauchen meist eine Geschichte von mindestens zwei Jahren. Bestehende Kredite sind kein Ausschluss, solange die Haushaltsrechnung aufgeht. Mit 60 ist eine Finanzierung möglich, aber kürzer und mit höherer Rate.

Was in keinem Fall hilft: die Selbstauskunft schöner machen, als sie ist. Die Bank prüft Gehaltsnachweise, Kontoauszüge und Kredite. Und Sie selbst sind am Ende derjenige, der die Rate zahlt.

04Example Calculation: drei Wege zur selben Wohnung

Nehmen wir Sarah, 32, Projektmanagerin, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 55.000 € und 45.000 € Ersparnissen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sarah interessiert sich für eine vermietete Bestandswohnung in Thüringen, Baujahr 1998, 55 m², für 180.000 €. Der Rentr zahlt 640 € Kaltmiete. Vom Hausgeld bleiben 95 € im Monat bei Sarah, dazu legt sie 40 € für die eigene Wohnung zurück und plant 3 % der Rent für Vacancy ein. Sie tilgt in allen Varianten mit 2 %.

Den Zins setzen wir je nach Finanzierungsanteil unterschiedlich an. Banken verlangen für einen höheren Anteil fremden Geldes meist einen Aufschlag. Die Sätze sind Annahmen.

| A: 40.000 € Eigenkapital | B: nur die Nebenkosten | C: ohne Eigenkapital

Eigenes Geld im Kauf | 40.000 € | 11.880 € | 0 € Darlehen | 151.880 € | 180.000 € | 191.880 € Zins (Annahme) | 3,6 % | 3,8 % | 4,2 % Kreditrate im Monat | 709 € | 870 € | 991 € = Cashflow vor Steuern im Monat | −223 € | −384 € | −506 € Steuerersparnis im Monat | +60 € | +101 € | +136 € = Cashflow nach Steuern im Monat | −163 € | −283 € | −369 € ~ davon Tilgung im Monat | 257 € | 305 € | 326 € Restschuld nach 10 Jahren | 115.382 € | 136.288 € | 144.290 €

Rent nach Vacancyspuffer 621 € im Monat, nicht umlagefähiges Hausgeld 95 €, eigene Rücklage 40 €. Kaufnebenkosten: Real Estate Transfer Tax Thüringen 5,0 %, Notar und Grundbuch rund 1,6 %.
Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Steuer nach § 32a EStG (Tarif 2026) mit Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer. Abschreibung 2 % auf 75 % der Anschaffungskosten (Annahme zum Gebäudeanteil, § 7 Abs. 4 EStG).

In allen drei Varianten zahlt Sarah jeden Monat zu. Der Unterschied liegt in der Höhe. Ohne Eigenkapital sind es vor Steuern rund 506 € im Monat, mit 40.000 € Eigenkapital rund 223 €. Das sind 283 € im Monat oder gut 3.400 € im Jahr.

A: 40.000 € Eigenkapital | -223 | −223 € B: nur die Nebenkosten | -384 | −384 € C: ohne Eigenkapital | -506 | −506 €

Nach zehn Jahren hat Sarah in Variante C rund 28.900 € mehr Schulden als in Variante A. Ein Teil davon ist das Eigenkapital, das sie in A eingesetzt hat. Der Rest sind die höheren Zinsen. Und dann endet die Zinsbindung: Steigt der Zins um einen Prozentpunkt, kostet das in Variante C rund 120 € im Monat zusätzlich, in Variante A rund 96 €.

Aus unseren Gesprächen

„Das ist ja dann eine Finanzierung über 100 %, mit den Zinsen nicht so smart.“

So hat es ein Interessent auf den Punkt gebracht. Er hat recht, dass mehr Kredit mehr Zinsen kostet, im Beispiel rund 2.570 € im ersten Jahr mehr als mit 40.000 € Eigenkapital. Für wen der Weg trotzdem passt, hängt davon ab, was das Ersparte sonst leisten soll.

Bei Variante C muss Sarah außerdem Geld vorstrecken. Die Rate läuft vom ersten Monat an, die Steuerersparnis kommt erst mit der Steuererklärung. Als Arbeitnehmerin kann Sarah ab dem Jahr nach dem Kauf einen Freibetrag für den Lohnsteuerabzug beantragen (§ 39a EStG). Dann kommt die Ersparnis monatlich mit dem Gehalt.

Wie viel Geld brauchen Sie mindestens? Rechnen Sie die Kaufnebenkosten für Ihr Bundesland und Ihren Purchase Price aus. Das ist die Untergrenze für Ihr eigenes Geld.

05„Wenn man Eigenkapital hat, würdest du empfehlen, es zu nutzen oder den kompletten Preis als Kredit aufzunehmen?“

Diese Frage stellte ein Interessent in einem Zoom-Gespräch, und eine pauschale Antwort gibt es nicht. Beide Wege haben ihren Preis.

Eigenkapital einsetzen	Eigenkapital behalten
niedrigere Rate und meist niedrigerer Zins	höhere Rate und meist Zinsaufschlag
weniger Restschuld, geringeres Risiko bei der Anschlussfinanzierung	mehr Restschuld nach der Zinsbindung
das Geld ist in der Wohnung gebunden und nicht verfügbar	das Geld bleibt als Reserve oder für andere Ziele verfügbar
bei einem Wertverlust ist ein Teil des eigenen Geldes weg	der Hebel ist größer, in beide Richtungen

Aus unseren Gesprächen

„Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Einsetzen oder nur nachweisen?“

Auch das fragen viele. Manche Banken finanzieren voll, wollen aber sehen, dass Sie Rücklagen haben. Dann müssen Sie das Geld nicht einsetzen, sollten es aber auch nicht ausgeben. Für Sie selbst ist die Reserve ohnehin Pflicht.

Für Sarah könnte ein Mittelweg passen: die Nebenkosten selbst zahlen, eine Reserve von 10.000 € behalten und vom Rest einen Teil einsetzen. Sie behält Luft für Notfälle und verringert die Zuzahlung. Welche Mischung zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Budget und Ihren anderen Plänen ab.

06Alternativen: in Immobilien investieren ohne Wohnungskauf

Wer kein Einkommen für eine Finanzierung hat oder keine Zuzahlung tragen will, kann auch mit kleinen Beträgen in Immobilien investieren. Diese Wege funktionieren grundlegend anders als der eigene Kauf. Sie sind kein Eigentum im Grundbuch, und sie nutzen keinen Kredit.

Weg	Was Sie kaufen	Worauf Sie achten sollten
Immobilienaktien und börsengehandelte Immobilienfonds	Anteile an Unternehmen oder Fonds, die Immobilien besitzen	Kurse schwanken wie am Aktienmarkt; kein Einfluss auf einzelne Objekte
Offene Immobilienfonds	Anteile an einem Fonds mit vielen Gebäuden	Rückgabe erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und mit einer Rückgabefrist von 12 Monaten (§ 255 KAGB)
Crowdinvesting	meist ein Nachrangdarlehen an einen Projektentwickler	Totalverlust möglich, Laufzeit fest, kein Grundbucheintrag, oft Einzelprojekte
Gemeinsamer Kauf	eine Wohnung mit Partner, Familie oder Freunden	klare Verträge zu Anteilen, Kosten und Ausstieg nötig; alle haften für den Kredit

Jeder dieser Wege hat eigene Risiken und Kosten. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich zeigen und prüfen Sie, ob Sie das Geld im Zweifel ganz verlieren könnten. Eine Rendite, die deutlich über dem Marktzins liegt, ist fast immer der Preis für ein höheres Risiko.

07Für wen der Kauf mit wenig Eigenkapital passt

Kann passen, wenn …

Ihr Einkommen stabil ist und nach der Rate genug übrig bleibt.
Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen oder eine Reserve von mehreren Monatskosten haben.
Sie eine Zuzahlung von einigen hundert Euro im Monat über viele Jahre tragen können.
Sie 15 Jahre und länger planen.
Sie Steuern zahlen, sodass der Verlust aus der Vermietung Ihre Steuer senkt.

Passt eher nicht, wenn …

Sie nach dem Kauf keinen Notgroschen mehr hätten.
Sie in der Probezeit sind oder Ihr Einkommen stark schwankt.
Sie bereits Konsumkredite abzahlen.
Sie in den nächsten Jahren selbst ein Haus kaufen wollen.
Sie erwarten, dass die Wohnung sich ab dem ersten Monat selbst trägt.

08Risiken: Was mit wenig Eigenkapital schwerer wiegt

Zinsänderung: Mit hoher Restschuld trifft Sie ein höherer Anschlusszins stärker. Im Beispiel kostet ein Prozentpunkt ohne Eigenkapital rund 120 € im Monat zusätzlich.
Vacancy und Mietausfall: Fällt die Rent aus, zahlen Sie die volle Rate und das volle Hausgeld. In Variante C sind das 991 € Rate plus das volle Hausgeld im Monat, bis ein neuer Rentr einzieht.
Wertverlust: Ohne Eigenkapital kann die Wohnung schnell weniger wert sein als Ihre Schulden. Ein Verkauf deckt den Kredit dann nicht.
Vorleistung: Rate, Rücklage und Reparaturen müssen Sie bezahlen, bevor die Steuer etwas erstattet. Ohne Reserve wird schon die erste Heizungsreparatur zum Problem.
Lebensereignisse: Jobverlust, Trennung oder Krankheit treffen eine hohe Finanzierung besonders hart. Ein Notverkauf in den ersten Jahren kostet die Kaufnebenkosten und oft einen Abschlag.
Sonderumlagen: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine teure Sanierung und reicht die Rücklage nicht, zahlen Sie Ihren Anteil sofort.
Steuerrecht: Abschreibung und Verlustverrechnung gelten nach heutigem Recht und können sich ändern.

09Read More

10Sources

Alle Sources abgerufen am 13.10.2026.

§ 505b BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen)
§ 32a EStG (Einkommensteuertarif 2026) und §§ 3, 4 SolZG 1995
§ 7 Abs. 4 EStG (lineare Gebäude-Abschreibung), § 39a EStG (Freibetrag im Lohnsteuerabzug)
§ 255 KAGB (Mindesthaltefrist und Rückgabefrist bei offenen Immobilienfonds)
Real Estate Transfer Tax Thüringen 5,0 % seit 01.01.2024 (G vom 22.09.2023, GVBl. S. 271); Sätze der übrigen Länder nach den Landesgesetzen, Stand 29.09.2026
GNotKG, Anlage 2 (Gebührentabelle für Notar und Grundbuch)
Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
Example Calculation: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026

FAQHäufige Fragen

Can I really buy without equity?

With good credit, some banks finance the purchase price and even ancillary costs (110% financing). However, this means a higher rate and more debt.