Erste Immobilie kaufen: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Einsteiger
Ihre erste Kapitalanlage-Immobilie steht bevor? Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung führt Sie vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe.
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Der Schritt zum ersten Investment
Die erste Kapitalanlageimmobilie zu kaufen ist ein großer Schritt und eine der größeren finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Mit guter Vorbereitung wird daraus ein planbarer Prozess, in dem Sie jede Entscheidung mit Zahlen begründen können.
02Schritt 1: Finanzielle Bestandsaufnahme
Bevor Sie Objekte ansehen, klären Sie Ihre Ausgangslage:
- Nettoeinkommen: Wie viel verdienen Sie monatlich, und wie sicher ist das Einkommen?
- Bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Kredite, Leasingverträge?
- Eigenkapital: Wie viel Kapital ist verfügbar? Je nach Bonität ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich, dann mit höherer Rate.
- Reserve: Wie viel bleibt als Puffer für Leerstand und Reparaturen?
- Schufa: Negative Einträge erschweren die Finanzierung deutlich.
Faustregel für die Finanzierung
Banken rechnen mit Ihrer gesamten Haushaltsrechnung. Die Miete deckt einen Teil der Rate, selten alles. Planen Sie deshalb eine monatliche Zuzahlung ein, die Sie auch bei einigen Monaten Leerstand tragen können.
03Schritt 2: Investmentstrategie festlegen
Definieren Sie klare Ziele:
- Cashflow: möglichst geringe monatliche Zuzahlung
- Wertentwicklung: Standort mit Entwicklungspotenzial, oft mit niedrigerer Anfangsmiete
- Steuerwirkung: hohe Abschreibung, etwa bei Neubauten
- Kombination: Die meisten Anleger verfolgen einen Mix
04Schritt 3: Den passenden Partner finden
Achten Sie darauf, dass Ihr Ansprechpartner Objekte offen durchrechnet und Risiken nennt. Bei InvestImmo.de:
- Beratung per Zoom oder Telefon mit festem Ansprechpartner bis zum Notartermin
- Finanzierung über unseren Partner finanzplusimmo.de, der Angebote verschiedener Banken vergleicht
- Wir besprechen den Kaufvertrag mit Ihnen vor dem Notartermin
05Schritt 4: Das passende Objekt auswählen
Nach einem Analysegespräch erhalten Sie passende Objektvorschläge. Prüfen Sie:
| Kriterium | Orientierung |
|---|---|
| Bruttomietrendite | im Vergleich zu ähnlichen Objekten am Standort |
| Leerstand am Standort | niedrig im regionalen Vergleich |
| Bevölkerungsprognose | stabil oder wachsend |
| Zustand und Rücklage | Protokolle der Eigentümerversammlung, Höhe der Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen |
| Hausverwaltung | vorhanden und erreichbar |
06Schritt 5: Finanzierung klären
Mit der Objektauswahl beginnt die Finanzierungsphase:
- Unterlagen zusammenstellen: Gehaltsnachweise, Steuerbescheide, Selbstauskunft
- Finanzierungsanfrage: Wie lange die Prüfung dauert, hängt von Bank und Vollständigkeit der Unterlagen ab
- Konditionen vergleichen: Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung
- Finanzierungszusage erhalten: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung steht
07Schritt 6: Kaufvertrag und Notar
Der Notar erstellt den Kaufvertrag und beurkundet den Kauf:
- Als Verbraucher erhalten Sie den Vertragsentwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
- Alle Fragen vor dem Termin klären
- Beim Notar wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben
- Die Eintragung ins Grundbuch folgt in den Wochen und Monaten danach
08Schritt 7: Übergabe und Verwaltung
Nach dem Notartermin:
- Übergabe mit Protokoll, sobald der Kaufpreis gezahlt ist
- Hausverwaltung übernimmt die laufende Betreuung
- Erste Miete fließt ab dem vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten
- Sie behalten Mieteingänge, Abrechnungen und Rücklage im Blick
09Timeline: Wie lange dauert der Prozess?
Typische Spannen aus der Praxis, im Einzelfall länger:
| Phase | Dauer |
|---|---|
| Erstgespräch und Analyse | wenige Tage |
| Objektauswahl | 1 bis 3 Wochen |
| Finanzierungszusage | 1 bis 4 Wochen |
| Notartermin | frühestens 2 Wochen nach Erhalt des Vertragsentwurfs |
| Grundbucheintragung | mehrere Wochen bis Monate |
| Erste Mieteinnahme | ab Übergang von Nutzen und Lasten |
| Gesamtdauer bis zum Notar | oft 6 bis 12 Wochen |
10Die 5 häufigsten Sorgen – und was dahintersteckt
- „Was, wenn der Mieter nicht zahlt?“ Mietausfall kommt vor. Eine Bonitätsprüfung vor der Vermietung, eine Mietkaution und eine Liquiditätsreserve von mehreren Monatsraten begrenzen das Risiko.
- „Was, wenn die Preise fallen?“ Preise können fallen: 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Schnitt um 8,4 % (Statistisches Bundesamt). Wer nicht verkaufen muss und die Rate tragen kann, ist davon weniger betroffen. Eine Garantie für steigende Preise gibt es nicht.
- „Ich verstehe das alles nicht.“ Lassen Sie sich jeden Schritt erklären und unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht verstanden haben.
- „Ich habe kein Eigenkapital.“ Je nach Bonität ist eine 110 %-Finanzierung möglich. Die Rate ist dann höher, und die Restschuld liegt anfangs über dem Kaufpreis.
- „Das ist doch nur was für Reiche.“ Entscheidend ist nicht das Vermögen, sondern ob Ihre Haushaltsrechnung die monatliche Belastung dauerhaft trägt.
11Fazit
Der Kauf der ersten Kapitalanlageimmobilie ist mit einem klaren Plan gut zu bewältigen. Rechnen Sie das Objekt mit realistischen Annahmen durch, halten Sie eine Reserve vor und lassen Sie sich Zeit für Kaufvertrag und Finanzierung.
Buchen Sie Ihr kostenloses Erstgespräch bei InvestImmo.de.
Quellen
- § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz (gesetze-im-internet.de)
- Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex, Pressemitteilung zum Jahr 2023 (März 2024)
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
