Cashflow-Rechner Immobilie 2026: vor und nach Steuern

Cashflow einer vermieteten Wohnung berechnen: Miete, Hausgeld, Rücklage, Zinsen und Tilgung, AfA und Einkommensteuer 2026 – monatlich und jährlich.

Häufige Fragen

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?

Kaltmiete minus Mietausfall, minus nicht umlagefähige Kosten und Rücklage, minus Zinsen und Tilgung ergibt den Cashflow vor Steuern. Rechnen Sie die Steuerersparnis aus Zinsen, Kosten und AfA hinzu oder die Mehrsteuer ab, erhalten Sie den Cashflow nach Steuern.

Gehört die Tilgung in die Cashflow-Rechnung?

Ja, für die Frage, wie viel Geld monatlich zu- oder abfließt. Sie ist aber kein Aufwand, sondern baut Schulden ab. Der Rechner weist sie deshalb zusätzlich getrennt aus.

Ist ein negativer Cashflow bei einer vermieteten Wohnung normal?

Bei hoher Fremdfinanzierung ist ein Zuschuss in den ersten Jahren häufig. Er sollte bewusst eingeplant und dauerhaft tragbar sein, auch bei Leerstand, Reparaturen oder höheren Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung.

Warum ist die Steuerersparnis höher, als der Cashflow vermuten lässt?

Weil die Abschreibung (AfA) die Steuer mindert, ohne dass Geld abfließt. Gleichzeitig zählen Tilgung und Rücklage steuerlich nicht. Steuerliches Ergebnis und Cashflow weichen deshalb voneinander ab.

Welche Kosten aus dem Hausgeld muss ich abziehen?

Nur den Teil, den Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen, etwa Verwaltung und Instandhaltung, und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Betriebskosten wie Wasser, Müll oder Hausmeister zahlt der Mieter über die Vorauszahlungen.

Wie hoch sollte der Mietausfall angesetzt werden?

Die Wertermittlung rechnet bei Wohnungen mit 2 % der Jahresmiete. Wer mit einem Mieterwechsel samt Renovierung rechnet, setzt für dieses Jahr eher zwei bis drei Monatsmieten an.

Gilt der Cashflow für alle Jahre?

Nein. Der Rechner zeigt das erste volle Jahr. Mit jeder Rate sinken die Zinsen und damit die Steuerersparnis, Mieten und Kosten ändern sich. Nach der Zinsbindung kann sich die Rate deutlich ändern.