Immobilienfinanzierung als Kapitalanleger: 8 Tipps für gute Konditionen
Was eine Finanzierung für eine vermietete Wohnung teuer oder günstig macht: Zins, Zinsbindung, Tilgung und Eigenkapital, jeweils mit einer Rechnung. Und warum der wichtigste Zins der ist, den Sie in zehn Jahren zahlen.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Die Wohnung ist gefunden, die Zahlen passen ungefähr, jetzt geht es zur Bank. Und dort fallen in einer Stunde Entscheidungen, die Sie die nächsten zehn bis dreißig Jahre begleiten: Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital, Sondertilgung.
Viele Käufer achten dabei vor allem auf den Zins in der ersten Zeile des Angebots. Der ist wichtig. Wichtiger ist oft eine Zahl, die gar nicht im Angebot steht: der Zins, den Sie nach Ablauf der Zinsbindung auf die Restschuld zahlen.
Wir gehen die acht Stellschrauben durch, jeweils mit einer Rechnung für ein Darlehen von 250.000 €.
01Was eine Finanzierung teuer macht
Eine Immobilienfinanzierung besteht meistens aus einem Annuitätendarlehen. Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate. Anfangs ist darin viel Zins und wenig Tilgung, mit jedem Monat verschiebt sich das Verhältnis.
Was die Finanzierung kostet, bestimmen vier Dinge: der Zins, die Dauer der Zinsbindung, die Höhe der Tilgung und der Zins, den Sie danach bekommen. Die ersten drei legen Sie beim Kauf fest. Den vierten nicht.
„Warum ist der 4,5-Prozent-Zins so hoch? Momentan sind wir doch bei 3,8, 3,9.“
So hat ein Interessent in einem Beratungsgespräch auf ein Bankangebot reagiert. Die Antwort liegt fast immer in den Bedingungen: Beleihungsauslauf, Zinsbindung, Bonität, Objekt. Zinsen in Werbung und Vergleichsportalen gelten meist für die günstigsten Fälle. Ein Angebot sollte deshalb immer mit Datum und dem Vermerk kommen, dass die Bank noch prüft.
Für Kapitalanleger gibt es eine Besonderheit. Die Zinsen für den Kredit einer vermieteten Wohnung sind Werbungskosten und mindern die Steuer (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Ein höherer Zins kostet Sie also nach Steuern etwas weniger als vor Steuern. Teurer bleibt er trotzdem.
02Tipp 1: Mehrere Angebote nach dem Effektivzins vergleichen
Ihre Hausbank ist ein Angebot unter mehreren. Vergleichen Sie mindestens zwei oder drei, und zwar nach dem Effektivzins, nicht nach dem Sollzins. Der Effektivzins enthält auch Kosten wie ein Disagio. Vergleichbar sind Angebote aber nur bei gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleichen Sondertilgungsrechten.
Wie viel ein Unterschied ausmacht, zeigt die Rechnung.
| 3,6 % Zins | 3,9 % Zins | |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 1.167 € | 1.229 € |
| Zinsen im ersten Jahr | 8.917 € | 9.660 € |
| Zinsen in zehn Jahren | 79.923 € | 86.468 € |
| Mehrkosten in zehn Jahren | 6.545 € | |
| Restschuld nach zehn Jahren | 189.923 € | 188.968 € |
0,3 Prozentpunkte klingen nach wenig. Im Beispiel sind es 62 € im Monat und rund 6.500 € in zehn Jahren. Die Restschuld ist beim teureren Kredit sogar etwas niedriger, weil die 2 % Anfangstilgung auf einer höheren Rate sitzen. Das ändert an den Mehrkosten nichts.
„Kann ich die Finanzierung auch über meine Hausbank machen?“
Ja, natürlich. Die Hausbank kennt Ihre Kontoführung, das kann bei der Bonitätsprüfung helfen. Holen Sie trotzdem ein Vergleichsangebot ein. Nicht jede Bank finanziert Kapitalanlagen gern, und manche verlangen dafür deutlich mehr Eigenkapital.
03Tipp 2: Die Zinsbindung nach der Restschuld wählen
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins gleich bleibt. Längere Bindungen kosten meist einen Aufschlag. Wie groß er ist, ändert sich laufend.
Ein Recht sollten Sie kennen: Nach zehn Jahren können Sie jedes Darlehen mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Bindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre schützt Sie also vor steigenden Zinsen, ohne Sie bei fallenden Zinsen ganz festzulegen.
| 10 Jahre zu 3,8 % | 15 Jahre zu 4,1 % | |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | 1.208 € | 1.271 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 189.289 € | 188.321 € |
| Restschuld bei Ende der Bindung | 189.289 € | 146.620 € |
| Zins für die Zeit danach | offen | offen, aber 5 Jahre später und auf 42.700 € weniger Schuld |
Die längere Bindung kostet im Beispiel 63 € im Monat. Dafür steht der Zins für weitere fünf Jahre fest, und am Ende muss eine deutlich kleinere Summe neu finanziert werden. Ob sich das rechnet, hängt allein davon ab, wie der Zins in zehn Jahren steht. Das weiß niemand. Die Frage ist deshalb nicht, was billiger wird, sondern welches Risiko Sie tragen wollen.
04Tipp 3: Die Tilgung an Ihr Budget und Ihre Restschuld anpassen
Bei Kapitalanlegern ist eine niedrige Tilgung beliebt, weil die Rate sinkt. Der Preis dafür ist eine hohe Restschuld, wenn die Zinsbindung endet.
| 1,5 % | 2 % | 3 % | |
|---|---|---|---|
| Monatliche Rate | 1.104 € | 1.208 € | 1.417 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 204.466 € | 189.289 € | 158.933 € |
| Schulden abgebaut | 45.534 € | 60.711 € | 91.067 € |
Zwischen 1,5 % und 3 % Tilgung liegen 313 € Rate im Monat und rund 45.500 € Restschuld nach zehn Jahren. Wer niedrig tilgt, hält die monatliche Belastung klein, trägt aber in zehn Jahren ein größeres Zinsrisiko. Viele Banken verlangen bei Kapitalanlagen ohnehin mindestens 1,5 bis 2 %.
„Nach zehn Jahren Kreditauszahlung habe ich immer noch Schulden?“
Ja, und zwar die meisten. Bei 2 % Anfangstilgung sind nach zehn Jahren im Beispiel noch rund 76 % des Kredits offen. Das ist normal und kein Fehler im Angebot. Es ist aber der Grund, warum die Anschlussfinanzierung so wichtig ist.
05Tipp 4: Sondertilgungsrechte vereinbaren
Ein Sondertilgungsrecht erlaubt Ihnen, neben der Rate zusätzlich Geld zurückzuzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Üblich sind 5 bis 10 % des Darlehens pro Jahr. Ein gesetzliches Recht darauf gibt es bei festem Zins nicht, es muss im Vertrag stehen.
Für Kapitalanleger ist die Sondertilgung ein Werkzeug für später. Sie können eine Steuererstattung, einen Bonus oder eine Erbschaft nutzen, um die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung zu senken. Ob Sie das tun, entscheiden Sie dann. Teurer wird der Kredit durch das Recht oft nur wenig, manchmal gar nicht.
06Tipp 5: KfW-Förderung prüfen, vor dem Vertrag
Die KfW fördert vor allem energieeffiziente Gebäude, auch für Vermieter. Stand Oktober 2026 sind für Kapitalanleger vor allem zwei Programme interessant:
| Programm | Wofür | Kredit (Stand 12.10.2026) |
|---|---|---|
| 298 Klimafreundlicher Neubau (Vermieter) | Bau oder Ersterwerb eines neuen Effizienzhauses | bis 100.000 € je Wohneinheit, mit QNG-Siegel bis 150.000 € |
| 261 Wohngebäude Kredit | Sanierung zum Effizienzhaus | je nach erreichtem Standard |
Ob ein Objekt förderfähig ist, hängt vom Energiestandard und von den aktuellen Programmbedingungen ab. Der Antrag muss in der Regel gestellt sein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Die Bedingungen ändern sich häufig. Prüfen Sie sie auf kfw.de, bevor Sie mit einem Förderzins rechnen. Ein Förderkredit läuft meist neben dem Bankdarlehen, mit eigener Zinsbindung, die nicht zur Bindung des Bankdarlehens passen muss.
07Tipp 6: Den Eigenkapitaleinsatz abwägen
Mehr Eigenkapital bedeutet für die Bank weniger Risiko. Sie misst das am Beleihungsauslauf, also am Verhältnis von Kredit zum Beleihungswert, den die Bank selbst ermittelt. Je niedriger dieser Anteil, desto besser in der Regel der Zins.
| Eigenkapital | Zins (Tendenz) | Monatliche Rate | Risiko |
|---|---|---|---|
| keins, auch Nebenkosten finanziert (110-%-Finanzierung) | mit Aufschlag | am höchsten | Restschuld liegt über dem Kaufpreis |
| Kaufnebenkosten | Grundstufe | hoch | Kredit etwa in Höhe des Kaufpreises |
| 20 % und mehr | meist günstiger | niedriger | geringer, Geld ist aber gebunden |
„Wenn man Eigenkapital hat, würdest du empfehlen, es zu nutzen oder den kompletten Preis als Kredit aufzunehmen?“
Das fragen Interessenten oft. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Eigenkapital senkt Rate und Zinsrisiko. Behalten Sie aber in jedem Fall eine Reserve für Leerstand, Reparaturen und Sonderumlagen, und setzen Sie nicht Ihr letztes Geld ein.
08Tipp 7: Bereitstellungszinsen im Blick behalten
Ruft ein Käufer den Kredit nicht sofort ab, verlangen viele Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Häufig sind es 0,25 % pro Monat, maßgeblich ist der Kreditvertrag.
Das betrifft vor allem Neubauten, bei denen der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt fließt. Bei 150.000 € noch nicht abgerufenem Kredit wären das 375 € im Monat. Verhandeln Sie eine freie Zeit, die zum Bauzeitenplan passt, mit Puffer für Verzögerungen.
09Tipp 8: Die Anschlussfinanzierung von Anfang an planen
Das ist der wichtigste Tipp. Nach zehn Jahren stehen im Beispiel noch 189.289 € offen. Welcher Zins dann gilt, entscheidet über die Zuzahlung der nächsten Jahre.
| Pro Jahr | Pro Monat | |
|---|---|---|
| Anschlusszins 2,8 % | 5.300 € | 442 € |
| Anschlusszins 3,8 % (wie heute) | 7.193 € | 599 € |
| Anschlusszins 4,8 % | 9.086 € | 757 € |
| Anschlusszins 5,8 % | 10.979 € | 915 € |
Ein Prozentpunkt mehr kostet im Beispiel rund 158 € im Monat. Zwei Prozentpunkte rund 316 €. Bei einer vermieteten Wohnung kann das die ganze Rechnung drehen.
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den Zins für die Anschlussfinanzierung schon bis zu einige Jahre vorher festlegen, gegen einen Aufschlag. Das schützt vor steigenden Zinsen und kostet Geld, wenn die Zinsen fallen. Eine Wette ist beides. Rechnen Sie Ihre Kapitalanlage deshalb von Anfang an mit einem Anschlusszins, der ein bis zwei Punkte über dem heutigen liegt. Trägt die Rechnung dann noch, ist sie solide.
10Was die Bank von Ihnen sehen will
Bevor die Bank zusagt, prüft sie Sie und das Objekt. Für eine Kapitalanlage gilt das strenger als für ein Eigenheim, weil die Bank auch die Miete bewertet. Bei Verbraucherdarlehen für Immobilien ist sie zur Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit verpflichtet (§ 505a BGB).
- 01Selbstauskunft
Einkommen, Ausgaben, bestehende Kredite, Vermögen. Vollständig und ehrlich, denn Fehler fallen spätestens beim Notar auf.
- 02Einkommensnachweise
Angestellte meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen und den Steuerbescheid, Selbstständige die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse.
- 03Nachweis des Eigenkapitals
Kontoauszüge oder Depotauszüge. Nicht jede Bank erkennt jede Anlage an.
- 04Objektunterlagen
Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, bei Bestand Mietvertrag und Protokolle.
- 05Haushaltsrechnung
Was nach allen Ausgaben übrig bleibt, auch wenn die Miete einmal ausfällt.
Probezeit, befristete Verträge, Selbstständigkeit unter drei Jahren oder bestehende Konsumkredite sind häufige Gründe für eine Absage. Das ist kein Urteil über Sie. Es heißt oft nur: jetzt noch nicht.
11Risiken: Wo eine Finanzierung kippen kann
- Zinsänderung: Nach der Zinsbindung kann die Rate deutlich steigen, im Beispiel um 158 € im Monat je Prozentpunkt.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wer während der Zinsbindung verkauft und den Kredit ablöst, zahlt der Bank in der Regel einen Ausgleich (§ 502 BGB). Bei hohem Zinsniveau kann das wenig sein, bei gefallenen Zinsen viel.
- Restschuld über dem Wert: Bei niedriger Tilgung und fallenden Preisen kann die Schuld höher sein als der Wert der Wohnung. Ein Verkauf deckt den Kredit dann nicht.
- Einkommen: Jobverlust, Elternzeit oder Krankheit ändern nichts an der Rate. Eine Reserve von mehreren Monatsraten gibt Ihnen Zeit.
- Bankprüfung: Ein Angebot ist bis zur Zusage unverbindlich. Zins und Konditionen können sich nach der Prüfung ändern.
- Förderbedingungen: KfW-Programme können ausgesetzt oder geändert werden, auch kurzfristig.
FAQHäufige Fragen
Welche Zinsbindung ist für Kapitalanleger sinnvoll?
Das hängt von Ihrer Restschuld am Ende der Bindung und Ihrer Risikobereitschaft ab. Zehn Jahre sind oft am günstigsten, 15 oder 20 Jahre schützen länger vor steigenden Zinsen. Nach zehn Jahren können Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB), eine längere Bindung bindet Sie also nicht einseitig.
Wie hoch sollte die Tilgung bei einer vermieteten Wohnung sein?
Viele Banken verlangen mindestens 1,5 bis 2 %. Im Beispiel mit 250.000 € liegt die Restschuld nach zehn Jahren bei 1,5 % Tilgung bei rund 204.500 €, bei 3 % bei rund 158.900 €. Eine höhere Tilgung senkt das Zinsrisiko, erhöht aber die monatliche Belastung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen. Bei sehr guter Bonität finanzieren manche Banken auch Kaufpreis und Nebenkosten, mit Zinsaufschlag und höherer Rate. Wichtiger als die Quote ist, dass Ihnen nach dem Kauf eine Reserve bleibt.
Sind die Zinsen für eine Kapitalanlage steuerlich absetzbar?
Ja. Schuldzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Kredit, mit dem Sie sich den Zins für die Anschlussfinanzierung schon heute festlegen, oft bis zu einige Jahre im Voraus. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag. Steigen die Zinsen bis dahin, haben Sie gewonnen. Fallen sie, zahlen Sie mehr als nötig.
Muss ich meine Finanzierung über die Hausbank machen?
Nein. Sie können jede Bank wählen. Vergleichen Sie Angebote nach dem Effektivzins bei gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und gleichen Sondertilgungsrechten. Manche Banken finanzieren Kapitalanlagen gar nicht oder nur mit mehr Eigenkapital.
Was kostet es, wenn ich die Wohnung vor Ende der Zinsbindung verkaufe?
Die Bank verlangt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen (§ 502 BGB). Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und dem Zinsniveau beim Verkauf ab. Fragen Sie vor dem Verkauf eine Berechnung bei der Bank an.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026, sofern nicht anders angegeben.
- § 489 BGB (ordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren), § 502 BGB (Vorfälligkeitsentschädigung), § 505a BGB (Kreditwürdigkeitsprüfung)
- § 9 EStG (Werbungskosten, Schuldzinsen)
- KfW, Merkblatt und Produktinformation 298 Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude sowie Programm 261 Wohngebäude Kredit, kfw.de, abgerufen 12.10.2026
- Rechenbeispiele: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zinssätze sind Annahmen zur Veranschaulichung, Stand 13.10.2026. Konditionen und Förderbedingungen ändern sich laufend.
