Neubau oder Bestand als Kapitalanlage? Zwei Wohnungen, ehrlich gerechnet
Der Neubau kostet mehr und bringt mehr Abschreibung, der Bestand ist günstiger und hat sein Risiko im Dach und in der Heizung. Wir rechnen beide Wohnungen für denselben Käufer durch, vor und nach Steuern, über zehn Jahre.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben sich entschieden: Es soll eine vermietete Wohnung werden. Dann kommt die nächste Frage, und sie ist schwieriger, als sie klingt. Neubau mit moderner Heizung und hoher Abschreibung, oder eine ältere Wohnung, die günstiger ist und schon Miete bringt?
Im Netz finden Sie dazu lange Listen mit Vor- und Nachteilen. Was dort selten steht, ist die Zahl, die Sie wirklich interessiert: Was kostet mich jede der beiden Wohnungen jeden Monat, vor der Steuererstattung und danach?
Wir rechnen das für eine Person durch, mit zwei Wohnungen, im ersten und im zehnten Jahr. Ohne Annahme, dass eine der beiden im Wert steigt.
01Worin sich Neubau und Bestand unterscheiden
Bevor wir rechnen, ein Überblick. Die Tabelle zeigt die Unterschiede, die sich im Geldbeutel bemerkbar machen.
| Kriterium | Neubau | Bestand |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² | meist deutlich höher | meist niedriger |
| Miete je m² | meist höher, keine Mietpreisbremse bei Erstvermietung (§ 556f BGB) | Bestandsmiete laut Vertrag, Erhöhung nur nach § 558 BGB |
| Abschreibung (AfA) | 3 % linear, oder 5 % degressiv vom Restwert | 2 % (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 % (vor 1925) |
| Sonder-AfA § 7b | möglich, nur unter strengen Bedingungen | nein |
| Instandhaltung erste Jahre | meist gering, Gewährleistung 5 Jahre | je nach Zustand mittel bis hoch |
| Miete ab | Übergabe und Vermietung | sofort, wenn vermietet |
| Risiko vor dem Einzug | Bauverzug, Insolvenz des Bauträgers | Zustand, Mieter, Eigentümergemeinschaft |
Zwei Zeilen entscheiden in der Praxis meistens. Der höhere Kaufpreis des Neubaus bedeutet eine höhere Kreditrate. Die höhere Abschreibung holt einen Teil davon über die Steuer zurück. Wie viel, hängt von Ihrem Einkommen ab.
02Die Steuer: Warum der Neubau rechnerisch aufholt
Die Abschreibung ist der Betrag, um den Sie den Wert des Gebäudes jedes Jahr steuerlich verringern dürfen. Sie mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Geld fließt. Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, nur der Gebäudeanteil.
Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, sind es linear 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG). Ältere Gebäude ab Baujahr 1925 bringen 2 %.
Daneben gibt es für neue Wohngebäude die degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie gilt, wenn der Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 geschlossen wird und Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres kaufen, in dem sie fertig wird. Weil die 5 % jedes Jahr auf einen kleineren Restwert gerechnet werden, sinkt der Betrag von Jahr zu Jahr.
Wichtig für die Erwartung: Die Steuerersparnis ist kein Gewinn. Sie gibt Ihnen einen Teil dessen zurück, was Sie vorher an Zinsen und Kosten gezahlt haben. Wer wenig Steuern zahlt, bekommt auch wenig zurück.
03Beispielrechnung: Dieselbe Person, zwei Wohnungen
„Wie viel muss ich monatlich aus eigener Tasche dazuzahlen?“
So fragen Interessenten in fast jedem Beratungsgespräch. Bei Neubau und Bestand fällt die Antwort sehr unterschiedlich aus, je nachdem, ob man vor oder nach der Steuer schaut. Deshalb zeigen wir beides.
Jana (44) ist ledig, angestellt und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 85.000 € im Jahr. Sie vergleicht zwei Wohnungen in derselben Stadt in Niedersachsen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose. Kaufpreise und Mieten sind Annahmen, keine Marktdaten einer bestimmten Stadt.
- Bestand: 60 m², Baujahr 1995, vermietet, 180.000 € (3.000 €/m²), Kaltmiete 600 € (10 €/m²).
- Neubau: 55 m², fertig 2026, Erstvermietung, 264.000 € (4.800 €/m²), Kaltmiete 770 € (14 €/m²).
Die Bank finanziert jeweils den Kaufpreis zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung. Die Kaufnebenkosten zahlt Jana selbst: Grunderwerbsteuer 5 % plus rund 1,6 % für Notar und Grundbuch, also 11.880 € beim Bestand und 17.424 € beim Neubau. Für Leerstand plant sie 3 % der Miete ein.
| Bestand | Neubau | |
|---|---|---|
| Kaltmiete nach Leerstandspuffer | 582 € | 747 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −100 € | −60 € |
| Eigene Rücklage für die Wohnung | −50 € | −20 € |
| Zinsen | −565 € | −828 € |
| Tilgung | −305 € | −448 € |
| Zuzahlung vor Steuern | −438 € | −609 € |
| Steuerersparnis | +137 € | +487 € |
| Zuzahlung nach Steuern | −301 € | −122 € |
| davon Tilgung, also Schulden, die abgebaut werden | 305 € | 448 € |
| Abschreibung im Jahr | 2.865 € (2 %) | 11.204 € (5 % degressiv) |
Eigene Berechnung, Stand 13.10.2026. Steuer nach § 32a EStG (Tarif 2026, Grundtabelle) mit Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer. Gebäudeanteil 75 % (Bestand) und 80 % (Neubau) als Annahme.
Vor Steuern ist der Neubau klar teurer: 171 € mehr im Monat. Das liegt an der höheren Rate für den höheren Kaufpreis. Die Miete steigt nicht im selben Maß mit.
Nach Steuern sieht es im ersten Jahr umgekehrt aus. Die degressive Abschreibung von über 11.000 € erzeugt einen steuerlichen Verlust von rund 12.700 €, und bei Janas Einkommen bringt das rund 487 € im Monat zurück. Gleichzeitig tilgt sie beim Neubau 448 € im Monat, beim Bestand 305 €.
Was im zehnten Jahr passiert
Jetzt der Teil, den viele Rechnungen weglassen. Die degressive Abschreibung schrumpft jedes Jahr, und mit sinkender Schuld sinken auch die absetzbaren Zinsen. Die Rate bleibt gleich.
| Bestand | Neubau | |
|---|---|---|
| Zuzahlung vor Steuern im Monat | −438 € | −609 € |
| Steuerersparnis im Monat, 10. Jahr | +79 € | +250 € |
| Zuzahlung nach Steuern im Monat, 10. Jahr | −359 € | −359 € |
| Zuzahlungen nach Steuern, Summe 10 Jahre | 39.445 € | 28.895 € |
| Schulden abgebaut, Summe 10 Jahre | 43.712 € | 64.111 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 136.288 € | 199.889 € |
| Kaufnebenkosten (einmalig) | 11.880 € | 17.424 € |
Im zehnten Jahr zahlt Jana bei beiden Wohnungen nach Steuern fast genau gleich viel zu. Der Steuervorsprung des Neubaus ist aufgebraucht. Über die ganzen zehn Jahre hat sie beim Neubau rund 10.500 € weniger zugezahlt und rund 20.400 € mehr Schulden abgebaut. Dafür steht sie mit 63.600 € mehr Restschuld da, und die muss nach der Zinsbindung zu einem Zins finanziert werden, den heute niemand kennt.
Die wichtigste Zahl ist deshalb die vor Steuern. Die Steuererstattung kommt erst mit dem Bescheid, oder über einen Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a EStG). Die Rate geht jeden Monat ab. Wer 609 € im Monat nicht ohne Mühe aufbringt, sollte sich vom Ergebnis nach Steuern nicht beruhigen lassen.
04Was Sie beim Neubau fragen sollten
„Ist der Fertigstellungstermin festgeschrieben? Kann es auch Ende 2028 werden?“
So hat ein Interessent in einem unserer Beratungsgespräche gefragt. Die ehrliche Antwort: Ein Termin steht im Bauträgervertrag, Verzögerungen kommen trotzdem vor. Wichtig ist, was der Vertrag für diesen Fall regelt.
Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt höchstens sieben Raten fest, die erst fällig werden, wenn der jeweilige Bauabschnitt fertig ist (§ 3 Abs. 2 MaBV). Das begrenzt Ihr Risiko bei einer Insolvenz des Bauträgers, schließt es aber nicht aus. Mehr dazu im Glossar unter MaBV-Zahlungsplan.
Kaufen Sie vor der Fertigstellung, zahlen Sie auf die abgerufenen Raten schon Zinsen, bekommen aber noch keine Miete. Auf den noch nicht abgerufenen Teil des Kredits verlangen viele Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen.
- 01Fertigstellungstermin
Steht ein verbindliches Datum im Vertrag, und was passiert bei Verzug (Vertragsstrafe, Rücktrittsrecht)?
- 02Zahlungsplan
Entspricht er der MaBV, und gibt es eine Bürgschaft des Bauträgers?
- 03Baubeschreibung
Welche Ausstattung ist genau vereinbart, welcher Energiestandard?
- 04Abnahme
Wer prüft die Wohnung bei der Übergabe? Ein eigener Sachverständiger kostet einige hundert Euro und findet oft Mängel.
- 05Vermietungszusagen
Sagt der Bauträger eine Erstvermietung oder eine Miete zu, zählt nur, was schriftlich im Vertrag steht: Dauer, Höhe, Bedingungen und wer dafür einsteht.
Mängel am Bauwerk können Sie fünf Jahre ab Abnahme geltend machen (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das ist ein Vorteil gegenüber einer gebrauchten Wohnung, die meist unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft wird. Er setzt aber voraus, dass es den Bauträger in fünf Jahren noch gibt.
05Was Sie beim Bestand fragen sollten
„Was passiert bei einem größeren Schaden wie Dach oder Wasserschaden – muss dann jeder Eigentümer nachschießen?“
Ja, wenn die Rücklage der Gemeinschaft nicht reicht. Dann beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage, und jeder zahlt seinen Anteil.
Bei einer Bestandswohnung kaufen Sie das ganze Haus ein Stück weit mit. Dach, Fassade, Heizung und Leitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Wie gut die Gemeinschaft darauf vorbereitet ist, sehen Sie an der Erhaltungsrücklage und an den Protokollen.
Eine Sonderumlage von 8.000 € für eine neue Heizung würde Janas Bestandsrechnung in dem Jahr um rund 670 € im Monat verschlechtern. Das ist mehr als die ganze Zuzahlung vor Steuern.
- 01Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Stehen Sanierungen an, wurde über eine Sonderumlage gesprochen?
- 02Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Wie hoch ist das Hausgeld, welcher Teil ist nicht auf den Mieter umlegbar?
- 03Stand der Erhaltungsrücklage
Ein Betrag in Euro, nicht nur die monatliche Zuführung.
- 04Mietvertrag und Zahlungshistorie
Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Mietspiegel, zahlt der Mieter pünktlich?
- 05Energieausweis
Alter der Heizung, Energieklasse. Eine fällige Heizungserneuerung trifft die Gemeinschaft und damit Sie.
Ein Vorteil des Bestands ist die Planbarkeit am ersten Tag. Sie sehen den Mieter, die Miete, das Haus und die Zahlen der Gemeinschaft. Beim Neubau kaufen Sie einen Plan und einen Mieter, den es noch nicht gibt.
06Was die Miete hergibt
Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind bei der ersten Vermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Sie können also die Marktmiete verlangen. Danach gelten auch für sie die üblichen Regeln: Mieterhöhung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %, in vielen Städten 15 % (§ 558 BGB).
Bei der Bestandswohnung übernehmen Sie den laufenden Mietvertrag. Liegt die Miete unter dem Mietspiegel, ist Spielraum für eine Erhöhung da, aber nur in diesen Grenzen. Rechnen Sie im Zweifel mit der Miete, die heute gezahlt wird, nicht mit einer erhofften.
Ein Maß für den Vergleich ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Im Beispiel liegt er beim Bestand bei 25, beim Neubau bei 28,6. Je höher der Faktor, desto mehr zahlen Sie für jeden Euro Miete.
07Für wen was passt
- Sie ein hohes Einkommen haben und die Abschreibung voll nutzen.
- Sie die höhere Zuzahlung vor Steuern dauerhaft tragen können.
- Sie in den ersten Jahren wenig Aufwand mit Reparaturen wollen.
- Sie bis zur Fertigstellung warten und Bauzeitzinsen einplanen können.
- Sie ab dem ersten Monat Miete wollen und einen bestehenden Mieter akzeptieren.
- Ihre monatliche Belastung vor Steuern möglichst niedrig sein soll.
- Sie Protokolle, Rücklage und Zustand des Hauses gründlich prüfen.
- Sie eine Reserve für Sonderumlagen und Sanierungen haben.
Wenn Ihr Einkommen eher bei 50.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt, wird der Steuervorteil des Neubaus deutlich kleiner. Dann zählt der höhere Kaufpreis stärker, und die Bestandswohnung schneidet in der Regel besser ab. Rechnen Sie Ihren Fall mit Ihrem Steuersatz durch, nicht mit unserem.
08Risiken: Was bei beiden Varianten schiefgehen kann
- Zins nach der Zinsbindung: Liegt der Zins nach zehn Jahren einen Prozentpunkt höher, kostet das Jana beim Neubau rund 2.000 € im Jahr mehr, beim Bestand rund 1.360 €. Die höhere Restschuld des Neubaus wiegt hier schwerer.
- Leerstand: Zieht ein Mieter aus, fehlt die ganze Miete, und das volle Hausgeld zahlen Sie selbst. Beim Neubau kommt das Risiko hinzu, dass die Erstvermietung länger dauert als geplant.
- Bauträger: Verzug oder Insolvenz vor der Fertigstellung können Monate kosten. Der MaBV-Zahlungsplan begrenzt den Schaden, verhindert ihn aber nicht.
- Sanierung im Bestand: Heizung, Dach, Fenster. Was im Haus fällig ist, zahlt die Gemeinschaft, also auch Sie.
- Wert: Beide Wohnungen können an Wert verlieren. Bei einem höheren Kaufpreis ist der Betrag, der verloren gehen kann, größer.
- Steuerrecht: Abschreibungssätze, degressive AfA und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren (§ 23 EStG) gelten nach heutigem Recht. Sie können sich ändern.
- Verkauf vor zehn Jahren: Der Gewinn ist dann steuerpflichtig, und die Kaufnebenkosten sind verloren.
FAQHäufige Fragen
Was lohnt sich mehr als Kapitalanlage, Neubau oder Bestand?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Im Beispiel zahlt die Käuferin beim Neubau vor Steuern 609 € im Monat zu, beim Bestand 438 €. Nach Steuern liegt der Neubau im ersten Jahr vorn, im zehnten Jahr sind beide gleichauf. Entscheidend sind Ihr Steuersatz, die Zuzahlung, die Sie tragen können, und der Zustand des Hauses.
Wie hoch ist die Abschreibung bei einem Neubau 2026?
Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 % linear. Wahlweise sind 5 % degressiv vom Restwert möglich, wenn der Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 geschlossen wird und der Kauf im Jahr der Fertigstellung erfolgt. Unter engen Bedingungen kommt die Sonder-AfA nach § 7b hinzu.
Ist die Rendite im Bestand höher?
Die Bruttomietrendite ist im Bestand oft höher, weil der Kaufpreis je Quadratmeter niedriger ist. Im Beispiel liegt sie bei 4,0 % gegenüber 3,5 % beim Neubau. Dafür trägt der Bestand das Risiko von Sanierungen und Sonderumlagen, das in dieser Kennzahl nicht steckt.
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Nein, nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB). Für spätere Mieterhöhungen gelten aber die normalen Regeln mit ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?
Dann kann sich die Fertigstellung stark verzögern. Der Zahlungsplan nach der MaBV sorgt dafür, dass Sie nur für bereits erbrachte Bauleistungen gezahlt haben. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert Ihren Anspruch auf Eigentum. Zusätzliche Kosten für die Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen sind trotzdem möglich.
Kann ich bei einer Bestandswohnung die Miete sofort erhöhen?
Nur in den gesetzlichen Grenzen. Die Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung steigen, höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 %, in vielen Städten 15 % (§ 558 BGB). Rechnen Sie beim Kauf mit der Miete, die heute gezahlt wird.
Brauche ich für einen Neubau mehr Eigenkapital?
Nicht unbedingt mehr in Prozent, aber in Euro. Die Kaufnebenkosten hängen am Kaufpreis und sind beim Neubau entsprechend höher, im Beispiel 17.424 € gegenüber 11.880 €. Dazu kommt beim Kauf vor Fertigstellung eine Reserve für Bauzeitzinsen.
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Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026.
- § 7 EStG (Abs. 4 lineare Abschreibung, Abs. 5a degressive Abschreibung) und § 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau)
- BMF-Schreiben vom 21.05.2025, IV C 3 - S 2197/00009/011/024 (Anwendungsfragen zu § 7b EStG), bundesfinanzministerium.de
- § 32a EStG (Tarif 2026), §§ 3, 4 SolZG 1995, § 23 EStG, § 39a EStG
- § 556f BGB (Ausnahme Neubau von der Mietpreisbremse), § 558 BGB (Mieterhöhung), § 634a BGB (Verjährung von Mängelansprüchen)
- § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- Niedersächsisches Gesetz über den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer (5,0 % seit 01.01.2014)
- GNotKG, Anlage 2 (Gebührentabelle für Notar und Grundbuch)
- BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage), bundesfinanzhof.de
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
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