In der Einladung zur Eigentümerversammlung steht ein neuer Punkt: „Strangsanierung, Beschluss über Planung und Finanzierung“. Dazu ein Gutachten über korrodierte Rohre und ein Kostenrahmen mit sechsstelliger Summe. Sie vermieten Ihre Wohnung und fragen sich, was davon bei Ihnen landet.

Eine Strangsanierung gehört zu den teuersten Maßnahmen, die eine Eigentümergemeinschaft beschließt. Sie lässt sich selten lange aufschieben, denn alte Leitungen werden mit jedem Jahr anfälliger für Wasserschäden. Wer die Zahlen kennt, kann die Belastung planen und den größten Teil davon steuerlich geltend machen.

01Was eine Strangsanierung ist

Ein Strang ist ein senkrechter Leitungsschacht, der alle Etagen übereinander versorgt. Darin laufen Trinkwasser, Warmwasser, Abwasser und oft die Heizung. In vielen Häusern aus den Fünfzigern bis Siebzigern liegen noch die ursprünglichen Rohre. Verzinkter Stahl rostet von innen, Abwasserrohre werden undicht, und Lötstellen geben nach.

Typische Anzeichen sind braunes Wasser nach längerer Standzeit, sinkender Wasserdruck, wiederkehrende Rohrbrüche und Feuchtigkeit in Schächten. Bei Trinkwasser kommt die Hygiene dazu, etwa erhöhte Legionellenwerte in der Warmwasserzirkulation.

Es gibt zwei Wege. Beim Austausch werden die Schächte geöffnet und neue Rohre verlegt, bei Trinkwasser ist das der Regelfall. Bei Abwasserleitungen kann eine Innensanierung mit Schlauch oder Beschichtung reichen, wenn eine Kamerabefahrung das zulässt. Das spart Aufbrüche in den Bädern.

02Was eine Strangsanierung kostet

Die Kosten hängen weniger am Rohr als an dem, was danach wiederhergestellt werden muss: Fliesen, Estrich, Wände und manchmal das ganze Bad.

Dazu kommen 19 % Umsatzsteuer, Planung und Bauüberwachung, Provisorien während der Bauzeit und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Werden alte Bauteile mit Asbest gefunden, steigt die Summe noch einmal. Die Spannen stammen aus einer Marktübersicht von Bestandsnetz Consult mit Stand Oktober 2026. Für Ihr Haus zählt das Angebot, das die Verwaltung einholt.

03Wer entscheidet und wer zahlt

Die Leitungsstränge gehören zum Gemeinschaftseigentum. Für ihre Erhaltung ist die Eigentümergemeinschaft zuständig (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Sie beschließt die Sanierung in der Versammlung mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein einzelner Eigentümer kann sie nicht verhindern, wenn die Sanierung notwendig ist.

Die Kosten verteilt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Sie kann für eine einzelne Maßnahme eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), etwa nach Zahl der Bäder. Bezahlt wird zuerst aus der Instandhaltungsrücklage. Was fehlt, kommt als Sonderumlage.

Schwieriger ist die Grenze zur Wohnung. Welche Leitungsabschnitte zum Sondereigentum gehören, regelt die Teilungserklärung. Oft gehört der Strang der Gemeinschaft und die Leitung ab der Abzweigung in die Wohnung dem Eigentümer. Wird bei der Sanierung auch das Bad erneuert, zahlen Sie diesen Teil meist selbst.

04Beispielrechnung: Was bei einer Eigentümerin ankommt

Petra ist ledig und vermietet eine Wohnung in einem Haus mit zwölf Wohnungen, Baujahr 1971. Ihr Anteil beträgt 90/1.000, die Kaltmiete 700 € im Monat. Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt ohne die Sanierung bei 60.000 €. Die Gemeinschaft beschließt, Steig- und Anschlussleitungen zu erneuern. Die Bäder bleiben, nur die Wände an den Schächten werden geöffnet und wieder geschlossen. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Petra muss also 7.020 € neu aufbringen. Die 4.500 € aus der Rücklage hat sie über die Jahre mit dem Hausgeld schon eingezahlt. Während der Bauzeit mindert ihr Mieter die Miete für einen Monat um 25 %, das sind 175 €.

Was holt sie über die Steuer zurück? Hausgeld, das in die Rücklage fließt, ist noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird es erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Erhaltung ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). In diesem Jahr kann Petra deshalb ihren vollen Anteil von 11.520 € absetzen, den Rücklagenteil und die Sonderumlage.

Petra zahlt in diesem Jahr 4.275 € weniger Einkommensteuer. Von den 7.020 € Sonderumlage und 175 € Mietausfall bleiben nach der Steuer rund 2.920 € in bar, die sie aus eigener Tasche trägt. Wirtschaftlich kostet sie die Sanierung insgesamt rund 7.420 €, weil sie die 4.500 € aus der Rücklage schon früher bezahlt hat.

05Sofort absetzen oder verteilen

Größeren Erhaltungsaufwand an einem Wohngebäude dürfen Vermieter auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn Ihr Einkommen in einem Jahr sonst unter eine Stufe fällt, an der jeder weitere Euro weniger Steuer spart. Im Beispiel spart Petra bei einer Verteilung auf drei Jahre zusammen 4.368 € statt 4.275 €, wenn ihr Einkommen gleich bleibt. Der Unterschied ist klein. Er wächst bei höheren Beträgen. Wann sich das Verteilen lohnt, erklärt der Ratgeber Erhaltungsaufwand verteilen nach § 82b EStDV.

Eine Grenze gilt für Käufer. Haben Sie die Wohnung vor weniger als drei Jahren gekauft, zählt Ihr Anteil an der Sanierung zur 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wird sie überschritten, schreiben Sie die Kosten nur noch über die Gebäudeabschreibung ab. Ob Ihre Zahlungen unter die Grenze fallen, rechnen Sie am besten vor dem Beschluss mit Ihrem Steuerberater durch.

06Was während der Bauzeit für Ihren Mieter gilt

Ihr Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Sie müssen sie rechtzeitig ankündigen, die Pflicht entfällt nur bei kleinen Arbeiten oder Notfällen (§ 555a Abs. 2 BGB). Die Verwaltung gibt einen Bauzeitenplan heraus. Leiten Sie ihn sofort an Ihren Mieter weiter und vereinbaren Sie Zugangstermine.

Solange Bad oder Küche nicht nutzbar sind, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Wie stark, hängt von der Einschränkung ab. Fällt das Wasser nur stundenweise aus, ist es wenig, ist das Bad zwei Wochen gesperrt, deutlich mehr. Richtwerte aus Urteilen finden Sie im Ratgeber Mietminderung Tabelle. Pro Wohnung dauern die Arbeiten nach Angaben eines Sanierungsbetriebs oft fünf bis zehn Arbeitstage, in einem Haus mit zehn Wohnungen vier bis acht Wochen.

07Risiken und Grenzen

Nachträge. Geöffnete Schächte zeigen oft mehr Schäden als erwartet. Eine Reserve von 10 bis 15 % im Beschluss ist sinnvoll. Fehlt sie, folgt eine zweite Sonderumlage.

Schadstoffe. In Häusern bis in die Neunziger können Asbest oder andere Schadstoffe in Spachtel, Kleber oder Rohrisolierungen stecken. Die fachgerechte Entsorgung verteuert und verlängert die Arbeiten.

Liquidität. Eine Sonderumlage ist meist innerhalb weniger Wochen fällig. Wer sie nicht zahlen kann, gerät gegenüber der Gemeinschaft in Verzug. Banken finanzieren solche Beträge, aber das kostet Zinsen.

Mieterwechsel. Mieter, die während der Bauzeit ausziehen, hinterlassen eine Wohnung, die erst nach den Arbeiten wieder vermietbar ist. Rechnen Sie mit Leerstand.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 16.10.2026.