Mietminderung: Tabelle mit Urteilen und Quoten

Moe Afonso · 2026-10-14

Montagmorgen, eine Nachricht vom Mieter: Die Heizung ist seit Samstag kalt, er mindert die Miete. Vielleicht nennt er sogar eine Zahl, die er im Netz gefunden hat. Sie fragen sich, ob das stimmt und was jetzt zu tun ist.

Eine Mietminderung ist kein Strafzettel, sondern eine Folge aus dem Gesetz. Solange ein Mangel die Wohnung beeinträchtigt, schuldet der Mieter nur eine geringere Miete. Wie viel weniger, entscheidet im Streit ein Gericht nach dem Einzelfall.

Hier finden Sie eine Tabelle mit Quoten aus veröffentlichten Urteilen, die richtige Berechnung, die Fälle, in denen gar keine Minderung greift, und eine Rechnung, warum der schnellste Handwerker Ihr bester Schutz ist.

01Wann der Mieter mindern darf

Die Minderung tritt automatisch ein. Der Mieter muss sie nicht beantragen und Sie müssen nicht zustimmen. Voraussetzung ist ein Mangel, also eine Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten.

Drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Der Mangel beeinträchtigt die Nutzung mehr als unerheblich (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Mieter hat ihn Ihnen angezeigt (§ 536c BGB). Und er kannte den Mangel nicht schon bei Vertragsschluss (§ 536b BGB).

Vertragsklauseln, die die Minderung bei Wohnraum ausschließen oder beschränken, sind unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Sie können die Minderung also nicht vertraglich wegregeln. Ihr Einfluss liegt woanders: beim Tempo der Reparatur.

02Mietminderungstabelle: Quoten aus Urteilen

Die folgenden Quoten stammen aus veröffentlichten Entscheidungen. Sie zeigen Größenordnungen, keine festen Ansprüche. Ein anderes Gericht kann bei einem ähnlichen Mangel anders entscheiden, weil Dauer, Jahreszeit und Ausmaß zählen.

Schimmel fehlt in dieser Tabelle mit Absicht. Dort hängt alles von der Ursache ab, und die Beweislast verteilt sich besonders. Dafür gibt es einen eigenen Ratgeber zur Mietminderung bei Schimmel mit Urteilen und Quoten.

03So wird die Minderung berechnet

Zwei Fehler tauchen in der Praxis immer wieder auf, auf beiden Seiten.

Erstens die Grundlage. Gemindert wird die Bruttomiete, also Kaltmiete einschließlich aller Nebenkosten, egal ob als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart (BGH XII ZR 225/03, für Wohnraum bestätigt in VIII ZR 223/10). Wer nur die Kaltmiete zugrunde legt, rechnet zu niedrig.

Zweitens der Zeitraum. Die Minderung gilt nur für die Tage, an denen der Mangel besteht. Fällt die Heizung zehn Tage aus, wird nicht der ganze Monat gemindert, sondern zehn Tage.

04Wann keine Minderung greift

Für Vermieter ist dieser Abschnitt der wichtigste. Nicht jede Beeinträchtigung führt zu einer geringeren Miete.

Die Baulärm-Entscheidung ist für Kapitalanleger in wachsenden Städten wichtig. Der Bundesgerichtshof sagt: Steigt der Lärm erst nach Vertragsschluss durch eine Baustelle nebenan, ist das grundsätzlich kein Mangel, wenn Sie als Eigentümer nach § 906 BGB nichts dagegen tun und keinen Ausgleich verlangen können. Anders kann es aussehen, wenn Sie selbst einen Ausgleich vom Bauherrn bekommen. Den müssten Sie dann weitergeben.

05Beispielrechnung: Heizungsausfall im Januar

Petra vermietet eine Wohnung für 750 € kalt. Dazu kommen 150 € Vorauszahlung für Betriebskosten und 90 € für Heizung und Warmwasser, zusammen 990 € brutto. Am 10. Januar fällt die Heizung aus. Der Mieter meldet es am selben Tag. Wir nehmen in Anlehnung an veröffentlichte Entscheidungen eine Quote von 60 % an. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Im Weg A beauftragt Petra noch am Tag der Meldung einen Notdienst und stellt Heizlüfter. Die Heizung läuft nach drei Tagen wieder. Im Weg B wartet sie auf den Stammbetrieb, der erst nach zwölf Tagen Zeit hat.

Neun Tage Warten kosten Petra 172,46 € an Miete. Ein Notdienstzuschlag liegt oft in einer ähnlichen Größenordnung, macht dafür aber den Mieter zufriedener und vermeidet Streit über Quote und Dauer. In einer kalten Woche im Januar kann ein Gericht auch höher gehen als 60 %.

Steuerlich mindert eine geringere Miete Ihre Einnahmen aus Vermietung, die Reparaturkosten sind als Werbungskosten abziehbar. Was am Ende übrig bleibt, zeigt der Rechner Mieteinnahmen versteuern.

06So reagieren Sie als Vermieter auf eine Mängelanzeige

Mindert der Mieter deutlich zu viel, entsteht ein Rückstand. Nach der Rechtsprechung trägt der Mieter das Risiko, wenn er sich bei der Höhe verschätzt. Eine Kündigung allein auf eine überhöhte Minderung zu stützen, ist trotzdem heikel, weil im Prozess erst geklärt wird, welche Quote angemessen war. Lassen Sie diesen Schritt von einem Anwalt für Mietrecht prüfen.

07Risiken und Grenzen

Die Minderung ist nicht das einzige Risiko eines Mangels. Haben Sie den Mangel zu vertreten oder beseitigen Sie ihn nicht rechtzeitig, kann der Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen oder den Mangel nach Verzug selbst beseitigen lassen und die Kosten von Ihnen fordern (§ 536a BGB). Bei Gefahr für die Gesundheit droht im Extremfall die fristlose Kündigung durch den Mieter.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kommt eine Besonderheit hinzu. Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, entscheiden Verwaltung und Eigentümerversammlung über die Reparatur. Die Minderung trägt trotzdem allein der Vermieter. Prüfen Sie vor dem Kauf deshalb die Protokolle der Eigentümerversammlung auf wiederkehrende Mängel wie Heizungsausfälle oder Feuchtigkeit.

Bei versicherten Schäden wie einem Leitungswasserschaden kann die Wohngebäude- oder Vermieterversicherung den Mietausfall teilweise übernehmen, je nach Vertrag und Höchstdauer. Prüfen Sie Ihre Police vor dem Schadensfall. Mehr dazu im Ratgeber Versicherungen für Vermieter.

Die Tabelle ersetzt keine Einzelfallprüfung. Viele Urteile sind Jahrzehnte alt und betreffen besondere Umstände. Für Ihre Kalkulation als Kapitalanleger zählt deshalb vor allem eine Instandhaltungsreserve, die Reparaturen ohne Verzögerung möglich macht.