Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: was hält und was Vermieter Geld kostet

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie haben eine Wohnung gekauft und einen Mietvertrag aus dem Jahr 2009 übernommen. Oder Sie vermieten neu und haben einen Vordruck aus dem Schreibwarenladen ausgefüllt. In beiden Fällen gilt dasselbe. Ob die Klauseln halten, merken Sie erst, wenn es darauf ankommt.

Und dann ist es zu spät. Eine unwirksame Klausel im Formularvertrag wird nicht auf das zulässige Maß gekürzt. Sie fällt ganz weg, und an ihre Stelle tritt das Gesetz. Für Vermieter ist das fast immer die ungünstigere Lösung.

Dieser Ratgeber zeigt die zwölf Klauseln, um die am häufigsten gestritten wird, jeweils mit der unwirksamen und der wirksamen Fassung. Am Ende rechnen wir vor, was zwei falsche Sätze über zehn Jahre kosten.

01Warum Formularklauseln so streng geprüft werden

Ein Vertrag, den eine Seite vorformuliert und der anderen vorlegt, heißt im Gesetz Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 BGB). Das gilt auch für den gekauften Vordruck, den Sie nur einmal verwenden. Die Gerichte prüfen solche Klauseln nach drei Fragen.

1. Ist die Klausel überraschend? Ungewöhnliche Regeln, mit denen der Mieter nicht rechnen musste, werden nicht Vertragsbestandteil (§ 305c BGB).
2. Benachteiligt sie den Mieter unangemessen? Weicht sie stark vom gesetzlichen Leitbild ab, ist sie unwirksam (§ 307 BGB).
3. Ist sie klar und verständlich? Auch eine inhaltlich zulässige Regel scheitert, wenn ein durchschnittlicher Mieter sie nicht versteht (Transparenzgebot, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dazu kommen Regeln, von denen der Vertrag gar nicht zum Nachteil des Mieters abweichen darf, egal wie sie formuliert sind. Dazu gehören die Kautionsgrenze, die Kündigungsfristen und das Recht zur Mietminderung.

Die entscheidende Folge steht in § 306 BGB. Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das gerade noch Zulässige zurückgeschnitten, Juristen sprechen vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Eine Kleinreparaturklausel mit zu hoher Grenze gilt also nicht mit niedrigerer Grenze weiter. Sie gilt gar nicht.

02Zwölf Klauseln im Überblick

Die Tabelle zeigt die Klauseln, die in Gerichtsverfahren am häufigsten vorkommen. Links die Fassung, die scheitert, rechts die, die nach heutiger Rechtsprechung hält.

Die Schönheitsreparaturen sind ein eigenes Kapitel mit vielen Urteilen. Wir haben sie im Ratgeber zu Schönheitsreparaturen ausführlich erklärt und nehmen sie hier nur in die Rechnung auf.

03Kleinreparaturen: die Klausel mit dem meisten Geld

Ohne Klausel trägt der Vermieter jede Reparatur, auch den tropfenden Wasserhahn und den defekten Lichtschalter (§ 535 Abs. 1 BGB). Eine Kleinreparaturklausel verlagert die Kosten kleiner Reparaturen auf den Mieter. Sie hält nur unter drei Bedingungen.

Erstens muss sie sich auf Teile beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, etwa Armaturen, Lichtschalter, Steckdosen, Tür- und Fenstergriffe oder Rollladengurte (BGH, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Rohrleitungen in der Wand gehören nicht dazu.

Zweitens braucht sie einen Höchstbetrag je Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr. Einen festen Betrag hat der BGH nie genannt. Instanzgerichte halten heute meist 100 bis 120 € je Fall für unbedenklich, einige auch 150 €. Als Jahresgrenze sind 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete verbreitet.

Drittens darf der Mieter nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden, nicht dazu, die Reparatur selbst zu veranlassen oder auszuführen (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).

04Tiere, Untervermietung und Besichtigung

Diese drei Themen lösen im Alltag den meisten Streit aus, weil sie das Leben in der Wohnung betreffen.

Tiere. Ein generelles Verbot, Hunde und Katzen zu halten, ist in einem Formularvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Wirksam ist ein Erlaubnisvorbehalt: Der Mieter fragt vorher, Sie entscheiden nach Abwägung im Einzelfall. Gründe für ein Nein können die Größe des Tiers, die Zahl der Tiere, Allergien anderer Hausbewohner oder die Größe der Wohnung sein. Kleintiere wie Fische, Hamster oder Wellensittiche in üblicher Zahl darf der Mieter ohne Erlaubnis halten.

Untervermietung. Der Mieter darf ohne Ihre Erlaubnis nicht die ganze Wohnung untervermieten (§ 540 BGB). Für einen Teil der Wohnung hat er aber einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa ein neuer Partner oder Geldsorgen nach einer Trennung (§ 553 BGB). Diesen Anspruch kann der Vertrag nicht ausschließen. Bei höherer Belastung dürfen Sie einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen.

Besichtigung. Ein Recht, die Wohnung jederzeit oder regelmäßig ohne Anlass zu kontrollieren, gibt es nicht (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Zutritt haben Sie aus konkretem Grund, etwa für Reparaturen, das Ablesen von Zählern oder Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten, und nach rechtzeitiger Ankündigung. Üblich sind einige Tage Vorlauf.

05Kündigungsverzicht, Staffel- und Indexmiete

Drei Klauseln bringen Planbarkeit, wenn sie richtig formuliert sind.

Kündigungsverzicht. Ein unbefristeter Mietvertrag kann vom Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist gekündigt werden (§ 573c BGB). Wollen Sie mehr Planbarkeit, können beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. In einem Formularvertrag hält das höchstens vier Jahre, gerechnet ab Vertragsschluss (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04). Ist der Zeitraum länger, fällt der Verzicht ganz weg. Ein Verzicht nur des Mieters ist außerhalb einer Staffelmiete unwirksam.

Staffelmiete. Die künftigen Mieten stehen von Anfang an fest, jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten und als Betrag in Euro im Vertrag stehen (§ 557a BGB). Während der Staffel sind andere Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Indexmiete. Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt veröffentlicht (§ 557b BGB). Angepasst wird auf Erklärung in Textform, höchstens einmal im Jahr. Ein Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) sieht für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kappung starker Indexsprünge vor; Stand 13.10.2026 ist er nicht beschlossen. Was die Wege der Mieterhöhung unterscheidet, zeigt der Ratgeber zur Mieterhöhung.

06Beispielrechnung: was zwei unwirksame Klauseln kosten

Wie viel Geld hängt an Formulierungen? Wir rechnen ein Mietverhältnis über zehn Jahre durch.

Markus Heller vermietet eine Wohnung für 750 € kalt. Sein Vertrag stammt von einem alten Vordruck. Die Kleinreparaturklausel hat keine Jahresgrenze, und die Renovierungsklausel schreibt starre Fristen vor. Beide sind unwirksam. Markus ist ledig, sein zu versteuerndes Einkommen beträgt 60.000 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel.

Wir nehmen an, dass pro Jahr Kleinreparaturen für 250 € anfallen, jede unter 100 €. Nach zehn Jahren zieht der Mieter aus, die Renovierung kostet 3.000 €. Mit wirksamen Klauseln hätte der Mieter beides getragen: die Kleinreparaturen innerhalb der Jahresgrenze von 720 €, die Renovierung, weil sie nach zehn Jahren fällig war und die Wohnung renoviert übergeben worden war.

Zwei unwirksame Sätze kosten Markus 5.500 € vor Steuern. Weil er Reparaturen und Renovierung als Werbungskosten absetzen kann, bleiben nach Steuern 3.388 €. Das entspricht etwa viereinhalb Monatsmieten.

Die Rechnung hat eine Grenze, und die gehört dazu. Auch eine wirksame Renovierungsklausel verpflichtet den Mieter nur, wenn tatsächlich Bedarf besteht. War die Wohnung bei Einzug unrenoviert, hilft sie gar nicht. Wer seine Wohnung nach jedem Mieterwechsel ohnehin selbst streichen lässt, verliert an dieser Stelle wenig.

07Gekaufte Wohnung mit altem Vertrag

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 BGB). Ändern können Sie ihn nur mit Zustimmung des Mieters. Für Kapitalanleger lohnt deshalb ein Blick in den Vertrag vor dem Notartermin.

Unwirksame Klauseln senken nicht den Wert einer Wohnung um Tausende Euro. Sie verschieben aber laufende Kosten zu Ihnen, und die gehören in Ihre Kalkulation. Was beim Kauf einer vermieteten Wohnung sonst zu prüfen ist, steht im Ratgeber Vermietete Eigentumswohnung kaufen.

08Risiken und typische Fehler

1. Alte Vordrucke verwenden. Viele Muster aus der Zeit vor 2015 enthalten Renovierungsklauseln, die heute scheitern.
2. Klauseln vorsorglich verschärfen. Eine zu strenge Klausel fällt ganz weg. Weniger ist hier mehr.
3. Eigene Zusätze ohne Prüfung. Selbst formulierte Verbote für Tiere, Besuch oder Musik sind oft unwirksam.
4. Kaution über drei Kaltmieten. Der Mieter kann den Überschuss zurückverlangen.
5. Betriebskosten nur pauschal erwähnt. Ohne wirksame Umlage tragen Sie die Kosten selbst.
6. Kündigungsverzicht über vier Jahre. Dann gilt gar keiner.
7. Auf die salvatorische Klausel vertrauen. Sie rettet keine unwirksame Formularklausel.

Ein Restrisiko bleibt auch mit gutem Vertrag. Die Rechtsprechung ändert sich, und Klauseln, die heute halten, können in zehn Jahren anders beurteilt werden. Prüfen Sie Ihr Muster deshalb vor jeder Neuvermietung, und lassen Sie bei Zweifeln einen Fachanwalt für Mietrecht draufschauen.