Trennung im Mietvertrag: Haftung und Vermieterrisiken

01Zwei Mieter, ein Vertrag

Bei gesamtschuldnerischer Haftung können Sie die volle geschuldete Miete von jedem Mieter verlangen, insgesamt aber nur einmal. Die interne Aufteilung zwischen den Partnern bindet Sie nicht. Ein Auszug allein beendet weder die Vertragsstellung noch die Zahlungspflicht.

Eine Kündigung muss grundsätzlich von allen Mietern ausgehen beziehungsweise allen Mietern gegenüber erklärt werden. Wirksame Vertretung ist möglich. Beachten Sie die Schriftform nach § 568 BGB und sichern Sie den Zugang bei getrennten Anschriften. Auch Rückgabe, mögliche Schäden und fortbestehende Nutzungsrechte müssen geklärt werden; eine familienrechtliche Wohnungszuweisung kann die tatsächliche Nutzung beschränken.

02Freiwillige Entlassung sorgfältig vereinbaren

Allein aus der Trennung folgt grundsätzlich kein Anspruch gegen Sie auf Entlassung. Der verlässliche Weg ist eine Vereinbarung mit allen Vertragsparteien. Ob zwischen den Mietern Mitwirkungspflichten bestehen, ist davon getrennt zu prüfen.

Checkliste vor Ihrer Entscheidung

• [ ] Vertragsparteien, Familienstand, Auszug und gewünschten Stichtag feststellen.
• [ ] Mietkonto, Schäden und noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen prüfen.
• [ ] Erforderliche Einkommens- und Bonitätsnachweise datensparsam anfordern; Haushaltsausgaben und Unterhalt berücksichtigen.
• [ ] Haftung für Altforderungen und später abgerechnete Zeiträume ausdrücklich regeln, statt pauschal sämtliche Ansprüche zu erlassen.
• [ ] Kaution, interne Ausgleichszahlungen und spätere Rückzahlungsberechtigung vereinbaren.
• [ ] Änderungsvertrag von allen Beteiligten unterschreiben lassen.

Ein neuer Vertrag ist nur bei wirksamer Beendigung beziehungsweise Ersetzung des bisherigen Vertrags eine Alternative. Er eröffnet keinen automatischen Anspruch auf Marktmiete: Zustimmung und gegebenenfalls Mietpreisbremse bleiben erforderlich. Ohne Einigung besteht der bisherige Vertrag grundsätzlich fort. §§ 556d ff. BGB.

03Ehewohnung: Trennung ist nicht Scheidung

Eine Nutzungszuweisung während der Trennung nach § 1361b BGB verändert die Mietvertragsparteien nicht. Sie dürfen aus dem Auszug daher nicht automatisch auf das Ende aller Wohnrechte schließen.

Anlässlich der Scheidung kann ein Ehegatte nach § 1568a Absatz 3 BGB allein eintreten oder den gemeinsamen Vertrag fortsetzen: mit Zugang der entsprechenden Mitteilung beider Ehegatten oder mit Rechtskraft der gerichtlichen Wohnungszuweisung. Ihre Zustimmung ist dafür nicht erforderlich.

Ein zusätzliches Sonderkündigungsrecht setzt einen wichtigen Grund in der Person des verbleibenden Mieters voraus. Es muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis des endgültigen Eintritts ausgeübt werden, mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Bloße Bonitätssorgen reichen nicht ohne Weiteres. Andere gesetzliche Kündigungsrechte bleiben möglich. § 563 Absatz 4 BGB.

Der Eintritts- beziehungsweise Begründungsanspruch erlischt grundsätzlich ein Jahr nach rechtskräftiger Scheidung, sofern er nicht vorher rechtshängig gemacht wurde. Das ist keine allgemeine Auszugsfrist. Für die Aufhebung eingetragener Lebenspartnerschaften verweist § 17 LPartG auf diese Regelung.

04Wenn nur eine Person Mieter ist

Zieht der nicht mietende Partner aus, bleibt der Vertrag unverändert. Überlässt hingegen der alleinige Mieter die gesamte Wohnung einem unverheirateten Partner, benötigt er grundsätzlich Ihre Erlaubnis nach § 540 BGB. Zustimmung, Vertragsübernahme oder Rückgabe nach wirksamer Vertragsbeendigung sind getrennt zu prüfen.

Ehewohnung gesondert prüfen: Bei Ehegatten sind die familienrechtlichen Regeln zur Ehewohnung zusätzlich zu berücksichtigen. Eine Wohnungszuweisung während der Trennung ist von einem Mieterwechsel anlässlich der Scheidung zu unterscheiden. § 1361b BGB und § 1568a BGB.

05Modellrechnung: Liquidität zuerst, Steuern separat

Sämtliche Zahlen sind Annahmen, keine Marktangebote oder Prognosen. Angenommen werden monatlich 1.150 € Kaltmiete und 250 € Betriebskostenvorauszahlung. Bei 2.900 € Nettoeinkommen beträgt die Wohnkostenquote 1.400 / 2.900, gerundet 48,28 %. Eine feste Einkommensquote ersetzt keine Haushaltsprüfung.

Weitere Annahmen: 300.000 € Finanzierungsbasis, vereinfachte Jahreszinsen von 3,8 % = 11.400 €, Tilgung von 1,5 % = 4.500 €, nicht umlagefähige Kosten von 1.200 € und 3.450 € Kaution. Ein tatsächlicher Tilgungsplan kann abweichen.

In A gleicht der weiterhin haftende Mitmieter sämtliche Rückstände rechtzeitig aus. In B wurde er entlassen; sechs Monatszahlungen fehlen. Ausschließlich für B unterstellen wir zusätzliche Rechts- und Räumungskosten sowie eine rechtlich zulässige Kautionsverwertung im Betrachtungsjahr. Eine Räumung innerhalb bestimmter Zeit wird nicht unterstellt.

Verfügbare Liquidität vor Steuern

Bezahlte Betriebskosten sind vereinfachend durchlaufend. Die Kaution ist kein neuer Zahlungseingang, sondern die angenommene Freigabe bisher gebundener Mittel. Ohne diese Freigabe beträgt B −14.700 €. Der Unterschied einschließlich Kaution beträgt 7.950 €.

Steuerliche Modellwirkung

Tilgung ist keine Werbungskostenposition; vermietungsbezogene Zinsen und Aufwendungen können abzugsfähig sein. AfA wirkt ohne entsprechenden laufenden Geldabfluss. Maßgeblich sind insbesondere §§ 7, 9, 11 und 21 EStG.

Unterstellt werden 6.000 € zulässige AfA, vollständige Abziehbarkeit der genannten Aufwendungen und die steuerliche Erfassung der verrechneten Kaution als Mieteinnahme. Als reine Rechenannahme wirkt jeder Verlust-Euro mit konstant 35 % steuermindernd; das ist keine Berechnung des Einkommensteuertarifs.

Der modellhafte Nachteil beträgt 5.167,50 €. Verlustverrechnung, persönlicher Steuersatz und Zahlungszeitpunkt können abweichen; eine Erstattung finanziert nicht automatisch die laufende Kreditrate.

06Risiken und Fazit

Prüfen Sie besonders unklare Zusagen, fehlende Zustellnachweise, offene Altforderungen und familienrechtliche Fristen. Auch ein zweiter Schuldner kann zahlungsunfähig sein. Zwei Haftende sind keine Zahlungsgarantie.

Eine Entlassung kann wirtschaftlich vertretbar sein, wenn Einkommen, Zahlungsdisziplin und Haushaltsüberschuss überzeugen. Bei Rückständen oder knappem Budget sollten Sie besonders vorsichtig entscheiden. Planen Sie Liquiditätsreserven unabhängig von erwarteten Steuerentlastungen.

FAQHäufige Fragen

Endet die Haftung eines Mieters mit seinem Auszug?

Nein. Der Auszug allein beendet weder die Vertragsstellung noch die Zahlungspflicht. Bei einem gemeinsam geschlossenen Mietvertrag kann grundsätzlich jeder Mieter für die volle geschuldete Miete in Anspruch genommen werden, insgesamt aber nur einmal.

Müssen Sie einen getrennten Partner aus dem Mietvertrag entlassen?

Aus der Trennung allein folgt grundsätzlich kein Anspruch auf Entlassung gegen den Vermieter. Eine freiwillige Änderung sollte mit allen Vertragsparteien vereinbart werden. Für die Ehewohnung anlässlich einer Scheidung bestehen besondere gesetzliche Regeln.

Kann nur einer von zwei Mietern kündigen?

Ein einzelner Mieter kann grundsätzlich nicht allein seinen Anteil am gemeinsamen Mietvertrag kündigen. Die Kündigung muss von allen Mietern ausgehen; eine wirksame Vertretung ist möglich. Auch eine Vermieterkündigung muss grundsätzlich gegenüber allen Mietern erklärt werden.

Was ändert eine Scheidung am Mietvertrag?

Nach § 1568a Absatz 3 BGB kann ein Ehegatte unter den gesetzlichen Voraussetzungen allein in den Vertrag eintreten oder ihn allein fortsetzen. Maßgeblich können der Zugang der Mitteilung beider Ehegatten oder die rechtskräftige gerichtliche Wohnungszuweisung sein. Die Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht erforderlich.

Wie sollten Sie die Kaution bei einer Entlassung behandeln?

Regeln Sie ausdrücklich, ob die Kaution den fortgesetzten Vertrag sichert, wer später ihre Rückzahlung verlangen darf und wie die bisherigen Mieter sich intern ausgleichen. Zahlen Sie nicht ungeprüft einen Anteil aus. Beachten Sie bei zusätzlichen Sicherheiten die gesetzlichen Grenzen.

Ist die Steuerentlastung im Beispiel garantiert?

Nein. Das Beispiel unterstellt einen konstanten Steuereffekt von 35 Prozent und vollständige Verlustnutzung. Es berechnet keinen individuellen Einkommensteuertarif. Tatsächliche Steuerwirkung und Zahlungszeitpunkt hängen unter anderem von Einkommen, Abziehbarkeit und Verlustverrechnung ab.

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Quellen

• BGB: Haftung, Mietvertrag und Ehewohnung.
• LPartG: eingetragene Lebenspartnerschaften.
• EStG: steuerliche Grundlagen.
• Die gesetzlichen Grundlagen sind an den betreffenden Stellen verlinkt.

Allgemeine Informationen zum deutschen Recht; keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.