Sie haben gemeinsam ein Haus gekauft oder eine Wohnung als Kapitalanlage. Jetzt geht die Ehe auseinander, und neben allem anderen steht die Frage im Raum: Was wird aus der Immobilie? Behält einer sie, wird verkauft, oder bleibt man auf dem Papier noch Jahre verbunden?

Die meisten Ratgeber beschäftigen sich mit dem Familienhaus, in dem einer wohnen bleibt. Bei einer vermieteten Wohnung kommen andere Fragen dazu. Die wichtigste davon ist die Spekulationsfrist, denn sie gilt auch, wenn Sie Ihren Anteil an den Ex-Partner abgeben.

Hier sehen Sie die vier Wege im Überblick, wie der Zugewinnausgleich rechnet und was der Zeitpunkt der Übertragung bei einer vermieteten Wohnung kosten kann.

01Wem gehört die Immobilie bei der Scheidung?

Drei Dinge sollten Sie zuerst auseinanderhalten: das Eigentum, den Güterstand und den Kredit. Sie hängen zusammen, folgen aber eigenen Regeln.

Das Eigentum steht im Grundbuch. Stehen Sie beide drin, meist je zur Hälfte, gehört die Immobilie Ihnen gemeinsam als sogenannte Bruchteilsgemeinschaft. Steht nur einer drin, gehört sie nur ihm, egal wer die Raten gezahlt hat.

Der Güterstand entscheidet, wie das Vermögen beim Ende der Ehe verteilt wird. Ohne Ehevertrag leben Ehepaare in der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Dann wird nicht die Immobilie geteilt, sondern der Zuwachs des Vermögens während der Ehe. Bei Gütertrennung gibt es keinen Ausgleich, jeder behält, was ihm gehört.

Der Kredit läuft weiter, wie er unterschrieben wurde. Haben Sie beide unterschrieben, haften Sie beide für die volle Summe (Gesamtschuld, § 421 BGB). Die Scheidung ändert daran nichts, nur die Bank kann einen Partner aus der Haftung entlassen.

02Zugewinnausgleich berechnen

Der Zugewinn ist das, was jeder Partner während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat. Gerechnet wird Endvermögen minus Anfangsvermögen (§ 1373 BGB). Wer mehr hinzugewonnen hat, zahlt dem anderen die Hälfte des Unterschieds (§ 1378 BGB).

Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Partner zugestellt wird (§ 1384 BGB). Bis dahin zählen Wertsteigerungen der Immobilie mit, danach nicht mehr. Erbschaften und Schenkungen während der Ehe kommen ins Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 2 BGB). Ihr späterer Wertzuwachs zählt aber zum Zugewinn.

Ein Beispiel: Tobias und Jana sind seit 2017 verheiratet. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen ein Rechenbeispiel.

Wichtig: Der Zugewinnausgleich ist ein Anspruch auf Geld, nicht auf die Immobilie. Wer die Wohnung behalten will, kann den Anspruch des anderen aber mit der Übernahme verrechnen. Genau dabei entstehen die Steuerfragen, um die es weiter unten geht.

03Die vier Wege für die gemeinsame Immobilie

Welcher Weg passt, hängt davon ab, ob einer die Immobilie halten kann und will, wie lange Sie sie schon besitzen und wie gut Sie noch miteinander reden können.

Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) und sie damit erzwingen. Wie das Verfahren abläuft und was es kostet, erklärt der Ratgeber Teilungsversteigerung.

Beim gemeinsamen Behalten einer vermieteten Wohnung stehen jedem Partner Miete und Kosten nach seinem Anteil zu (§ 743 BGB). Steuerlich erklärt jeder seinen Anteil in der eigenen Anlage V. Das funktioniert gut, wenn beide es wollen und ein gemeinsames Konto für Miete und Hausgeld weiterläuft.

04Vermietete Wohnung: der Zeitpunkt entscheidet

Beim selbst bewohnten Haus gibt es eine Ausnahme von der Spekulationsfrist: Wer im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt hat, verkauft steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung gibt es diese Ausnahme nicht. Und auch beim Familienhaus kann sie wegfallen, wenn einer auszieht und erst später seinen Anteil abgibt. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21).

Die Übertragung an den Ex-Partner ist steuerlich in aller Regel ein Verkauf, wenn dafür etwas zurückkommt: eine Zahlung, die Übernahme von Schulden oder die Anrechnung auf den Zugewinnausgleich. Das Finanzgericht Niedersachsen hat 2026 bestätigt, dass auch eine Übertragung zur Anrechnung auf einen künftigen Zugewinnausgleich als Anschaffung zählt (Urteil vom 16.03.2026, 9 K 170/24). Die Revision läuft beim BFH unter IX R 4/26.

Was das in Euro bedeutet, zeigt das Beispiel von Tobias und Jana. Sie haben 2020 gemeinsam eine vermietete Wohnung für 250.000 € gekauft, je zur Hälfte. Heute ist sie 300.000 € wert, die Restschuld liegt bei 180.000 €. Tobias will die Wohnung behalten und übernimmt Janas Hälfte samt ihrem Anteil am Kredit.

Gibt Jana ihre Hälfte jetzt ab, zahlt sie im Beispiel rund 10.400 € Einkommensteuer. Vier Jahre später wäre es nichts. Für Tobias hat die Übernahme dagegen einen kleinen Vorteil: Für die gekaufte Hälfte beginnt eine neue Abschreibung auf Basis des heutigen Preises, im Beispiel 2.436 € statt 2.200 € im Jahr.

Grunderwerbsteuer fällt in beiden Fällen nicht an. Während der Ehe ist der Erwerb durch den Ehegatten befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), nach der Scheidung der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung nicht. Kauft dort einer dem anderen den Anteil ab, wird Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis fällig.

Wie die Spekulationsfrist im Detail funktioniert, erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Mit dem Rechner rechnen Sie Ihren eigenen Fall durch.

05„Ist es besser, auf unsere beiden Namen zu kaufen oder nur auf meinen?“

Kaufen beide, sind beide Eigentümer, und bei einer Trennung müssen sich beide einigen. Kauft nur einer, gehört ihm die Wohnung allein. In der Zugewinngemeinschaft fließt ihr Wertzuwachs trotzdem in den Ausgleich, aber nur als Geldanspruch. Das vermeidet die Steuerfrage bei der Übertragung, weil keine Übertragung nötig ist.

Unterschreiben beide den Kredit, haften beide. Banken verlangen bei Ehepaaren oft beide Unterschriften, auch wenn nur einer im Grundbuch steht. Das sollte man wissen, denn nach einer Trennung haftet dann jemand für eine Wohnung, die ihm nicht gehört.

Steuerlich ist der Unterschied während der Ehe meist klein, solange Sie zusammen veranlagt werden. Mehr zur Frage, wie Paare gemeinsam kaufen und finanzieren, steht im Ratgeber Kapitalanlage als Ehepaar. Wer mit Ehevertrag Klarheit will, bespricht das mit einem Notar.

06Der gemeinsame Kredit nach der Trennung

Die Bank hat mit Ihrer Scheidung nichts zu tun. Solange Sie beide im Darlehensvertrag stehen, kann sie von jedem die volle Rate verlangen. Untereinander haften Sie im Zweifel je zur Hälfte (§ 426 BGB), was bei einer gemeinsamen Wohnung meist zum Eigentum passt.

Übernimmt einer die Immobilie, braucht er eine Haftentlassung für den anderen. Die Bank prüft dann, ob er die Rate allein tragen kann. Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Miete teilweise als Einkommen, meist mit einem Abschlag. Klappt das nicht, bleibt der andere in der Haftung, oder es wird umgeschuldet.

07Risiken und Grenzen

Eine Scheidung ist kein Rechenbeispiel. Unterhalt, Versorgungsausgleich, Kinder und die Frage, wer in der Ehewohnung bleibt, beeinflussen die Entscheidung über die Immobilie stark. Diese Themen gehören zu einem Fachanwalt für Familienrecht.

Steuerlich ist vieles vom Einzelfall abhängig. Ob eine Übertragung voll, teilweise oder gar nicht als Verkauf gilt, hängt von der Vereinbarung ab. Das letzte Wort zur Übertragung gegen Zugewinnausgleich hat der Bundesfinanzhof noch nicht gesprochen. Lassen Sie jede Vereinbarung vor der Unterschrift von einem Steuerberater prüfen.

Wer eine vermietete Wohnung allein übernimmt, trägt auch die Risiken allein: Leerstand, Mietausfall, Reparaturen und eine höhere Zinslast bei der Anschlussfinanzierung. Planen Sie dafür eine Reserve ein. Und wer gemeinsam weiter vermietet, braucht klare Regeln, wer was entscheidet, damit die Wohnung nicht zum Dauerstreit wird.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Trennung und Scheidung lassen Sie Vereinbarungen zur Immobilie von einem Fachanwalt für Familienrecht und einem Steuerberater prüfen.