Als Ehepaar in Immobilien investieren: Vorteile, Strategien und Steuertipps

01Was Ehepaare beim Immobilieninvestment mitbringen

Als Ehepaar haben Sie beim Immobilieninvestment einige Vorteile gegenüber Einzelpersonen:

• Zwei Einkommen für die Finanzierung
• Eigene Freibeträge je Elternteil bei Schenkung und Erbschaft an die Kinder
• Zwei Kreditnehmer, die gemeinsam haften
• Gemeinsame Planung von Vermögen und Altersvorsorge

Dem stehen gemeinsame Risiken gegenüber: Fällt ein Einkommen weg oder trennt sich das Paar, betrifft das die gesamte Finanzierung.

02Finanzierung als Ehepaar

Mehr Spielraum

Zwei Einkommen bedeuten in der Regel:

• Höheres mögliches Finanzierungsvolumen
• Mehr Spielraum in der Haushaltsrechnung, was sich auf die Konditionen auswirken kann
• Bessere Chancen auf eine 110 %-Finanzierung, die stets bonitätsabhängig bleibt

Beispielrechnung: Allein oder als Ehepaar

Rechenbeispiel, keine Finanzierungszusage. Annahmen: maximal 35 % des Nettoeinkommens für die Rate, Darlehen mit 3,5 % Zins und 2 % Tilgung. Banken rechnen individuell, auch mit Mieteinnahmen und bestehenden Verpflichtungen.

03Steuern: Was als Ehepaar gilt

Zusammenveranlagung

Bei der Zusammenveranlagung werden die Einkommen beider Partner addiert, halbiert, besteuert und die Steuer verdoppelt (Splittingverfahren). Ein Verlust aus Vermietung mindert das gemeinsame zu versteuernde Einkommen, egal, welcher Partner Eigentümer ist.

Beispiel: Steuerwirkung eines Vermietungsverlusts

Rechenbeispiel mit dem Einkommensteuertarif 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Annahmen:

• Gemeinsames zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie: 75.000 €
• Steuerlicher Verlust aus der Immobilie: 5.000 €
• Steuerwirkung: rund 1.520 € im Jahr

Wichtig: Das Splitting senkt bei unterschiedlich hohen Einkommen den Steuersatz des Paares. Damit sinkt auch die Wirkung eines Verlusts gegenüber einem Alleinverdiener mit hohem Einkommen. Ein Verlust erzeugt außerdem nur dann eine Erstattung, wenn Sie tatsächlich mehr ausgeben, als die Immobilie einnimmt.

Eigentumsverteilung

Bei Zusammenveranlagung spielt die Aufteilung des Eigentums für die Einkommensteuer meist keine Rolle. Wichtig ist sie für Haftung, Trennung, Erbfall und Schenkungen. Die Verteilung im Grundbuch sollte zu dem passen, was jeder Partner einbringt und zahlt. Lassen Sie sie mit einem Steuerberater abstimmen.

04Strategien für Ehepaare

Strategie 1: Gemeinsames Eigentum

• Beide Partner kaufen gemeinsam
• Einfache Verwaltung
• Beide haften für das Darlehen

Strategie 2: Getrenntes Eigentum

• Jeder Partner kauft eigene Objekte
• Klare Zuordnung, etwa bei Trennung
• Die Bank verlangt bei Ehepaaren trotzdem oft die Mithaftung des Partners

Strategie 3: Gemischt

• Erste Objekte gemeinsam kaufen
• Spätere Objekte je nach Situation getrennt
• Mehr Abstimmung nötig

05Absicherung nicht vergessen

Bei Trennung oder Scheidung

• Güterstand klären: Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung
• Immobilien im Ehevertrag regeln
• Klare Eigentumsanteile im Grundbuch

Bei Tod eines Partners

• Erbschaftsteuer-Freibetrag: 500.000 € für Ehepartner, dazu bis zu 256.000 € Versorgungsfreibetrag (§§ 16, 17 ErbStG)
• Risikolebensversicherung zur Absicherung der Finanzierung
• Testament mit klarer Vermögenszuordnung

065 Tipps für Ehepaare

1. Gemeinsame Ziele festlegen: Sind Sie sich über Strategie und Risiko einig?
2. Haushaltsrechnung für den schlechteren Fall: Trägt ein Einkommen allein die Raten für einige Zeit?
3. Steuerberater einbinden: Eigentumsverteilung und Veranlagung abstimmen
4. Absicherung regeln: Ehevertrag, Testament, Risikolebensversicherung
5. Schrittweise starten: Mit einem Objekt beginnen und Erfahrung sammeln

07Fazit

Ehepaare können mit zwei Einkommen mehr finanzieren und gemeinsam planen. Steuerlich wirkt ein Vermietungsverlust über das Splitting auf das gemeinsame Einkommen. Gleichzeitig hängen beide an derselben Finanzierung. Regeln Sie Eigentum und Absicherung deshalb von Anfang an.

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Quellen

• § 26b, § 32a Abs. 1 und 5 EStG (Einkommensteuertarif 2026); §§ 16, 17 ErbStG (gesetze-im-internet.de), Stand 12.10.2026
• Beispielrechnungen: eigene Rechnung mit den genannten Annahmen, Stand 12.10.2026

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.