1- oder 2-Zimmer-Wohnung kaufen: was sich als Kapitalanlage besser rechnet
Kleine Wohnungen können je Quadratmeter höhere Mieten erzielen. Was übrig bleibt, hängt auch von Kosten, Mieterwechseln und Finanzierung ab. Wir rechnen beide Größen vor Steuern nebeneinander durch und erläutern die steuerlichen Einflussfaktoren.
Rula MamaInvestmentberater bei InvestImmo.de
Wer seine erste Wohnung als Kapitalanlage sucht, kann kleinere Wohnungen in Betracht ziehen. Im folgenden Beispiel kostet eine Einzimmerwohnung gut 100.000 €, eine Zweizimmerwohnung knapp 200.000 €. Ob sich solche Kaufpreise finanzieren lassen, hängt unter anderem von Einkommen, Eigenkapital, weiteren Verpflichtungen und den Kreditbedingungen ab. Die Zimmerzahl umfasst Wohn- und Schlafräume, nicht nur Schlafzimmer: Eine Zweizimmerwohnung kann beispielsweise aus einem Wohnzimmer und einem Schlafzimmer bestehen.
Kleine Wohnungen können je Quadratmeter höhere Mieten erzielen. Die Miete je Quadratmeter ist aber nicht das, was am Monatsende auf Ihrem Konto bleibt. Dazwischen liegen unter anderem Kosten je Einheit, Finanzierung und mögliche Mieterwechsel. Wie stark diese ins Gewicht fallen, müssen Sie für das konkrete Objekt prüfen.
01Wer kleine Wohnungen sucht
Die Haushaltsstruktur kann einen Anhaltspunkt für die Nachfrage geben. Für die Vermietung kleiner Wohnungen ist insbesondere interessant, welche Wohnbedürfnisse Ein- und Zweipersonenhaushalte am jeweiligen Standort haben. Entscheidend sind neben der Haushaltsgröße auch Mietbudget, Lebenssituation und das örtliche Wohnungsangebot. Haushaltsanteile dürfen dabei nicht mit Bevölkerungsanteilen gleichgesetzt werden. Aus der Haushaltsgröße allein folgt keine lokale Nachfrage nach einer bestimmten Zimmerzahl.
Nicht jeder Single sucht eine Einzimmerwohnung. Wer allein lebt, kann zwei Zimmer bevorzugen, um Schlafen und Wohnen oder Arbeiten zu trennen. Für eine Einzimmerwohnung kommen beispielsweise Studierende, Auszubildende, Berufsanfänger und Pendler mit Zweitwohnung infrage.
| Wohnungsgröße | Mögliche Mietergruppen | Mögliche Mietdauer, lokal zu prüfen |
|---|---|---|
| 1 Zimmer, 25 bis 35 m² | Studierende, Auszubildende, Berufsanfänger, Pendler | kürzer bei vorübergehender Ausbildung, Beschäftigung oder Zweitwohnung |
| 2 Zimmer, 45 bis 60 m² | Singles mit Homeoffice, Paare, Ältere, Alleinerziehende mit kleinem Kind | länger möglich, wenn Grundriss und Lebenssituation dauerhaft passen |
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Sie möchten eine normale Wohnung kaufen, die Sie vermieten können. Welche Größe passt? Gemeint ist hier eine Eigentumswohnung, deren Kosten und Vermietbarkeit sich nachvollziehen lassen und für die auch ein späterer Verkauf bedacht wird. Die Antwort hängt weniger am Bauchgefühl als an den Zahlen, die wir unten durchrechnen.
02Preis und Miete je Quadratmeter
Kleine Wohnungen können je Quadratmeter teurer sein. Küche, Bad, Flur und Eingang benötigen auch auf 30 m² Platz und technische Ausstattung. Deren Kosten verteilen sich auf weniger Wohnfläche. Auch eine höhere Miete je Quadratmeter ist möglich, während die Gesamtmiete niedriger bleibt. Ob das am jeweiligen Standort zutrifft, sollten Sie anhand vergleichbarer Angebote und bestehender Mietverhältnisse prüfen.
Für die vereinfachte Beispielrechnung setzen wir folgende illustrative Werte an.
| 1-Zimmer-Wohnung | 2-Zimmer-Wohnung | |
|---|---|---|
| Wohnfläche | 32 m² | 55 m² |
| Kaufpreis je m² | 3.600 € | 3.300 € |
| Kaufpreis | 115.200 € | 181.500 € |
| Kaltmiete je m² | 14,00 € | 12,00 € |
| Kaltmiete im Monat | 448 € | 660 € |
| Bruttomietrendite | 4,67 % | 4,36 % |
Die Zahlen sind Annahmen für ein Beispiel, keine Marktstatistik. Auf dieser Ebene liegt die Einzimmerwohnung vorn. Hier hören viele Vergleiche auf. Wir rechnen weiter.
03Was die Bruttomietrendite verschweigt
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete zum Kaufpreis ins Verhältnis. Unter anderem bleiben laufende Eigentümerkosten, Mieterwechsel, Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuern unberücksichtigt. Zwei Einflussgrößen betrachten wir näher.
Feste Kosten je Einheit. Die Verwaltergebühr für die Eigentümergemeinschaft, die Mietverwaltung und Kontoführung können ganz oder teilweise je Wohnung anfallen. Bei Versicherungen und anderen Gemeinschaftskosten sind der konkrete Verteilungsschlüssel und die Umlagefähigkeit zu beachten. Im Beispiel setzen wir 55 € nicht umlagefähige Kosten im Monat für die Einzimmerwohnung an und 70 € für die Zweizimmerwohnung. Je Quadratmeter sind das 1,72 € gegen 1,27 €. Diese Pauschalen sind vereinfachte Annahmen für laufende Auszahlungen. Für Ihre eigene Rechnung sollten Sie die einzelnen Kostenpositionen und deren Verteilung auf die Wohnung heranziehen.
Mieterwechsel. Ein Auszug kann Leerstand, Renovierung, kleinere Reparaturen und Aufwand für die Mietersuche verursachen. Bei einer vorübergehend genutzten Einzimmerwohnung sind häufigere Wechsel möglich, aber nicht allein durch die Zimmerzahl vorgegeben.
04Beispielrechnung: 32 m² gegen 55 m²
Lisa ist ledig, angestellt und hat vor Berücksichtigung der Vermietung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie vergleicht die beiden Wohnungen aus der Tabelle, beide Baujahr 1990 in derselben Stadt. Die Person ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
Sie finanziert jeweils den gesamten Kaufpreis zu angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Die Kaufnebenkosten von angenommenen 7 % ohne Makler zahlt sie aus Eigenkapital. Beide Prozentsätze zur Finanzierung sind Rechenannahmen, kein Finanzierungsangebot. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten hängen unter anderem vom Bundesland und den anfallenden Gebühren ab.
Die folgende Modellrechnung kombiniert eine vereinfachte Finanzierung des ersten Jahres mit langfristig gemittelten Mieterwechselkosten. Zinsen und Tilgung werden auf den ursprünglichen Darlehensbetrag gerechnet; der unterjährige Rückgang der Restschuld bleibt unberücksichtigt. Sie bildet daher weder einen konkreten Zahlungsplan noch ein tatsächliches Steuerjahr ab. Ergebnisse werden aus ungerundeten Werten berechnet und anschließend auf volle Euro gerundet.
| 1 Zimmer, 32 m² | 2 Zimmer, 55 m² | |
|---|---|---|
| Kaltmiete im Jahr, vor Leerstand | 5.376 € | 7.920 € |
| Zinsen (3,8 %) | −4.378 € | −6.897 € |
| Tilgung (1,5 %) | −1.728 € | −2.723 € |
| Nicht umlagefähige Kosten, angenommene Auszahlungen | −660 € | −840 € |
| Mieterwechsel einschließlich Mietausfall, Durchschnitt je Jahr | −779 € | −632 € |
| Cashflow vor Steuern | −2.169 € | −3.172 € |
| Abschreibung: 2 % auf 80 % von Kaufpreis einschließlich 7 % Kaufnebenkosten, Modellannahme | 1.972 € | 3.107 € |
Die Abschreibungsbeträge ergeben sich rechnerisch aus Kaufpreis × 1,07 × 80 % × 2 %. Dabei wird angenommen, dass die gesamten angesetzten Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten gehören und zu 80 % auf das Gebäude entfallen. Der Gebäudeanteil von 80 % ist eine Modellannahme, keine allgemeingültige Aufteilung. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Für ein zu Wohnzwecken vermietetes Gebäude des Baujahrs 1990 beträgt der reguläre lineare Abschreibungssatz grundsätzlich 2 % jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG. Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung und die Abschreibung für Ihr Objekt von Ihrem Steuerberater beurteilen.
Die Einkommensteuerwirkung hängt davon ab, wie das steuerliche Vermietungsergebnis Lisas zu versteuerndes Einkommen von 60.000 € verändert. Maßgeblich sind der persönliche Einkommensteuertarif nach § 32a EStG sowie Art und Zeitpunkt der steuerlich berücksichtigungsfähigen Einnahmen und Aufwendungen. Finanzierungskosten wie zugehörige Darlehenszinsen können Werbungskosten sein; die Tilgung ist nicht abzugsfähig. Auch das gesamte Hausgeld lässt sich nicht pauschal absetzen. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht sofort steuerlich abzugsfähig. Erst wenn die Gemeinschaft die Mittel verwendet, kommt eine steuerliche Berücksichtigung der entsprechenden Ausgaben in Betracht; deren Behandlung hängt von der Art der Maßnahme ab. Der jährliche Durchschnitt für Mieterwechsel ist ebenfalls keine automatisch abzugsfähige Jahresausgabe. Entscheidend sind die tatsächlichen Aufwendungen und ihre steuerliche Einordnung. Lassen Sie Ihren individuellen Cashflow nach Steuern durch Ihren Steuerberater berechnen.
In Euro zahlt Lisa für die Einzimmerwohnung weniger zu, weil sie kleiner und billiger ist. Vor Steuern sind es gerundet 181 € im Monat gegen 264 €. Für einen Vergleich auf gleicher Kaufpreisbasis betrachten wir zusätzlich die Werte je 100.000 € Kaufpreis. Das ist keine Eigenkapitalrendite und ersetzt keinen Vergleich der tatsächlichen Finanzierungsmöglichkeiten.
Ohne Mieterwechsel liegt die Einzimmerwohnung im Beispiel vorn. Rechnet man die angenommenen häufigeren Auszüge ein, liegt die Zweizimmerwohnung vorn. Nach den angesetzten Kosten und Mieterwechseln bleiben vor Finanzierung und Steuern 3,42 % des Kaufpreises bei der kleinen und 3,55 % bei der größeren Wohnung. Die Kaufnebenkosten sind in diesem Renditenenner nicht enthalten. Der Abstand ist klein und hängt an der angenommenen Wechselhäufigkeit. Genau diese Annahme sollten Sie vor dem Kauf anhand lokaler Vermietungserfahrungen prüfen.
Rechnen Sie brutto und netto, mit Ihren eigenen Kosten und einem Abschlag für Leerstand. Achten Sie darauf, welche Kosten und welcher Kapitaleinsatz in der jeweiligen Kennzahl enthalten sind.
05Mikroapartment, Studentenwohnung, Einzimmerwohnung
Drei Begriffe werden oft gemischt. Ein Mikroapartment bezeichnet eine sehr kleine Wohnung; sie kann möbliert und Teil einer Anlage mit Betreiber oder Service sein. Daraus können besondere Miet- und Verwaltungsbedingungen entstehen. Eine Studentenwohnung wird gezielt an Studierende vermietet, bei entsprechender Größe und Aufteilung auch als WG. Eine klassische Einzimmerwohnung in einem normalen Mehrfamilienhaus kann möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Dieser Ratgeber betrachtet eine gewöhnliche unmöblierte Einzimmerwohnung ohne Betreiberkonzept.
06Worauf Sie bei der Auswahl achten
- 01Wer wohnt in der Lage?
Hochschule und Klinik in der Nähe können Nachfrage nach kleinen Einheiten schaffen. In Wohngebieten mit Kitas können zwei Zimmer und größere Wohnungen interessant sein. Prüfen Sie die tatsächliche lokale Nachfrage.
- 02Wie oft wurde bisher gewechselt?
Fragen Sie bei einer vermieteten Wohnung nach der Mietdauer der letzten Mieter. Diese Historie hilft bei der Einschätzung, garantiert aber keine künftige Mietdauer.
- 03Wie hoch sind die festen Kosten je Einheit?
Verwaltergebühr und Mietverwaltung je Wohnung erfragen und auf den Quadratmeter umrechnen. Prüfen Sie außerdem die übrigen Eigentümerkosten und Rücklagenzahlungen.
- 04Wie viel Eigenkapital bindet die Wohnung?
Im Beispiel braucht die kleinere Wohnung weniger Eigenkapital für Kaufnebenkosten. Zwei kleine Wohnungen an zwei Orten können das Risiko verteilen, verursachen aber Kosten und Verwaltungsaufwand für zwei Einheiten. Eine exakte Verdopplung ist nur bei identischen Kosten je Einheit anzunehmen.
- 05Wer kauft sie Ihnen später ab?
Zweizimmerwohnungen können für Selbstnutzer interessant sein, Einzimmerwohnungen ebenfalls. Prüfen Sie den möglichen Käuferkreis für Lage, Preis und Grundriss.
07Für wen welche Größe passt
- Hochschulstadt oder Lage mit nachgewiesener Nachfrage von Pendlern und Berufsanfängern.
- Sie wollen mit weniger Eigenkapital einsteigen, sofern Kaufpreis und Finanzierung dies ermöglichen.
- Sie haben Zeit oder eine Verwaltung für mögliche häufigere Mieterwechsel.
- Lage mit Nachfrage von Singles, Paaren, Älteren oder Menschen mit Homeoffice.
- Sie suchen längere Mietverhältnisse und können diese Erwartung lokal begründen.
- Sie möchten auch den späteren Verkauf an Selbstnutzer prüfen; zwei Zimmer können dafür geeignet sein.
Die Spalten sind hier keine Gegensätze von gut und schlecht. Beide Größen können passen. Entscheidend ist, welche zu Ihrer Lage, Ihrem Budget und Ihrem möglichen Aufwand passt.
08Risiken bei kleinen Wohnungen
Leerstand. Häufigere Mieterwechsel schaffen mehr Gelegenheiten für Mietausfälle, müssen aber nicht jedes Mal zu Leerstand führen. Bei studentischer Nachfrage kann der Semesterbeginn für die Neuvermietung relevant sein.
Kosten. Derselbe feste Betrag je Einheit belastet eine kleinere Fläche stärker. Eine gleiche Erhöhung der Verwaltergebühr wirkt sich deshalb je Quadratmeter stärker auf die Einzimmerwohnung aus.
Zinsen. Bei angenommenen 4,2 % statt 3,8 % kosten die Darlehen im Beispiel 460,80 € (1 Zimmer) und 726 € (2 Zimmer) mehr Zinsen im Jahr, gerechnet auf die ursprünglichen Darlehensbeträge. Auch 4,2 % ist hier nur ein Szenario, keine Marktangabe.
Instandhaltung. Küche und Bad können einen erheblichen Kostenblock darstellen. Bei gleichen Erneuerungskosten ist die Belastung je Quadratmeter in der kleineren Wohnung höher. Zustand, Ausstattung und anstehende Arbeiten müssen objektspezifisch geprüft werden.
Wiederverkauf. Beide Wohnungsgrößen können Kapitalanleger und Selbstnutzer ansprechen. Wie groß der jeweilige Käuferkreis ist, hängt unter anderem von Lage, Grundriss, Preis und Vermietungsstatus ab. Wie sich Preise entwickeln, kann niemand sicher vorhersagen.
FAQHäufige Fragen
Ist eine 1-Zimmer-Wohnung eine gute Kapitalanlage?
Sie kann es sein, wenn Kaufpreis, Kosten und lokale Nachfrage passen, etwa durch Studierende oder Pendler. Höhere Mieten je Quadratmeter sind möglich, aber nicht garantiert. Feste Kosten belasten die kleinere Fläche stärker; häufigere Mieterwechsel sollten nur bei entsprechender Grundlage angesetzt werden.
Ist eine 2-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage besser?
Nicht automatisch. Sie kann Singles und Paare ansprechen und längerfristig zu deren Wohnbedarf passen. In unserem Beispiel liegt sie nach den angesetzten Kosten und Mieterwechseln vor Finanzierung und Steuern knapp vorn.
Welche Wohnungsgröße vermietet sich am besten?
Das hängt von Lage, Preis, Grundriss und örtlicher Nachfrage ab. Mietbudget, Lebenssituation und das lokale Wohnungsangebot sind ebenso wichtig wie die Haushaltsgröße. Aus Haushaltsgrößen allein folgt keine Nachfrage nach einer bestimmten Zimmerzahl.
Wie viel kostet eine 1-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage?
Das hängt stark von Stadt und Lage ab. Im Beispiel kostet eine Wohnung mit 32 m² bei 3.600 € je Quadratmeter 115.200 €. Hinzu kommen angenommene Kaufnebenkosten von 7 % ohne Makler; dies ist keine allgemeingültige Kostenquote.
Was ist der Unterschied zwischen einer Einzimmerwohnung und einem Mikroapartment?
Ein Mikroapartment ist eine sehr kleine Wohnung, die möbliert und Teil einer Anlage mit Betreiber oder Service sein kann. Eine Einzimmerwohnung hat einen Wohn- und Schlafraum und kann ebenfalls möbliert oder unmöbliert sein. Der Ratgeber betrachtet gewöhnliche unmöblierte Wohnungen ohne Betreiberkonzept.
Lohnt es sich, zwei kleine Wohnungen statt einer großen zu kaufen?
Zwei vermietete Wohnungen können das Risiko auf zwei Mieter und eventuell zwei Lagen verteilen. Dafür fallen Kosten und Verwaltungsaufwand für zwei Einheiten an. Eine exakte Verdopplung gilt nur bei identischen Kosten je Einheit. Vergleichen Sie beide Varianten mit Ihren eigenen Zahlen.
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Quellen
- Statistisches Bundesamt: Haushalte und Haushaltsmitglieder nach Haushaltsgröße
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif), § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)
- Beispielrechnung: vereinfachtes Modell mit den im Artikel genannten Annahmen zu Kaufpreis, Miete, Kosten, Mieterwechsel und Finanzierung. Renditen und Cashflows vor Steuern; Abschreibung separat ausgewiesen.
Schreibt über Bestandsimmobilien, Kalkulation und Objektprüfung.
Rula ist seit 2021 in der Finanzdienstleistung tätig. Sein Schwerpunkt sind Bestandsimmobilien als Kapitalanlage, nachvollziehbare Kalkulationen und eine ehrliche Einschätzung von Substanz und laufenden Kosten.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Immobilien- und Finanzierungszahlen sind Modellannahmen, keine Prognosen oder Renditezusagen. Individuelle steuerliche und rechtliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt.
