Wohnung kaufen als Single: was sich als Kapitalanlage rechnet

Sie leben allein, verdienen ordentlich und fragen sich, wie Sie langfristig Vermögen aufbauen können. Eine eigene Wohnung zu kaufen, fühlt sich nach einer großen Bindung an. Vielleicht ziehen Sie in drei Jahren um, vielleicht ändert sich Ihr Leben. Und trotzdem wollen Sie nicht nur Miete zahlen und zusehen.

Eine Frage ist deshalb, ob eine Wohnung zum Selbstbewohnen oder eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage besser passt. Wir vergleichen die Unterschiede und rechnen eine vermietete Wohnung beispielhaft durch.

01Warum Singles anders rechnen

Drei Dinge verdienen besondere Aufmerksamkeit: Ihre individuelle Steuerbelastung, die Tragfähigkeit der Finanzierung mit einem Einkommen und Ihre gewünschte Flexibilität bei Wohnort und Lebensplanung. Nicht jedes Paar hat zwei Einkommen, und nicht jeder Single trägt sämtliche Risiken ohne weitere Unterstützung.

Die Steuer zuerst. Ehepaare und eingetragene Lebenspartner, die zusammen veranlagt werden, zahlen das Doppelte der tariflichen Steuer auf die Hälfte ihres gemeinsamen zu versteuernden Einkommens (§ 32a Abs. 5 EStG). Gegenüber der Einzelveranlagung kann das insbesondere bei ungleich verteilten Einkommen vorteilhaft sein. Für unverheiratete Paare gilt dieses Splitting nicht.

Die Tabelle zeigt die tarifliche Einkommensteuer nach § 32a EStG für 2026, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sowie ohne besondere tarifliche Ermäßigungen. Verglichen wird dasselbe zu versteuernde Gesamteinkommen, nicht dasselbe Bruttogehalt je Person. Ein Einpersonenhaushalt und ein Zweipersonenhaushalt haben außerdem unterschiedliche Lebenshaltungskosten; der Steuervergleich allein sagt daher wenig über den verfügbaren finanziellen Spielraum aus.

Die Steuerklasse auf der Lohnabrechnung bestimmt vor allem den laufenden Lohnsteuerabzug, nicht den für die Jahressteuer maßgeblichen Tarif. Mögliche Abzüge ergeben sich beispielsweise aus Werbungskosten, begünstigten Altersvorsorgebeiträgen, Spenden oder steuerlich anerkannten Verlusten aus Vermietung.

Für eine Kapitalanlage heißt das: Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto größer kann die Steuerentlastung durch einen abzugsfähigen Euro sein. Bei 60.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt die tarifliche Entlastung für einen zusätzlichen abzugsfähigen Euro rechnerisch bei rund 38,58 Cent für einen Single und 28,19 Cent für ein zusammen veranlagtes Ehepaar mit demselben gemeinsamen Einkommen, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Bei größeren Abzügen verändert sich der Grenzsteuersatz im Verlauf der Berechnung. Ein höherer Steuervorteil macht einen wirtschaftlichen Verlust nicht automatisch sinnvoll. Den Zusammenhang erklärt der Ratgeber Grenzsteuersatz 2026. Welche Abzüge in Ihrem Fall greifen, besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

02Eigenheim oder Kapitalanlage?

Eine Wohnung zur Selbstnutzung kann gut passen, wenn Sie lange an einem Ort bleiben wollen. Eine vermietete Wohnung kann dagegen die eigene Wohnortwahl von der Investition trennen. Beide Varianten bringen Kosten und Verpflichtungen mit sich.

Die eingesparte eigene Miete ist kein steuerpflichtiger Mietertrag. Eine Kapitalanlage kann Sie bei der Wohnortwahl flexibler halten, ist aber kein automatisches Steuersparmodell. Welche Variante sich besser rechnet, hängt unter anderem von Kaufpreis, Miete, Finanzierung, Instandhaltung, Haltedauer und Ihrem Eigenkapital ab. Der Ratgeber Mieten oder kaufen behandelt diese Frage ausführlich. Die steuerlichen Folgen der jeweiligen Nutzung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

03Beispielrechnung: Anna, 60.000 €, Steuerklasse I

Anna ist 34, ledig, angestellt und hat vor dem Vermietungsergebnis ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Sie wohnt zur Miete und kauft eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung im Bestand. Anna ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose. Alle Werte beziehen sich auf ein volles Vermietungsjahr.

Die Wohnung kostet 250.000 €. Die angenommenen Erwerbsnebenkosten von 25.000 € zahlt Anna aus Erspartem, die Bank finanziert den Kaufpreis mit angenommenen 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung. Das sind Modellannahmen, kein Finanzierungsangebot und keine Aussage über aktuelle Marktkonditionen. Die Kaltmiete beträgt 850 € im Monat, nicht umlagefähige Auszahlungen 1.500 € im Jahr.

Steuerlich zählen Mieteinnahmen, abzugsfähige Zinsen, tatsächlich abzugsfähige Kosten und die Gebäudeabschreibung. Im Beispiel entfallen 220.000 € der gesamten Anschaffungskosten von 275.000 € auf das Gebäude und 55.000 € auf Grund und Boden. Für das Bestandsgebäude wird eine Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 angenommen. Die lineare Abschreibung beträgt damit grundsätzlich 2 % der Gebäudeanschaffungskosten, hier 4.400 € jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG). Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Bei einem tatsächlichen Kauf muss die Aufteilung die Wertverhältnisse von Gebäude und Grundstück sachgerecht abbilden.

Für die Beispielrechnung sind die gesamten 1.500 € nicht umlagefähigen Auszahlungen im betrachteten Jahr sofort steuerlich abzugsfähige Aufwendungen. Damit ergibt sich ein steuerlicher Verlust von 5.200 €: 10.200 € Mieteinnahmen abzüglich 9.500 € Zinsen, 1.500 € Kosten und 4.400 € Abschreibung. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind darin nicht enthalten. Solche Einzahlungen sind nicht sofort abzugsfähig. Erst wenn die Gemeinschaft die Mittel für steuerlich berücksichtigungsfähige Maßnahmen ausgibt, kommt ein Abzug in Betracht; das gesamte Hausgeld darf nicht pauschal abgesetzt werden. Tilgung ist ebenfalls nicht abzugsfähig.

Im Modell wird der Vermietungsverlust vollständig mit Annas übrigen Einkünften verrechnet; alle anderen steuerlichen Faktoren bleiben unverändert. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt dadurch von 60.000 € auf 54.800 €. Nach dem Einkommensteuertarif 2026 fällt die Einkommensteuer von 14.233 € auf 12.273 € – eine Entlastung von 1.960 €. Solidaritätszuschlag fällt bei Anna in dieser Modellrechnung weder vorher noch nachher an; Kirchensteuer ist nicht berücksichtigt.

Anna erhält in diesem Beispiel 516 € mehr jährliche Steuerentlastung als das Ehepaar mit 60.000 € gemeinsamem Einkommen und 24 € weniger als das Paar mit 120.000 €. Daraus lässt sich keine allgemeine Vorteilhaftigkeit für Singles ableiten: Maßgeblich sind die individuelle Veranlagung und der Grenzsteuersatz. Ob Verluste in Ihrer Situation steuerlich anerkannt und verrechnet werden können, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Anna muss im vereinfachten Modell nach Steuern rechnerisch rund 216 € monatlich zuschießen, während sie durchschnittlich 312,50 € Darlehen tilgt. Die Steuerentlastung muss allerdings nicht zeitgleich mit den monatlichen Auszahlungen verfügbar sein. Bis sie wirksam wird, muss Anna den Zuschuss vor Steuern von rund 379 € monatlich finanzieren können.

Tilgung senkt die Schulden, ist aber kein Nachweis eines entsprechenden Nettovermögenszuwachses: Wertänderungen, zusätzliche Kosten und spätere Verkaufskosten können das Ergebnis verändern. Zudem sind die 25.000 € Erwerbsnebenkosten ausgegeben und bilden nicht automatisch zusätzliches Immobilienvermögen.

04Was die Bank bei Singles prüft

Die Bank prüft Einkommen, Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital und die Immobilie. Bei einem Einpersonenhaushalt kann sie eine andere Lebenshaltungspauschale ansetzen als bei einer Familie. Ein zweites Einkommen als zusätzlicher Puffer fehlt; die konkreten Vorgaben unterscheiden sich nach Kreditgeber.

• Ein Einkommen, volle Rate. Fällt Ihr Erwerbseinkommen weg, muss die Finanzierung aus anderen verfügbaren Mitteln getragen werden. Eigenkapital, etwa für die Erwerbsnebenkosten, und Liquiditätsreserven können die Finanzierung unterstützen.
• Haushaltsrechnung. Ihre eigene Miete gehört zu den Ausgaben. Ein Kreditgeber kann die erwartete Miete der vermieteten Wohnung nur teilweise berücksichtigen. Beispielrechnung, vereinfacht: Wenn Sie für einen eigenen Belastungstest nur 60 bis 80 % der Kaltmiete ansetzen, rechnen Sie bei Anna mit 510 bis 680 € statt 850 € monatlich. Das ist eine Planungsannahme, keine allgemeine Bankvorgabe; den tatsächlichen Ansatz erfahren Sie beim jeweiligen Kreditgeber. Wie eine Haushaltsrechnung aufgebaut wird, zeigt der Ratgeber Wie viel Kredit bekomme ich?.
• Bestehende Kredite. Ein Autokredit reduziert den verfügbaren Überschuss. Wie stark er die Finanzierung begrenzt, hängt vom gesamten Haushalt ab, nicht allein vom Familienstand.

05Absicherung und Erbfolge: was Singles regeln sollten

Berufsunfähigkeit. Wenn Ihr Erwerbseinkommen die Finanzierung und Lebenshaltung wesentlich trägt, kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung eine wichtige Absicherung sein. Leistungen hängen von Vertrag, versicherter Rente und Leistungsvoraussetzungen ab. Eine Risikolebensversicherung kann weniger dringlich sein, wenn niemand finanziell von Ihnen abhängt; beachten Sie auch die Anforderungen Ihres Kreditgebers im konkreten Angebot.

Testament. Gilt deutsches Erbrecht, kommen für eine unverheiratete Person ohne eingetragenen Lebenspartner und ohne Nachkommen bei gesetzlicher Erbfolge zunächst die Eltern zum Zuge. Ist ein Elternteil verstorben, können dessen Nachkommen, insbesondere Geschwister beziehungsweise deren Nachkommen, an seine Stelle treten. Die genaue Verteilung hängt von der Familienkonstellation ab. Ein unverheirateter Lebensgefährte hat allein aufgrund der Partnerschaft kein gesetzliches Erbrecht. Wer einen Partner oder Freund bedenken möchte, sollte eine wirksame Nachlassregelung treffen. Lassen Sie sich dazu von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten.

Erbschaftsteuer. Eltern gehören beim Erwerb von Todes wegen zur Steuerklasse I mit 100.000 € persönlichem Freibetrag. Geschwister gehören zur Steuerklasse II mit 20.000 € Freibetrag; der Tarif sieht 15 % bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis 75.000 € und 20 % bis 300.000 € vor (§§ 15, 16, 19 ErbStG).

Beispielrechnung, vereinfacht: Ein Bruder erbt eine Wohnung. Nach Berücksichtigung aller anwendbaren sachlichen Steuerbefreiungen, abzugsfähigen Schulden und sonstigen Nachlassverbindlichkeiten beträgt seine steuerliche Bereicherung im Modell 150.000 €. Anzurechnende frühere Erwerbe gibt es nicht. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 20.000 € verbleiben 130.000 € steuerpflichtiger Erwerb. Bei 20 % ergeben sich 26.000 € Erbschaftsteuer. Der Betrag von 150.000 € ist dabei ausdrücklich eine steuerliche Rechengröße, nicht einfach der Marktwert der Wohnung abzüglich Darlehen. Der steuerliche Immobilienwert, mögliche Begünstigungen für vermieteten Wohnraum und weitere Abzüge können die tatsächliche Belastung verändern.

Unverheiratete Partner gehören grundsätzlich zur Steuerklasse III mit 20.000 € persönlichem Freibetrag. Der Tarif sieht 30 % für steuerpflichtige Erwerbe bis 6 Mio. € und darüber 50 % vor. An Tarifgrenzen kann der gesetzliche Härteausgleich die Belastung abmildern. Die konkrete Erbschaftsteuer und mögliche Gestaltungen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

06Für wen das passt

07Risiken, die Sie allein tragen

Einkommensausfall. Krankheit, Jobverlust, Sabbatical: Die Rate bleibt fällig. Ohne weiteres verfügbares Einkommen oder Unterstützung müssen Rücklagen und gegebenenfalls Versicherungsleistungen die Lücke schließen.

Leerstand und Mietausfall. Drei Monate ohne Mieter bedeuten bei Anna 2.550 € entgangene Kaltmiete. Hinzu können Kosten kommen, die sonst der Mieter trägt. Zahlungsrückstände können auch länger dauern.

Zinsen nach der Zinsbindung. Bei einem monatlichen Annuitätendarlehen über 250.000 € mit 3,8 % Zins und 1,5 % anfänglicher Tilgung wären nach zehn Jahren ohne Sondertilgungen rund 18 % des Darlehens zurückgezahlt; die Restschuld läge bei rund 204.500 €. Das ist eine andere Zahlungsweise als die vereinfachte Jahresrechnung oben. Höhere Anschlusszinsen können die erforderliche Rate erhöhen; entscheidend sind Restschuld, Anschlusszins und weitere Tilgungsplanung.

Zwei Kredite. Wollen Sie später zusätzlich ein Eigenheim kaufen, prüft die Bank beide Darlehen zusammen mit Ihren verfügbaren Einkünften und Ausgaben. Die erste Wohnung kann den Spielraum für die zweite verkleinern. Mehr dazu in Zweite Immobilie finanzieren.

Instandhaltung. Sonderumlagen und Reparaturen kommen unregelmäßig. Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse, Rücklagenstand und erkennbare Gebäudemängel können Hinweise auf anstehende Kosten geben; sie schließen weitere Kosten nicht aus. Rücklagenzahlungen sind Liquiditätsabflüsse, aber nicht schon deshalb steuerlich abzugsfähig. Die steuerliche Behandlung konkreter Maßnahmen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

Alle Beiträge von Herbert Gotschy

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.