Sie zahlen seit Jahren Miete und haben das Gefühl, Geld zu verschenken. Gleichzeitig kostet eine vergleichbare Wohnung zum Kauf heute so viel, dass die Bankrate höher wäre als Ihre Miete. Also weiter mieten? Oder doch kaufen, weil es am Ende Ihnen gehört?

Die Frage hat zwei Seiten, die oft vermischt werden. Die eine ist das Wohnen: Wie sicher und wie frei wollen Sie leben? Die andere ist das Vermögen: Wie bauen Sie es auf? Wer beides trennt, sieht eine Möglichkeit, die in den meisten Vergleichen fehlt.

Wir rechnen Eigenheim und Miete mit den Zinsen von Oktober 2026 durch. Danach zeigen wir den dritten Weg: weiter zur Miete wohnen und eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen.

01Die eigentliche Frage hinter „mieten oder kaufen“

Ein Eigenheim ist zwei Dinge auf einmal: ein Ort zum Leben und eine Geldanlage. Beides hat eigene Regeln. Als Wohnort soll es zu Ihrem Leben passen, zu Arbeitsplatz, Familie und Plänen. Als Geldanlage soll es sich rechnen.

Diese beiden Ziele passen nicht immer zusammen. Die Wohnung, in der Sie leben wollen, liegt oft dort, wo Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind. Und wer in fünf Jahren umziehen könnte, zahlt beim Kauf Nebenkosten, die er beim Verkauf nicht zurückbekommt.

Steuerlich behandelt der Staat beide Fälle unterschiedlich. Beim Eigenheim können Sie Zinsen, Abschreibung und Reparaturen nicht absetzen. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten (§ 9 EStG) und senken Ihre Steuer. Dafür ist der Verkauf des selbst bewohnten Eigenheims meist steuerfrei, auch innerhalb von zehn Jahren.

02Kaufpreisfaktor: der schnelle Test

Bevor Sie rechnen, lohnt ein Blick auf eine einzige Zahl. Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Er sagt Ihnen, wie viele Jahresmieten Sie für den Kauf bezahlen.

Kostet eine Wohnung 350.000 € und würden Sie für dieselbe Wohnung 1.150 € Kaltmiete zahlen, liegt der Faktor bei 350.000 € geteilt durch 13.800 €, also rund 25. Viele Ratgeber nennen Werte um 20 als günstig und ab 25 als teuer. In gefragten Großstädten liegen Eigentumswohnungen oft darüber, in kleineren Städten darunter.

Der Faktor ist ein Test, keine Antwort. Er sagt nichts über Ihre Zinsen, Ihre Haltedauer und Ihre Lebenspläne. Dafür braucht es eine Rechnung.

03Die Rechnung: Eigentumswohnung gegen Miete

Lena und Jonas, beide Mitte 30, wohnen zur Miete und überlegen, ihre 80-m²-Wohnung oder eine ähnliche zu kaufen. Kaufpreis 350.000 €, Kaltmiete heute 1.150 €. Sie haben 107.000 € Erspartes. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wir vergleichen nur Kosten, die beim Kauf verloren sind, so wie die Miete. Tilgung zählt nicht dazu, denn sie baut Vermögen auf. Auf das eingesetzte Eigenkapital setzen wir einen kalkulatorischen Zins von 2 % an, weil dieses Geld nicht mehr anderweitig Zinsen bringt.

Im ersten Jahr kostet Eigentum Lena und Jonas rund 185 € im Monat mehr als die Miete. Dazu kommt die Tilgung von rund 466 €, die zwar Vermögen aufbaut, aber jeden Monat bezahlt werden muss. Die Monatsrate liegt bei 1.423 €, also fast 300 € über der Miete.

Nach zehn Jahren hat sich das Bild gedreht, wenn die Annahmen eintreten. Die Zinsen sind gesunken, weil die Restschuld auf rund 211.000 € gefallen ist. Die Miete ist in der Annahme auf 1.402 € gestiegen. Eigentum ist jetzt rund 259 € im Monat günstiger.

Die Rechnung zeigt, warum die Haltedauer so wichtig ist. Wer nach drei oder vier Jahren wieder verkauft, hat die Kaufnebenkosten von 37.000 € meist nicht wieder hereingeholt. Wer 15 oder 20 Jahre bleibt, bei dem kann sich der Kauf rechnen, wenn die Annahmen ungefähr eintreten. Steigen die Mieten langsamer oder sind die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher, verschiebt sich der Punkt nach hinten.

04Der dritte Weg: weiter mieten und eine Wohnung vermieten

Was wäre, wenn Lena und Jonas die beiden Fragen trennen? Sie wohnen weiter zur Miete, flexibel und in der Lage, die sie wollen. Und sie kaufen eine kleinere Wohnung in einer Stadt mit niedrigerem Kaufpreisfaktor, die sie vermieten.

Angenommen, sie kaufen eine 55-m²-Wohnung für 200.000 €, die für 700 € kalt vermietet ist. Der Kaufpreisfaktor liegt bei knapp 24. Sie setzen 40.000 € Eigenkapital ein und finanzieren 180.000 €. Die übrigen 67.000 € ihres Ersparten bleiben verfügbar. Die beiden sind nicht verheiratet, Jonas kauft allein und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 70.000 €.

Die Wohnung kostet im ersten Jahr rund 200 € im Monat vor Steuern und rund 89 € nach Steuern. Dafür tilgen Lena und Jonas jeden Monat rund 225 € Kredit. Ihr eigenes Wohnen bleibt, wie es ist, die Miete steigt weiter mit dem Markt.

Wichtig ist der Unterschied zum Eigenheim: Diese Wohnung ist ein Geschäft mit Mietern, mit Steuererklärung und mit Risiken wie Leerstand und Reparaturen. Die Steuerersparnis wird mit sinkenden Zinsen kleiner. Und sie gibt Lena und Jonas keine Wohnsicherheit. Eine Eigenbedarfskündigung ihrer eigenen Wohnung trifft sie genauso wie vorher.

Wie viel Eigenkapital Sie für eine Kapitalanlage wirklich brauchen, steht im Ratgeber In Immobilien investieren mit wenig Geld. Vor- und Nachteile der Eigentumswohnung als Anlage vergleicht der Ratgeber Eigentumswohnung als Kapitalanlage.

05„Schadet das meiner Bonität für ein weiteres Projekt oder ein Eigenheim?“

Die Bank sieht bei einem späteren Eigenheimkauf die laufende Rate der Kapitalanlage als Belastung. Die Mieteinnahmen rechnet sie meist nur zu einem Teil als Einkommen an, häufig mit einem Abschlag für Kosten und Leerstand. Das senkt die Summe, die Sie für das Eigenheim bekommen.

Umgekehrt gilt es auch. Wer zuerst ein Eigenheim mit hoher Rate kauft, hat meist für Jahre keinen Spielraum für eine Kapitalanlage. Planen Sie deshalb die Reihenfolge, bevor Sie unterschreiben.

Mehr dazu, wie Banken eine zweite Finanzierung prüfen, steht im Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.

06Für wen welcher Weg passt

Der dritte Weg passt vor allem zu Mietern, die flexibel wohnen wollen, ein stabiles Einkommen mit spürbarer Steuerlast haben und eine monatliche Zuzahlung in den ersten Jahren verkraften. Er passt weniger zu Menschen, die sich mit Mietern und Verwaltung nicht beschäftigen wollen, oder die sich mit einem Eigenheim vor allem Sicherheit beim Wohnen wünschen.

07Risiken und Grenzen der Rechnung

Jede Rechnung zu Mieten oder Kaufen steht und fällt mit drei Annahmen: Zinsen, Mietsteigerung und Haltedauer. Wir haben mit 4,1 % Zins, 2 % Mietsteigerung und gleichem Anschlusszins gerechnet. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, wird Eigentum teurer. Steigen die Mieten langsamer, schrumpft der Vorteil des Eigentums.

Wer kauft, trägt außerdem Risiken, die ein Mieter nicht trägt: Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, größere Reparaturen, einen möglichen Wertverlust beim Verkauf und hohe Kaufnebenkosten, die verloren sind. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Leerstand, Mietausfall und die Abhängigkeit vom Mietmarkt am Standort dazu.

Wer mietet, trägt andere Risiken: steigende Mieten, eine mögliche Eigenbedarfskündigung und im Alter weiter Miete statt Mietfreiheit. Welcher Satz von Risiken für Sie leichter zu tragen ist, ist eine persönliche Entscheidung.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

Alle Beiträge von Andriy Bezborodko

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Zinsen und Konditionen hängen von Ihrer Bonität und dem Zeitpunkt ab.