Zweite Immobilie finanzieren: wie die Bank jetzt rechnet

Romolo Marini · 2026-10-13

Die erste Wohnung ist gekauft, vermietet und läuft. Die Rate geht jeden Monat ab, die Miete kommt pünktlich. Jetzt denken Sie über eine zweite nach. Und fragen sich, ob die Bank da mitgeht.

Bei der ersten Finanzierung hat die Bank vor allem auf Ihr Gehalt geschaut. Bei der zweiten schaut sie auf das ganze Bild: zwei Kredite, zwei Mieten, zwei Wohnungen als Sicherheit. Manches wird leichter, weil Sie schon Vermieter sind. Anderes wird enger, weil jeder Kredit Ihren Spielraum verkleinert.

Wir zeigen, wie eine Bank die zweite Wohnung rechnet, und rechnen ein Beispiel durch, aus Sicht der Bank und aus Sicht Ihres Kontos.

01Was die Bank bei der zweiten Wohnung anders sieht

Banken müssen vor jedem Immobilienkredit an Verbraucher prüfen, ob Sie ihn zurückzahlen können. Das schreibt § 505b BGB vor. Die Prüfung muss sich auf Einkommen, Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Verhältnisse stützen, nicht hauptsächlich darauf, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit. Auch wer eine Wohnung privat als Kapitalanlage kauft, ist dabei Verbraucher.

Bei der zweiten Wohnung kommen neue Fragen dazu.

Für die meisten Käufer entscheidet die erste Zeile nicht mehr allein. Es ist die Haushaltsrechnung mit allen Raten zusammen.

02Die Haushaltsrechnung mit zwei Wohnungen

Daniel, 39, ist Ingenieur und ledig. Er verdient 4.200 € netto im Monat und wohnt zur Miete. Vor fünf Jahren hat er eine Wohnung gekauft und vermietet. Darauf stehen noch 190.000 € Kredit, die Rate beträgt 820 € im Monat, die Kaltmiete 780 €. Jetzt will er eine zweite Wohnung in Nordrhein-Westfalen kaufen, Kaufpreis 280.000 €. Die Kaufnebenkosten zahlt er aus Erspartem, den Kaufpreis will er voll finanzieren. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Annahmen offen: Sollzins 3,8 %, Anfangstilgung 2 %, Rate 1.353 € im Monat. Kaltmiete der neuen Wohnung 850 €. Die Bank setzt eine Lebenshaltungspauschale von 1.100 € an und rechnet Mieten mit 70 %. Beides unterscheidet sich je nach Bank.

Daniel bleibt mit 638 € im Plus. Viele Banken würden das als tragfähig ansehen. Knapp wird es, wenn die Bank strenger rechnet. Setzt sie die Mieten nur mit 60 % an, bleiben 475 €. Bringt Daniel 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein, sinkt die neue Rate auf 1.083 €, und es bleiben 908 €.

03Bank-Sicht und Konto-Sicht

Die Haushaltsrechnung beantwortet nur die Frage, ob die Bank finanziert. Sie sagt nicht, was die Wohnung Sie tatsächlich kostet. Dafür zählt die volle Miete gegen die volle Rate.

Im ersten Jahr ist die Ersparnis etwas höher, rund 2.850 € statt 2.245 €, weil die Kosten der Grundschuld sofort absetzbar sind. Danach bleiben gut 350 € im Monat, die Daniel aus seinem Gehalt zuschießt. Gleichzeitig tilgt er etwa 475 € im Monat. Er baut also Vermögen auf, aber er muss es aus dem laufenden Einkommen bezahlen.

Wie die Zinsen steuerlich wirken, erklärt der Ratgeber Schuldzinsen absetzen bei Vermietung.

04Beleihungsauslauf und Sicherheiten

Neben dem Einkommen schaut die Bank auf die Sicherheit. Sie setzt für jede Wohnung einen Beleihungswert an, einen vorsichtigen Wert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Das Verhältnis von Kredit zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf. Pfandbriefbanken dürfen Kredite nur bis 60 % des Beleihungswerts für ihre günstigste Refinanzierung nutzen (§ 14 PfandBG). Was darüber liegt, kann sich im Zins zeigen.

Hier kommt die erste Wohnung ins Spiel. Ist auf ihr mehr Wert als Schuld, kann die Bank eine zusätzliche Grundschuld auf Wohnung 1 eintragen lassen oder beide Wohnungen gemeinsam belasten. Im Beispiel sinkt der Auslauf über beide Wohnungen dann von 111 % auf 98,5 %. Ob das einen besseren Zins bringt, entscheidet die Bank im Einzelfall.

05Bonität, Reihenfolge und die eigene Hausbank

Mit jedem Kredit verändert sich Ihr Bild bei der Schufa und bei der Bank. Ein laufender Kredit, der pünktlich bedient wird, ist kein Negativmerkmal. Er verringert aber den Betrag, den die nächste Bank Ihnen noch zutraut.

Die Reihenfolge spielt deshalb eine Rolle. Ein Eigenheim bringt keine Miete, die die Bank gegenrechnen kann. Kommt es nach der Kapitalanlage, muss das Einkommen beide Raten tragen. Kommt es vorher, fällt die eigene Warmmiete weg und die Rate für das Eigenheim kommt dazu. Welche Variante leichter finanzierbar ist, hängt von Ihren Zahlen ab.

Viele Käufer fragen auch, ob sie die zweite Finanzierung bei der Hausbank machen sollten. Das kann passen, wenn die Bank Sie kennt und gute Konditionen bietet. Es muss aber nicht dieselbe Bank sein wie beim ersten Kredit. Manche Banken begrenzen intern, wie viel sie einem einzelnen Kunden insgesamt leihen. Dann kann eine zweite Bank weiterhelfen.

06Für wen eine zweite Finanzierung passt

07Risiken bei mehreren finanzierten Wohnungen

Zwei Wohnungen heißt auch zwei Mieter, zwei Eigentümergemeinschaften und zwei Kredite. Fällt in einer Wohnung die Miete aus, zahlen Sie die Rate trotzdem. Bei Daniel würde ein Leerstand der zweiten Wohnung die Zuzahlung vor Steuern von 543 € auf rund 1.400 € im Monat erhöhen, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Dazu kommen die Nebenkosten der leeren Wohnung, die kein Mieter mehr trägt.

Das Zinsrisiko verdoppelt sich ebenfalls. Endet eine Zinsbindung in einer Phase hoher Zinsen, steigt die Rate. Legen Sie die Zinsbindungen möglichst nicht auf dasselbe Jahr. Und rechnen Sie mit einem höheren Zins bei der Anschlussfinanzierung, bevor Sie unterschreiben.

Schließlich haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen, nicht nur mit der jeweiligen Wohnung. Reicht ein Verkaufserlös nicht, um einen Kredit abzulösen, bleibt die Restschuld bei Ihnen. Instandhaltung, sinkende Mieten in schwachen Lagen und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft kommen dazu. Die Werte in diesem Ratgeber gelten mit Stand Oktober 2026.