Schuldzinsen absetzen bei Vermietung: was Ihr Kredit steuerlich bringt

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Sie haben eine Wohnung gekauft, um sie zu vermieten, und die Bank hat den größten Teil bezahlt. Jeden Monat geht jetzt eine Rate ab. Ein Teil davon sind Zinsen, ein Teil Tilgung. Und irgendwann stellt sich die Frage, was davon das Finanzamt anerkennt.

Die kurze Antwort kennen viele: Zinsen ja, Tilgung nein. Die längere Antwort ist interessanter. Zur Finanzierung gehören mehr Kosten als nur der Zins, etwa die Grundschuld beim Notar, Bereitstellungszinsen oder ein Disagio. Manche zählen sofort, manche nie, und bei einigen kommt es auf den Zeitpunkt an.

Wir gehen jede Kostenart durch und rechnen eine Wohnung im ersten Jahr vor und nach Steuern. Danach vergleichen wir einen Kredit mit und ohne Disagio über zehn Jahre.

01Welche Finanzierungskosten Sie absetzen können

Das Gesetz nennt Schuldzinsen ausdrücklich als Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen. Entscheidend ist, wofür das Geld verwendet wurde. Ein Kredit, mit dem Sie eine vermietete Wohnung gekauft haben, ist ein Vermietungskredit. Ein Kredit für das eigene Auto ist es nicht, auch wenn die Wohnung als Sicherheit dient.

Die folgende Tabelle ordnet die üblichen Kosten einer Immobilienfinanzierung ein.

Wichtig ist der Unterschied zu den Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbucheintrag als Eigentümer gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden über die Abschreibung (AfA) verteilt. Die Kosten der Grundschuld dagegen entstehen nur, weil Sie einen Kredit brauchen. Sie sind deshalb sofort abziehbar, oft im selben Jahr wie der Kauf.

02Zins ja, Tilgung nein: warum das Finanzamt so trennt

Eine Annuitätenrate besteht aus zwei Teilen. Der Zins ist der Preis für das geliehene Geld, er ist weg. Die Tilgung verringert Ihre Schuld, das Geld steckt danach in der Wohnung. Das Finanzamt erkennt nur echte Kosten an, also den Zins.

Weil die Rate gleich bleibt, verschiebt sich das Verhältnis mit jedem Monat. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, später steigt der Tilgungsanteil. Der steuerliche Effekt der Zinsen wird deshalb Jahr für Jahr kleiner, auch wenn Sie dieselbe Rate zahlen.

Eine höhere Tilgung bringt Ihnen also keinen Steuervorteil. Sie senkt aber die Zinsen der folgenden Jahre und damit Ihr Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Beides gehört in die Entscheidung, nicht nur die Steuer.

03Beispielrechnung: Sabines erstes Jahr mit der Wohnung

Sabine, 44, ist Angestellte und ledig. Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt bei 90.000 €. Sie kauft eine vermietete Bestandswohnung in Niedersachsen für 300.000 €, Nutzen und Lasten gehen am 1. Januar 2026 auf sie über. Die Kaufnebenkosten zahlt sie aus Erspartem, dazu 20.000 € des Kaufpreises. Die Bank finanziert 280.000 €. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Die Annahmen offen: Sollzins 3,7 %, Anfangstilgung 2 %, Zinsbindung zehn Jahre, Monatsrate 1.330 €. Kaltmiete 900 € im Monat. Gebäudeanteil 75 % der Anschaffungskosten, Baujahr vor 2023, also 2 % lineare AfA. Nicht umlagefähige Kosten für Verwaltung 40 € im Monat.

Was machen die Finanzierungskosten hier aus? Ohne Zinsen und Grundschuld hätte Sabine einen Überschuss von 5.544 € versteuert, also rund 2.605 € mehr Steuer gezahlt. Mit ihnen zahlt sie 2.897 € weniger. Zusammen sind das 5.502 € Unterschied in einem Jahr.

Jetzt die Kontoseite. Hier zählt die volle Rate, auch die Tilgung.

Vor Steuern fehlen Sabine 470 € im Monat. Nach Steuern sind es rund 229 €. Davon fließen 475 € im Monat in die Tilgung. Sabine baut also Vermögen auf, zahlt aber jeden Monat zu.

04Disagio: den Abzug vorziehen, nicht sparen

Ein Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung. Sie unterschreiben über einen höheren Betrag, als Sie ausgezahlt bekommen, und erhalten dafür einen niedrigeren Sollzins. Steuerlich ist das Disagio vorausbezahlter Zins.

Nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist ein marktübliches Disagio im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Die Finanzverwaltung geht von Marktüblichkeit aus, wenn die Zinsbindung mindestens fünf Jahre beträgt und das Disagio höchstens 5 % ausmacht (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Rz. 15). Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch ein höheres Disagio marktüblich sein kann, wenn es unter Fremden so vereinbart wird (BFH, Urteil vom 08.03.2016, IX R 38/14).

Lohnt sich das? Rechnen wir Sabines Kredit mit 3 % Disagio. Damit sie trotzdem 280.000 € ausgezahlt bekommt, muss sie 288.660 € aufnehmen. Der Zins sinkt nach unserer Annahme auf 3,3 %.

Das Disagio senkt die Rate um rund 55 € im Monat. Dafür ist die Restschuld nach zehn Jahren um gut 8.000 € höher. Unterm Strich kostet die Variante mit Disagio in diesem Beispiel 1.402 € mehr.

Steuerlich zieht das Disagio den Abzug nach vorn. Im ersten Jahr hätte Sabine ein Ergebnis von −13.998 € statt −6.164 € und würde 3.682 € mehr Steuer sparen. In den Folgejahren sind die Zinsen dafür niedriger, und der Vorteil kehrt sich um.

05Bauphase, Leerstand, Umschuldung, Verkauf

Bei Kapitalanlagen ist der Normalfall selten ganz normal. Diese Situationen kommen häufig vor.

Neubau in der Bauphase. Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt. Für das schon ausgezahlte Geld fallen Zinsen an, für das noch nicht abgerufene oft Bereitstellungszinsen. Beides sind vorab entstandene Werbungskosten, obwohl noch keine Miete fließt. Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung von Anfang an dauerhaft vermieten wollen. Das sollten Sie belegen können, etwa mit dem Kaufvertrag einer Wohnung, die zur Vermietung bestimmt ist.

Leerstand. Steht die Wohnung zwischen zwei Mietern leer, bleiben die Zinsen abziehbar, solange Sie ernsthaft einen neuen Mieter suchen. Anzeigen und Maklerauftrag sind gute Nachweise.

Umschuldung. Lösen Sie den Kredit ab und finanzieren neu, sind die Zinsen des neuen Kredits weiter Werbungskosten, soweit er den alten ersetzt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist in diesem Fall ebenfalls abziehbar, weil die Wohnung vermietet bleibt.

Verkauf. Hier wird es heikel. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die Sie zahlen, weil Sie die Wohnung verkaufen, hängt mit dem Verkauf zusammen und nicht mit der Vermietung. Sie ist bei den Einkünften aus Vermietung nicht abziehbar (BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13). Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb von zehn Jahren mindert sie aber den Veräußerungsgewinn.

Restschuld nach dem Verkauf. Reicht der Verkaufserlös nicht, um den Kredit ganz abzulösen, bleiben die Zinsen auf die Restschuld abziehbar. Das gilt auch nach einem steuerfreien Verkauf außerhalb der zehnjährigen Frist (BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 45/13; BMF-Schreiben vom 27.07.2015). Voraussetzung ist, dass Sie den gesamten Erlös zur Tilgung einsetzen.

06Fehler, die bei Finanzierungskosten oft passieren

Wo die Beträge in der Steuererklärung stehen, zeigt der Ratgeber Anlage V ausfüllen Zeile für Zeile.

07Für wen ein hoher Fremdkapitalanteil steuerlich passt

08Risiken und Grenzen

Absetzbare Zinsen sind kein Gewinn. Sie verringern nur die Steuer auf einen Aufwand, den Sie ohnehin haben. Bei 42 % Steuersatz und Solidaritätszuschlag zahlen Sie gut die Hälfte jedes Zinseuros selbst.

Das größte Risiko liegt in der Zinsbindung. Läuft sie aus, bekommen Sie den Zins, der dann am Markt gilt. Steigt er, wächst die Zuzahlung vor Steuern, auch wenn ein Teil davon über die Steuer zurückkommt. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung deshalb mit einem höheren Zins durch, bevor Sie kaufen. Dazu kommen die üblichen Risiken einer Vermietung, also Mietausfall, Leerstand und Reparaturen am Sondereigentum.

Und die Steuerwirkung hängt an Ihrem Einkommen. Sinkt es, sinkt der Effekt. Die Werte in diesem Ratgeber gelten mit Stand Oktober 2026.