Werbungskosten bei Vermietung: was Vermieter 2026 absetzen können

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Ein Ordner mit Rechnungen, eine Jahresabrechnung der Verwaltung, die Zinsbescheinigung der Bank. Jedes Frühjahr stellt sich dieselbe Frage. Was davon darf in die Steuererklärung, und was nicht?

Die Antwort ist großzügiger, als viele denken. Fast alles, was Sie für die vermietete Wohnung ausgeben, mindert Ihre Einkünfte. Die Kunst liegt in zwei Punkten. Sie müssen die Kosten belegen können. Und Sie müssen wissen, ob eine Ausgabe sofort zählt oder über viele Jahre verteilt wird.

Wir gehen alle Posten durch, nennen zu jedem den passenden Beleg und zeigen an einem Beispiel, warum die Grenze zwischen Reparatur und Modernisierung in Euro so viel ausmacht.

01Was Werbungskosten sind

Werbungskosten sind Ausgaben, die Sie tätigen, um Einnahmen zu erzielen, zu sichern und zu erhalten (§ 9 Abs. 1 EStG). Bei Vermietung heißt das: Alles, was mit der vermieteten Immobilie zusammenhängt, kann zählen. Die Einkünfte aus Vermietung sind Einnahmen minus Werbungskosten (§ 21 EStG).

Es gilt das Abflussprinzip. Eine Ausgabe zählt in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen (§ 11 Abs. 2 EStG). Die Handwerkerrechnung vom Dezember, die Sie im Januar überweisen, gehört ins neue Jahr. Eine Ausnahme sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie Hausgeld, die bis zu zehn Tage um den Jahreswechsel fließen. Sie zählen zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören.

Ergibt sich ein Verlust, wird er mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet, zum Beispiel mit dem Gehalt. Wie das in der Steuererklärung aussieht, zeigt der Ratgeber Anlage V ausfüllen.

02Die vollständige Liste mit Belegen

Für Fahrten mit dem eigenen Auto können Sie 0,30 € je gefahrenem Kilometer ansetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4a EStG). Wer sehr häufig zu einer Wohnung fährt, etwa weil er sie selbst verwaltet, sollte die Fahrten einzeln dokumentieren.

03Was nicht abziehbar ist

Einige Ausgaben sehen nach Werbungskosten aus, sind es aber nicht oder nicht sofort.

Wie Kaufnebenkosten über die Abschreibung wirken, erklärt der Ratgeber Grunderwerbsteuer absetzen.

04Erhaltung oder Herstellung: die teuerste Grenze

Bei Reparaturen und Modernisierungen entscheidet eine Frage über Tausende Euro. Zählt die Ausgabe sofort, oder wird sie über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben?

Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar. Gemeint sind Arbeiten, die das Gebäude in seinem Zustand erhalten. Ein neues Bad ersetzt das alte, eine neue Heizung die alte, neue Fenster die alten, jeweils im zeitgemäßen Standard. Größere Beträge dürfen Sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Herstellungskosten werden abgeschrieben. Das ist der Fall, wenn Sie etwas Neues schaffen, die Fläche erweitern oder den Standard deutlich heben. Nach dem BMF-Schreiben vom 26.01.2026 liegt eine Standardhebung vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche verbessert werden. Das sind Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster.

Die 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren

Für frisch gekaufte Immobilien gibt es eine zusätzliche Regel. Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer für Instandsetzung und Modernisierung aus, wird alles zu Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Laut BMF-Schreiben vom 26.01.2026 zählen dabei auch Schönheitsreparaturen mit. Die drei Jahre laufen ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.

Die Begriffe im Detail erklärt das Glossar: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten.

05Beispielrechnung: ein Vermieterjahr

Nehmen wir Petra. Sie hat 2021 eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet sie für 750 € kalt. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten beträgt 200.000 €, das Haus ist aus den 1990er Jahren. 2026 lässt sie das Bad für 9.000 € erneuern, in gleicher Größe und üblichem Standard. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Ohne das Bad läge Petras Ergebnis bei −1.782 €. Die Sanierung senkt bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ihre Einkommensteuer um 3.780 € im Jahr der Zahlung.

Was wäre, wenn Petra die Wohnung erst 2025 gekauft und im selben Zeitraum schon für 25.000 € renoviert hätte? Dann lägen die Ausgaben über 15 % von 200.000 €, also über 30.000 €, und das Bad würde zu Herstellungskosten. Es würde mit 2 % im Jahr abgeschrieben.

Die Summe über die Jahre ist ähnlich, der Zeitpunkt nicht. Sofort abziehbare Kosten verbessern die Liquidität im Jahr der Ausgabe, Herstellungskosten wirken über Jahrzehnte in kleinen Beträgen.

06Vorab und nachträglich: Kosten außerhalb der Vermietungszeit

Werbungskosten können anfallen, bevor die erste Miete fließt. Fahrten zu Besichtigungen, Finanzierungskosten in der Bauphase oder Inserate vor dem Einzug zählen als vorab entstandene Werbungskosten, wenn Sie die Vermietung ernsthaft beabsichtigen. Scheitert der Kauf, können auch vergebliche Kosten abziehbar sein.

Nach einem Verkauf gilt eine Sonderregel. Reicht der Verkaufserlös nicht, um den Kredit abzulösen, bleiben die Zinsen auf die Restschuld unter Umständen weiter abziehbar. Hier lohnt der Blick mit dem Steuerberater, weil es auf die Umstände des Verkaufs ankommt.

07Belege und typische Fehler

Das Finanzamt verlangt Belege nicht mit der Erklärung, kann sie aber anfordern. Heben Sie sie mindestens so lange auf, bis der Bescheid bestandskräftig ist. Bei Kosten, die über Jahre wirken, wie Kaufvertrag und Herstellungskosten, bis zum Ende der Abschreibung.

08Risiken und Grenzen

Werbungskosten senken die Steuer nur zum persönlichen Steuersatz. Ein Euro Reparatur kostet Sie auch nach Steuern rund die Hälfte oder mehr. Wer Kosten nur wegen der Steuer verursacht, verliert Geld.

Die Abgrenzung zwischen Erhaltung und Herstellung ist im Einzelfall streitanfällig. Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 hat einige Fragen neu geregelt, Gerichte können im Einzelfall anders entscheiden. Auch die Abschreibung kann sich ändern. Im Jahressteuergesetz 2026 wird Stand Oktober 2026 noch über die Nachweisregeln bei kürzerer Nutzungsdauer beraten. Bei größeren Sanierungen lohnt eine Prüfung vor dem Auftrag.