AfA bei Immobilien: Der komplette Steuer-Guide zur Abschreibung

01Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei einer vermieteten Immobilie verteilen Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre und ziehen den jährlichen Betrag als Werbungskosten von den Mieteinnahmen ab (§ 7, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Weil nur das Gebäude an Wert verliert, sprechen Steuerberater oft einfach von der Gebäude-AfA. Für die Abschreibung einer Eigentumswohnung gilt dasselbe wie für ein ganzes Mietshaus: Abgeschrieben wird der Anteil der Wohnung am Gebäude, nicht der anteilige Grund und Boden.

02AfA-Tabelle: lineare und degressive Abschreibung im Überblick

Welcher Satz gilt, hängt vom Baujahr und bei Neubauten vom Datum des Bauantrags oder Kaufvertrags ab.

Mit dem AfA-Rechner sehen Sie für Ihre Wohnung den Satz, die AfA im ersten Jahr und einen Plan über mehrere Jahre.

Lineare AfA (Standard)

Bei der linearen Abschreibung ziehen Sie jedes Jahr denselben Betrag ab. Maßgeblich ist das Jahr, in dem das Gebäude ursprünglich fertiggestellt wurde, nicht das Kaufjahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Eine 1995 gebaute Wohnung, die Sie 2026 kaufen, schreiben Sie also mit 2 % ab.

Für Gebäude legt das Gesetz die Nutzungsdauer pauschal fest: 40, 50 oder rund 33 Jahre. Für andere Wirtschaftsgüter gilt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, also wie lange so ein Gegenstand üblicherweise genutzt wird (§ 7 Abs. 1 EStG). Bei einer mitvermieteten Einbauküche sind das 10 Jahre.

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer, dürfen Sie danach abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dafür verlangt der Bundesfinanzhof ein Sachverständigengutachten, das auf das konkrete Gebäude eingeht (BFH, Urteil vom 07.10.2025, IX R 26/24). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 dazu wurde am 01.12.2025 ersatzlos aufgehoben. Wann sich ein solches Gutachten rechnen kann, zeigt der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten.

Degressive AfA für neue Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)

• 5 % vom jeweiligen Restwert statt eines festen Betrags
• Gilt für Wohngebäude, wenn der Baubeginn oder beim Kauf der Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegt
• Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden
• Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist zulässig

Der Unterschied zur linearen Abschreibung liegt im Verlauf. Weil sich die 5 % jedes Jahr auf den kleineren Restwert beziehen, ist die degressive AfA in den ersten Jahren höher und später niedriger. Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben, nur früher. Wie sich degressive AfA und Sonder-AfA bei einem Neubau zusammen auswirken, rechnet der Ratgeber Sonder-AfA und degressive AfA durch.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich zur linearen oder degressiven AfA eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren (zusammen 20 %) in Anspruch genommen werden. Die Voraussetzungen für Bauanträge oder Bauanzeigen ab 2023:

• Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029
• Baukostenobergrenze: Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche. Wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig.
• Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche
• Energiestandard: Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Beim Kauf: Erwerb bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung
• Zehn Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken, sonst wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt.

Für Bauanträge zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 gelten andere Grenzen (3.000 € bzw. 2.000 € je m²). Bauanträge aus dem Jahr 2022 sind nicht begünstigt.

03AfA berechnen: Immobilie in drei Schritten

Um die AfA für eine Immobilie zu berechnen, brauchen Sie drei Angaben: die Anschaffungskosten, den Gebäudeanteil und den passenden Satz aus der AfA-Tabelle.

Schritt 1: Gebäudeanteil ermitteln

Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus anteilige Nebenkosten) ist abschreibbar. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Als Orientierung dient die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Stand März 2026). Weicht Ihre Aufteilung davon ab, hilft ein Gutachten.

Grobe Orientierung (keine Regel, stark abhängig vom Bodenwert):

• Großstadt mit hohen Bodenpreisen (z. B. München, Frankfurt): oft deutlich unter 50 % Gebäude
• Mittelstadt: oft 50 bis 70 % Gebäude
• Kleinstadt und ländlicher Raum: oft 70 % Gebäude und mehr

Schritt 2: Jährlichen Abschreibungsbetrag berechnen

Formel: Anschaffungskosten × Gebäudeanteil × AfA-Satz

Beispiel (Bestandsbau, Fertigstellung 1995, Mittelstadt):

• Kaufpreis: 150.000 €
• Gebäudeanteil: 60 % = 90.000 € (vereinfacht ohne Nebenkosten)
• AfA-Satz: 2 %
• Jährlicher Abschreibungsbetrag: 1.800 €

Im Jahr des Kaufs gibt es die lineare AfA nur zeitanteilig ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Geht die Wohnung im Oktober über, zählen 3 von 12 Monaten, im Beispiel also 450 €. Mit Ihren eigenen Zahlen, einschließlich der Kaufnebenkosten, rechnet der AfA-Rechner.

Schritt 3: Steuerwirkung schätzen

Faustformel: jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz

• AfA: 1.800 € im Jahr
• Grenzsteuersatz: 42 %
• Steuerwirkung: rund 756 € im Jahr (= 63 € im Monat, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer)

Beispiel Neubau: Wie viel die Wahl der AfA ausmacht

Rechenbeispiel, keine Prognose. Annahmen: Neubau-Eigentumswohnung mit 70 m², Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 280.000 € (4.000 € je m²), Bauantrag 2024, Effizienzhaus 40 mit QNG, Übergang von Nutzen und Lasten am 01.07.2026, Fertigstellung 2026.

Die Sonder-AfA wird im ersten Jahr voll gewährt, die lineare und degressive AfA nur zeitanteilig. Nach vier Jahren sinkt die Abschreibung deutlich, weil die Sonder-AfA endet und die Restwerte kleiner sind. Die Steuerwirkung entsteht nur zum persönlichen Steuersatz.

04Weitere abzugsfähige Kosten neben der AfA

• Darlehenszinsen: Werbungskosten, die Tilgung nicht
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberatung für die Vermietung
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Renovierungen. Achtung: Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), sind sie nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Basis (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, soweit nicht umgelegt
• Fahrtkosten: Fahrten zur Immobilie (0,30 € je gefahrenem Kilometer)
• Kontoführung: separates Mietkonto
• Einbauküche: eigenes Wirtschaftsgut, Abschreibung über 10 Jahre (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15)
• Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft: erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24)

05Gesamte Steuerwirkung: Beispielrechnung

Rechenbeispiel mit den Annahmen von oben, Darlehen 140.000 € zu 3,5 % Zins.

Die Werbungskosten sorgen in diesem Beispiel vor allem dafür, dass die Mieteinnahmen nicht versteuert werden müssen. Die Erstattung auf andere Einkünfte ist mit rund 118 € klein. Liquidität ist das nicht: Die Tilgung zahlen Sie zusätzlich aus eigener Tasche oder aus der Miete.

06Häufige Fehler bei der AfA

1. Gebäudeanteil ohne Begründung festlegen: Das Finanzamt prüft die Aufteilung. Eine nachvollziehbare Grundlage (Arbeitshilfe, Gutachten, Kaufvertrag) vermeidet Streit.
2. AfA vergessen: Die Abschreibung muss Jahr für Jahr in der Anlage V angesetzt werden.3. Falsche AfA-Methode: Degressive AfA und Sonder-AfA gibt es nur für bestimmte Neubauten. Prüfen Sie die Daten von Bauantrag, Baubeginn und Kaufvertrag.
3. Einbauküche sofort absetzen: Sie wird über 10 Jahre abgeschrieben.
4. Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die abgezogene AfA erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Eine Sonder-AfA kann zudem rückgängig gemacht werden.

07Was sich ändern könnte

Stand 12.10.2026 liegt der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 im Bundestag. Er sieht neue Regeln für die Aufteilung des Kaufpreises vor (§ 6f EStG). Der Bundesrat schlägt zusätzlich vor, die kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 auf den Zeitpunkt der Fertigstellung zu beschränken. Beides ist noch nicht Gesetz.

08Fazit

Die AfA senkt die Steuer auf Mieteinnahmen und kann zusammen mit Zinsen steuerliche Verluste erzeugen, die andere Einkünfte mindern. Sie wirkt aber nur zum persönlichen Steuersatz und ersetzt keine tragfähige Finanzierung. Bei Neubauten lohnt der genaue Blick auf degressive AfA und Sonder-AfA, deren Voraussetzungen streng sind.

Lassen Sie sich die Steuerwirkung für Ihr Objekt durchrechnen und mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

FAQHäufige Fragen

Wie berechne ich die AfA für eine Immobilie?

Sie multiplizieren die Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten mit dem Gebäudeanteil und dem AfA-Satz. Bei 90.000 € Gebäudeanteil und 2 % sind das 1.800 € im Jahr. Im Kaufjahr zählen nur die Monate ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.

Wie funktioniert die Abschreibung einer Eigentumswohnung?

Genau wie bei einem ganzen Gebäude. Abgeschrieben wird der Anteil der Wohnung am Gebäude, nicht der anteilige Grund und Boden. Den Satz bestimmt das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht Ihr Kaufjahr.

Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?

Bei der linearen AfA ziehen Sie jedes Jahr denselben Prozentsatz der Anschaffungskosten ab, je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 %. Die degressive AfA beträgt 5 % vom jeweiligen Restwert und sinkt deshalb von Jahr zu Jahr. Sie gilt nur für neue Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029.

Kann ich schneller abschreiben, wenn das Gebäude alt ist?

Nur mit Nachweis. Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als 40, 50 oder 33 Jahre, darf danach abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Bundesfinanzhof verlangt dafür ein Sachverständigengutachten zum konkreten Gebäude. Der Bundesrat will die Regel einschränken, beschlossen ist das noch nicht.

Wird der Grundstücksanteil auch abgeschrieben?

Nein. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb wird der Kaufpreis samt Nebenkosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Gebäude und Boden aufgeteilt, und nur der Gebäudeanteil fließt in die AfA.

Quellen

• § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 1, 4 und 5a, § 7b, § 9, § 23 EStG (gesetze-im-internet.de), Stand 12.10.2026
• BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Anwendungsschreiben zu § 7b EStG
• BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023 zur Nutzungsdauer)
• BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises, Stand März 2026
• BFH, Urteile IX R 26/24 (07.10.2025), IX R 19/24 (14.01.2025), IX R 14/15 (03.08.2016)
• Regierungsentwurf Jahressteuergesetz 2026, Stellungnahme des Bundesrats (BR-Drs. 447/26 (B) vom 25.09.2026)

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Rechenbeispiele mit offengelegten Annahmen.