Die alte Küche hat zwanzig Jahre gehalten, jetzt ist der Mieter ausgezogen und Sie bestellen eine neue. Oder Sie kaufen eine Neubauwohnung als Kapitalanlage, und der Bauträger bietet die Küche gleich mit an. In beiden Fällen stellt sich dieselbe Frage. Können Sie die Küche sofort von der Steuer absetzen?

Bis 2016 ließen sich Spüle und Herd oft sofort abziehen. Seitdem gilt eine einfache Regel, die vielen Vermietern trotzdem noch nicht bekannt ist.

01Die Regel: ein Wirtschaftsgut, zehn Jahre

Der Bundesfinanzhof hat 2016 seine frühere Rechtsprechung aufgegeben. Bis dahin galten Spüle und Herd als Teil des Gebäudes. Ihre Erneuerung war sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, während die übrige Küche in Einzelteile zerlegt wurde. Heute sieht der BFH die Küche als Ganzes.

Die Abschreibung (AfA) läuft linear, also in gleichen Jahresbeträgen (§ 7 Abs. 1 EStG). Im Jahr der Anschaffung kürzt sich der Betrag um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Eine Küche für 9.000 €, im Juli angeschafft, bringt im ersten Jahr 450 € und danach 900 € im Jahr.

Als Vermieter ohne Vorsteuerabzug schreiben Sie den Bruttopreis ab, also einschließlich Umsatzsteuer, Lieferung und Montage.

02Was zur Küche gehört und was nicht

Zur Einbauküche zählen nach dem BFH alle Teile, die zusammen die Küche bilden. Dazu gehören Unter- und Oberschränke, Arbeitsplatte, Spüle, Herd, Backofen, Kochfeld, Dunstabzug, Kühlschrank und Geschirrspüler, wenn sie eingebaut sind.

Die Grenze von 800 € für geringwertige Wirtschaftsgüter gilt nur für Gegenstände, die selbstständig nutzbar sind. Die Elemente einer Einbauküche sind das nach dem BFH nicht, sie bilden zusammen ein neues Ganzes. Ein teurer Kühlschrank in der Küchenzeile wird also nicht sofort abgezogen, sondern mit der Küche abgeschrieben.

03Wohnung mit Küche kaufen

Viele Bestandswohnungen werden mit Küche verkauft, und Bauträger bieten sie bei Neubauwohnungen oft als Sonderwunsch an. Steht im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis, steckt die Küche im Kaufpreis der Wohnung. Dann wird sie wie das Gebäude abgeschrieben, bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 mit 3 % im Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG), bei älteren Gebäuden mit 2 %.

Steht der Küchenpreis gesondert im Vertrag, hat das zwei Folgen.

• Schnellere Abschreibung. Die Küche läuft über zehn Jahre statt über 33 oder 50 Jahre.
• Weniger Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt auf das Grundstück im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs an (§ 2 Abs. 1 GrEStG). Eine mitverkaufte Küche, die nicht fest zum Gebäude gehört, ist kein Teil davon. Ein Finanzgericht hat entschieden, dass gesondert vereinbarte, angemessene Preise für Küche und Markise nicht in die Bemessungsgrundlage gehören (FG Köln, berichtet von iww.de am 13.08.2018).

Wichtig ist das Wort angemessen. Der Küchenpreis muss zum Zustand und Alter der Küche passen. Bei einer neuen Küche vom Bauträger hilft die Einzelrechnung oder das Angebot des Küchenstudios. Bei einer gebrauchten Küche ist der Zeitwert der Maßstab, nicht der Neupreis. Setzen Sie die Küche zu hoch an, um Steuer zu sparen, korrigiert das Finanzamt beides.

04Beispielrechnung: Küche separat oder im Gesamtpreis

Jonas kauft in Nordrhein-Westfalen eine Neubauwohnung als Kapitalanlage. Übergang ist am 01.07.2026. Der Bauträger bietet eine Einbauküche für 9.000 € als Sonderwunsch an, die ein Küchenstudio nach der Fertigstellung einbaut. Jonas ist ledig und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 85.000 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

In den ersten zehn Jahren spart Jonas mit Variante A rund 2.950 € mehr Steuer. Das ist zum großen Teil ein Zeitvorteil. In Variante B schreibt er die restlichen 6.300 € der Küche später ab, verteilt über weitere gut 23 Jahre. Echt gespart sind die 585 € Grunderwerbsteuer, und das Geld aus der schnelleren Abschreibung steht ihm früher zur Verfügung.

Bei degressiver Abschreibung für einen förderfähigen Neubau (§ 7 Abs. 5a EStG) wäre der Abstand kleiner, weil auch das Gebäude in den ersten Jahren schneller abgeschrieben wird. Wie das funktioniert, steht im Ratgeber zur Sonder-AfA und degressiven AfA.

05Mitvermietete Küche und Miete

Eine Küche in der Wohnung ist für viele Mieter ein Grund, sich zu bewerben. In vielen Mietspiegeln ist sie ein Ausstattungsmerkmal, das die ortsübliche Miete beeinflusst. Steuerlich gilt die Miete für eine Wohnung mit Küche als normale Mieteinnahme. Einen eigenen Zuschlag für die Küche gibt es bei einer sonst unmöblierten Wohnung meist nicht. Wer möbliert vermietet, findet die Regeln zum Zuschlag im Ratgeber Möbliert vermieten.

06Risiken und Grenzen

Unangemessener Preis. Setzen Käufer und Verkäufer die Küche zu hoch an, erkennt das Finanzamt den Wert nicht an. Dann fällt Grunderwerbsteuer auf den zu hohen Teil an, und die Abschreibung wird korrigiert.

Einzelfälle bleiben offen. Ob eine Küche ausnahmsweise Teil des Gebäudes ist, hängt davon ab, wie sie eingebaut wurde. Und wie Ihr Finanzamt den Austausch einzelner Geräte behandelt, ist nicht abschließend geklärt.

Steuer ist nur ein Teil. Eine teure Küche kann die Vermietung erleichtern, ist aber auch ein Kostenpunkt, der nach zehn bis zwanzig Jahren wiederkommt. Planen Sie Ersatz und Reparaturen in Ihre Rücklage ein.

Verkauf der Wohnung. Verkaufen Sie später mit Küche, lohnt es sich, auch dann einen gesonderten Preis zu vereinbaren. Wie sich das bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist auswirkt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Geschrieben von

Eduard Winter

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.

Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 16.10.2026.