Möbliert vermieten: Zuschlag, Mietrecht und Steuer

Moe Afonso · 2026-10-13

Eine kleine Wohnung in Uni-Nähe, ein Apartment für Pendler, eine Zweizimmerwohnung, in die Projektmitarbeiter für ein Jahr einziehen. Möbliert vermietet bringen solche Wohnungen eine höhere Miete. So jedenfalls der verbreitete Eindruck.

Die Frage ist, wie viel davon nach Abzug der Möbel übrig bleibt. Und was das Gesetz erlaubt. Bisher regelt es den Möblierungszuschlag gar nicht. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vom Juli 2026 würde das ändern und den Zuschlag erstmals begrenzen.

Dieser Ratgeber zeigt, was heute gilt, was der Entwurf vorsieht, wie Sie Möbel steuerlich behandeln und ob sich die Möblierung über zehn Jahre rechnet.

01Was „möbliert“ bedeutet

Ein Gesetz definiert den Begriff nicht. In der Praxis unterscheidet man zwei Stufen.

Eine Einbauküche allein macht eine Wohnung im allgemeinen Sprachgebrauch noch nicht zur möblierten Wohnung. Viele Mietspiegel berücksichtigen sie bereits als Ausstattungsmerkmal. Das spielt für den Zuschlag eine Rolle, denn was der Mietspiegel schon abbildet, kann nicht noch einmal extra berechnet werden.

02Mietrecht: was gleich bleibt und was anders ist

Für eine möblierte Wohnung, die Sie als Ganzes an einen Mieter vermieten, gilt das normale Wohnraummietrecht. Kündigungsschutz, Kündigungsfristen, Kaution, Mieterhöhung und Betriebskosten folgen denselben Regeln wie bei einer leeren Wohnung.

Abweichungen gibt es in drei Fällen.

1. Zimmer in Ihrer eigenen Wohnung. Vermieten Sie ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der Sie selbst leben, und nicht an eine Familie, gelten viele Schutzvorschriften nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sie können bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).
2. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Wird die Wohnung nur für einen vorübergehenden Zweck vermietet, etwa für ein Praktikum oder einen Messebesuch, entfallen Kündigungsschutz und Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Wo die Grenze liegt, ist heute unklar. Der Gesetzentwurf würde sie auf einen besonderen vorübergehenden Bedarf von bis zu sechs Monaten festlegen, verlängerbar auf acht.
3. Kurzzeitvermietung an Touristen. Sie ist kein Wohnraummietverhältnis im üblichen Sinn. In vielen Großstädten braucht sie wegen Zweckentfremdungsverboten eine Genehmigung, und steuerlich gelten andere Regeln. Dieser Ratgeber behandelt die dauerhafte Vermietung.

Wer möbliert an Mieter vermietet, die ein Jahr oder länger bleiben, kann sich also nicht auf den vorübergehenden Gebrauch berufen. Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund möglich (§ 575 BGB), etwa geplanter Eigenbedarf.

03Der Möblierungszuschlag heute und nach dem Entwurf

Der Zuschlag ist der Teil der Miete, der auf die Möbel entfällt. Er ist Teil der Nettokaltmiete und muss heute nicht gesondert im Vertrag stehen.

Ohne Mietpreisbremse sind Sie bei der Höhe weitgehend frei. Grenzen setzen nur das Verbot der Mietpreisüberhöhung, wenn die Miete bei geringem Angebot mehr als 20 % über der Vergleichsmiete liegt (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz), und der Wucher.

Mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ob und wie viel Zuschlag für Möbel dazukommen darf, regelt das Gesetz bisher nicht. Gerichte schätzen ihn unterschiedlich, häufig zitiert werden das sogenannte Berliner Modell mit 2 % des Zeitwerts pro Monat und Modelle, die Abschreibung und Verzinsung der Möbel ansetzen.

Für die Kalkulation heißt das: Wer in einer Stadt mit Mietpreisbremse kauft und möbliert vermieten will, sollte schon heute mit dem Zuschlag nach dem Entwurf rechnen. Bei 9.000 € Zeitwert wären das höchstens 90 € im Monat. Und der Zeitwert sinkt. Beim nächsten Mieterwechsel nach drei Jahren wären die Möbel weniger wert, und der zulässige Zuschlag fiele entsprechend.

04Steuer: Zuschlag, Abschreibung, Umsatzsteuer

Steuerlich ist die möblierte Vermietung zunächst ganz normale Vermietung. Ein paar Punkte unterscheiden sie.

Der Punkt mit den Angehörigen wird oft übersehen. Vermieten Sie eine möblierte Wohnung an Ihr studierendes Kind, vergleicht das Finanzamt die Miete mit der Marktmiete für eine möblierte Wohnung, wenn sich ein Zuschlag aus dem Mietspiegel oder am Markt ermitteln lässt. Eine Miete, die für eine leere Wohnung genügt hätte, kann dann unter die Grenze von 66 % fallen.

Bieten Sie zusätzlich hotelähnliche Leistungen an, etwa tägliche Reinigung, Frühstück oder Rezeption, kann die Vermietung gewerblich werden. Dann drohen Gewerbesteuer und der Verlust der steuerfreien Spekulationsfrist. Bei normaler möblierter Vermietung mit gelegentlichem Wäscheservice ist das nicht der Fall, die Grenze ist aber fließend.

Was von Ihren Mieteinnahmen nach Steuern übrig bleibt, können Sie mit unserem Rechner durchspielen.

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Tragen Sie den Möblierungszuschlag als Teil der Kaltmiete ein und die Abschreibung der Möbel bei den Werbungskosten.

05Beispielrechnung: spielen die Möbel ihr Geld wieder ein?

Möblierung kostet zuerst Geld. Ob sie sich lohnt, zeigt erst eine Rechnung über die ganze Nutzungsdauer der Möbel.

Lena Wagner vermietet eine 45 m² große Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse. Unmöbliert läge die zulässige Miete bei 12 € pro m², also 540 € kalt. Sie überlegt, die Wohnung für 9.000 € voll zu möblieren. Für Reparaturen und Ersatz einzelner Teile rechnet sie mit 150 € im Jahr. Lena ist ledig, ihr zu versteuerndes Einkommen beträgt 60.000 €. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wir rechnen zwei Fälle, beide nach dem Gesetzentwurf. In Fall A nimmt Lena den vollen Zuschlag von 1 % des Zeitwerts, also 90 € im Monat. In Fall B setzt sie die Pauschale von 10 % der unmöblierten Miete an, also 54 €. Der Mieter bleibt zehn Jahre.

Mit dem vollen Zuschlag spielen die Möbel ihr Geld knapp wieder ein, nach zehn Jahren bleiben 190 €. Mit der Pauschale verliert Lena 2.470 € nach Steuern. Der Grund ist einfach. Ein Zuschlag von 1 % im Monat ergibt 12 % im Jahr, und wenn die Möbel nach zehn Jahren verbraucht sind, deckt das die Abschreibung von 10 % und kaum mehr.

Die Rechnung verschiebt sich, wenn die Möbel länger halten oder günstiger sind. Sie verschiebt sich zu Lenas Nachteil, wenn Mieter häufig wechseln, denn beim nächsten Vertrag zählt der gesunkene Zeitwert. Und sie gilt nur in Gebieten mit Mietpreisbremse. Außerhalb sind höhere Zuschläge möglich, wenn der Markt sie hergibt.

Unter dem Strich ist der Zuschlag selbst kaum ein Grund, möbliert zu vermieten. Die echten Argumente liegen woanders: eine Zielgruppe, die gezielt möbliert sucht, und eine Wohnung, die sich unmöbliert schwerer vermieten ließe.

06Für wen sich möbliert vermieten eignet

Häufig kaufen Anleger gezielt kleine Apartments für diese Zielgruppen. Worauf es bei solchen Objekten ankommt, zeigt der Ratgeber zu Mikroapartments als Kapitalanlage.

07Risiken und typische Fehler

1. Mit dem Zuschlag die Mietpreisbremse umgehen. Ein überhöhter Zuschlag kann zurückgefordert werden. Nach dem Entwurf gälte die Wohnung ohne Auskunft sogar zwei Jahre lang als unmöbliert.
2. Zuschlag nicht ausweisen. Heute erlaubt, aber im Streit fehlt Ihnen dann die Begründung. Weisen Sie den Anteil schon jetzt getrennt aus.
3. Inventarliste vergessen. Ohne Liste mit Fotos lässt sich ein fehlender oder beschädigter Gegenstand kaum nachweisen. Sie gehört ins Übergabeprotokoll.
4. Vorübergehenden Gebrauch zu weit auslegen. Ein Jahresvertrag mit einem Berufstätigen ist kein vorübergehender Gebrauch. Kündigungsschutz und Mietpreisbremse gelten dann voll.
5. Möbel sofort absetzen wollen. Nur Einzelstücke bis 800 € netto gehen sofort, die Einbauküche läuft über zehn Jahre.
6. Leerstand unterschätzen. Häufigere Mieterwechsel bedeuten häufiger Lücken zwischen zwei Mietern.
7. Hotelartige Leistungen anbieten. Das kann die Vermietung gewerblich machen.

Ein Risiko betrifft jede Vermietung und hier besonders: Möbliert vermietete Wohnungen haben oft kürzere Mietdauern. Jeder Wechsel kostet Zeit, Reinigung, Reparaturen und manchmal einen Leerstandsmonat. Was ein Monat Leerstand nach Steuern kostet, rechnen wir im Ratgeber Wohnung vermieten vor.