Sie haben eine vermietete Wohnung gekauft oder wollen eine verkaufen. Im Kaufvertragsentwurf steht ein Absatz zum Mietverhältnis, und darin der Verweis auf § 566 BGB. Was heißt das für Sie, für den Mieter und für die Miete im Übergangsmonat?

Der Satz „Kauf bricht nicht Miete“ klingt einfach. Im Alltag stecken darin ein paar Fragen, die beim Notar selten jemand stellt. Wer bekommt die Miete zwischen Übergabe und Grundbucheintrag? Wer zahlt die Kaution zurück? Und wer macht die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr?

01Was § 566 BGB regelt

Absatz 1 sagt, dass der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt, solange er Eigentümer ist. Ein neuer Mietvertrag ist nicht nötig. Miete, Laufzeit, Staffel- oder Indexvereinbarung, Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Haustieren bleiben, wie sie sind.

Absatz 2 schützt den Mieter. Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden wie ein Bürge. Davon wird er frei, wenn er den Mieter über den Eigentumswechsel informiert und der Mieter nicht zum ersten möglichen Termin kündigt. Für Verkäufer heißt das: Schreiben Sie dem Mieter nach dem Grundbucheintrag einen kurzen Brief.

Der Grundsatz gilt über § 578 BGB auch für vermietete Gewerberäume und für Pachtverträge, etwa bei Pflegeapartments mit einem Betreiber.

02Ab wann der Käufer Vermieter ist

Beim Immobilienkauf gibt es drei Termine, die oft verwechselt werden. Für § 566 BGB zählt nur der letzte.

Zwischen Übergabe und Eintragung liegen oft Wochen bis Monate. In dieser Zeit ist rechtlich noch der Verkäufer Vermieter. Der Kaufvertrag regelt deshalb, dass er die Miete an den Käufer weitergibt. Will der Käufer schon vorher eine Mieterhöhung verlangen, kann ihn der Verkäufer dazu ermächtigen (BGH, 19.03.2014, VIII ZR 203/13). Diese Ermächtigung steht idealerweise gleich im Kaufvertrag.

03Was übergeht und was beim Verkäufer bleibt

Grundsätzlich gilt das Stichtagsprinzip. Was vor dem Eigentumswechsel fällig war, bleibt Sache des Verkäufers. Was danach fällig wird, betrifft den Käufer.

Gerade die mündlichen Absprachen sind für Käufer heikel. Ein Stellplatz, der „schon immer“ mitbenutzt wird, oder eine zugesagte Renovierung können Teil des Mietverhältnisses sein. Fragen Sie vor dem Kauf schriftlich nach allen Nebenabreden und lassen Sie sich die Antwort im Kaufvertrag zusichern.

04Beispielrechnung: das Übergangsjahr in Euro

Lena verkauft ihre vermietete Wohnung an Jonas. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel. Der Mieter zahlt 750 € Kaltmiete und 230 € Nebenkostenvorauszahlung. Er hat 2.250 € Kaution hinterlegt, mit Zinsen sind es 2.288 €.

Der Kaufvertrag wird am 16.03.2026 beurkundet. Nutzen und Lasten gehen laut Vertrag am 01.05.2026 über. Im Grundbuch wird Jonas am 18.08.2026 eingetragen. Der Mieter zahlt bis dahin weiter an Lena, weil er von nichts weiß.

Warum geht das Geld für Januar bis April an Jonas, obwohl Lena in dieser Zeit noch Eigentümerin war? Weil Jonas dem Mieter gegenüber das ganze Jahr 2026 abrechnet. Die Kosten der ersten Monate hat Lena bezahlt. Je nach Vertrag verrechnen beide das intern, oder Lena übernimmt einen Anteil an einer Nachzahlung. Wichtig ist, dass es im Kaufvertrag steht.

05Kündigung und Eigenbedarf nach dem Kauf

Mit dem Kauf bekommt der Käufer kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur aus den Gründen kündigen, die jeder Vermieter hat, vor allem bei Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Die Mietdauer beim Verkäufer zählt dabei mit.

Eine Besonderheit gilt, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Dann darf der Käufer sich frühestens drei Jahre nach seinem Kauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Eine ähnliche Sperre gilt, wenn mehrere Käufer oder eine Personengesellschaft ein Mietshaus erwerben (§ 577a Abs. 1a BGB).

Mehr zu Voraussetzungen, Fristen und Fehlern bei der Kündigung steht im Ratgeber Eigenbedarfskündigung. Ob der Mieter vor dem Verkauf ein Vorkaufsrecht hat, erklärt das Glossar Vorkaufsrecht des Mieters.

06Checkliste für Käufer und Verkäufer

07Für wen eine vermietete Wohnung passt

08Risiken und Grenzen

Der größte Fehler auf Käuferseite ist, den Mietvertrag nur zu überfliegen. Was darin steht, gilt für Sie, auch eine Staffelmiete mit langem Kündigungsverzicht oder eine Miete deutlich unter dem Mietspiegel. Mieterhöhungen sind nur in den gesetzlichen Grenzen möglich, siehe Mieterhöhung: Regeln für Vermieter.

Auf Verkäuferseite liegt das Risiko in der Kaution und im Übergangsjahr. Wird die Kaution nicht übergeben oder verliert der Käufer sie, kann der Mieter sie Jahre später vom Verkäufer verlangen (§ 566a Satz 2 BGB). Und solange der Mieter nicht informiert ist, landet die Miete beim Verkäufer, der sie weitergeben muss.

Nicht von § 566 erfasst sind Rechte, die mit der Miete nur lose zusammenhängen, etwa ein vertragliches Ankaufsrecht des Mieters. Bei solchen Klauseln hilft nur der Blick eines Anwalts vor der Beurkundung.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.