Sozialwohnung kaufen: Bindung, Miete und Cashflow

Ein gedankliches Angebot: eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Dortmund, 65 m², Kaufpreis 130.000 €. Das entspricht 2.000 € je Quadratmeter. Im Exposé steht: „öffentlich gefördert, WBS erforderlich“. Alle Objekt- und Finanzierungszahlen in diesem Einstieg sind illustrative Annahmen, keine Marktbeobachtung und kein Angebot.

Ob der Preis attraktiv ist, lässt sich daraus noch nicht ableiten. Prüfen Sie zuerst, welche Miete zulässig ist, welche Belegungsregeln gelten und wie lange die Bindungen laufen. Das Bindungsende ist wichtig – ebenso wichtig sind aber der Zustand, die Finanzierung und die Tragfähigkeit während der gebundenen Jahre.

01Was eine Sozialwohnung ist

Öffentliche Wohnraumförderung verbindet finanzielle Unterstützung mit Vorgaben für die Nutzung. Die Belegungsbindung bestimmt, welche Haushalte eine Wohnung beziehen dürfen; die Mietpreisbindung begrenzt das verlangte Entgelt. Förderjahr, Programm und Bundesland entscheiden über das konkrete Regelwerk.

Bei älteren Förderungen kann die Kostenmiete maßgeblich sein: Sie wird anhand der anerkannten laufenden Aufwendungen ermittelt, nicht anhand Ihrer persönlichen Kaufpreisfinanzierung. Für entsprechende ältere Bestände bleiben die Kostenmietvorschriften relevant. Bei anderen Förderungen legt die Förderzusage eine Bewilligungsmiete und zulässige Anpassungen fest. Eine pauschale Trennung aller Wohnungen allein nach dem Baujahr wäre deshalb unzuverlässig.

Fordern Sie Förderbescheid beziehungsweise Förderzusage, Änderungsbescheide und die aktuelle Mietberechnung an. Der Mietvertrag allein genügt nicht zur Prüfung der zulässigen Miethöhe. Die Stadt Aachen beschreibt ausdrücklich die unterschiedlichen Grundlagen von Kosten- und Bewilligungsmiete in NRW.

02Was als Eigentümer einer gebundenen Wohnung gilt

Der Kauf beendet einen bestehenden Mietvertrag grundsätzlich nicht. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber bei Eigentumsübergang in die während seines Eigentums entstehenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten ein. Der wirtschaftliche Übergabetermin im Kaufvertrag ist davon zu unterscheiden.

Wohnberechtigung prüfen. Bei der Neuvermietung ist grundsätzlich ein passender Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, erforderlich; behördliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. In Dortmund muss insbesondere die darin angegebene Wohnungsgröße passen. Ein WBS ist ein Nachweis für den Bezug der Wohnung, kein Einkommensnachweis, den ein bloß vermietender Käufer selbst erfüllen muss.

Benennungs- und Besetzungsrechte beachten. Die Gemeinde kann bei der Auswahl mitwirken. Dortmund verlangt weiterhin Freimeldungen für Wohnungen mit solchen Rechten. Verlassen Sie sich nicht darauf, unabhängig von der Förderstelle selbst einen Haushalt auswählen zu dürfen.

Meldepflichten organisieren. Klären Sie mit der zuständigen Stelle, wann die Freimeldung und die Bestätigung einer Neuvermietung einzureichen sind. Für NRW erläutert der Kreis Warendorf die unverzügliche Freimeldung und die Mitteilung des neuen Mieters innerhalb von zwei Wochen nach Überlassung.

Nur die erlaubte Miete verlangen. Soweit § 8 Abs. 2 WoBindG anwendbar ist, ist die Vereinbarung oberhalb der Kostenmiete unwirksam; überzahlte Beträge sind einschließlich Zinsen zurückzuerstatten. Die dortige Verjährungsregel nennt vier Jahre nach der jeweiligen Leistung, spätestens jedoch ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Sonderregel darf nicht ungeprüft auf jedes Förderprogramm übertragen werden.

03Wann die Bindung endet

In NRW richtet sich das Ende insbesondere nach § 22 WFNG NRW: je nach Förderung nach der zugesagten Frist oder bei älteren öffentlich geförderten Wohnungen nach dem Kalenderjahr der planmäßigen vollständigen Darlehenstilgung. Bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung bestehen Nachwirkungsregeln; abweichende Förderzusagen und Sonderfälle sind zu beachten. Eine pauschale Aussage „höchstens zehn Jahre“ ist deshalb ungeeignet.

Zum Vergleich: § 16 Abs. 1 WoBindG sieht in seinem Anwendungsbereich grundsätzlich das Ende des zehnten Kalenderjahres nach dem Rückzahlungsjahr vor, begrenzt durch das Kalenderjahr der ursprünglich vorgesehenen vollständigen Tilgung. Das sind nicht zwingend genau zehn Jahre ab dem Zahlungstag.

Illustratives Datumsbeispiel: Greift diese Grundregel ohne Ausnahme und erfolgt die vollständige Rückzahlung im Jahr 2026, ergibt sich grundsätzlich der 31. Dezember 2036. Ein früheres planmäßiges Tilgungsende kann das Ergebnis verändern. Daraus folgt keine Aussage zum tatsächlichen Ende einer angebotenen Dortmunder Wohnung.

04Beispielrechnung: Sozialwohnung in Dortmund

Illustrative Annahmen, keine Prognose und kein Finanzierungsangebot: Eine vermietete Wohnung mit 65 m² kostet 130.000 €. Ihre zulässige Kaltmiete wird mit 6,80 €/m² angenommen, die verbleibende Bindung mit vier Jahren. Beides sind erfundene Modellparameter, keine bestätigten Objektdaten.

Die zweite Spalte zeigt lediglich die Wirkung einer um 15 % höheren Miete bei ansonsten unveränderten Rechengrößen. Sie ist weder eine Jahresrechnung für 2030 noch die Zusage, dass diese Erhöhung dann zulässig sein wird.

Das ist für Dortmund wesentlich: Dort gilt seit dem 1. März 2025 grundsätzlich eine Kappungsgrenze von 15 % statt 20 % für entsprechende Erhöhungen bestehender Mietverhältnisse. Die derzeit veröffentlichte NRW-Verordnung läuft hinsichtlich dieser Regelung am 28. Februar 2030 aus. Welche Regelung zum angenommenen späteren Bindungsende gelten wird, steht damit nicht fest.

Illustrative Annahmen: Kauf und Finanzierung

Der verwendete Grunderwerbsteuersatz entspricht dem nachgewiesenen NRW-Satz. Die Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen eine Rechenannahme, keine Gebührenberechnung. Maklerkosten, Finanzierungskosten und ein zusätzlicher Liquiditätspuffer sind nicht enthalten.

Illustrative Annahmen: so entsteht die Steuerwirkung

Für das Modell wird ein Gebäude angenommen, für das die lineare AfA von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG anwendbar ist. Der angenommene Gebäudeanteil beträgt 80 % der Anschaffungskosten: 140.935 € × 80 % × 2 % = 2.254,96 € AfA jährlich. Die tatsächliche Aufteilung zwischen Gebäude und Boden muss sachgerecht erfolgen; der AfA-Satz hängt unter anderem vom Fertigstellungszeitpunkt ab.

Im Modell werden 3.952 € Zinsen und sämtliche 900 € laufenden Ausgaben als sofort abzugsfähig unterstellt. Damit ergibt sich bei gebundener Miete ein steuerliches Ergebnis von 5.304 € − 3.952 € − 900 € − 2.254,96 € = −1.802,96 €. Ein ausschließlich angenommener Grenzsteuersatz von 40 % führt zur dargestellten Entlastung von 721,18 €. Im höheren Mietszenario beträgt der Verlust 1.007,36 € und die rechnerische Entlastung 402,94 €.

Diese vereinfachte Multiplikation ersetzt keine persönliche Einkommensteuerberechnung. Sie unterstellt die volle steuerliche Nutzbarkeit des Verlusts; Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor. Tilgung ist in der Liquiditätsrechnung enthalten, nicht in dieser steuerlichen Verlustrechnung.

Wichtig beim Hausgeld: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht schon bei Einzahlung als Werbungskosten abziehbar. Das bestätigt der BFH mit Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24. Im Modell sind deshalb keine Rücklagenzuführungen in den 900 € enthalten. Zusätzliche Rücklagenzahlungen würden die Liquidität weiter belasten.

Illustrative Auswertung: Monatlich fehlen vor Steuern rund 92,33 € beziehungsweise 26,03 €. Nach der modellhaften Steuerwirkung ergeben sich −32,23 € beziehungsweise +7,55 €. Ein so kleiner Überschuss ist kein belastbarer Sicherheitspuffer: Leerstand, Mietausfall, Sonderumlagen und zusätzliche Reparaturen sind nicht eingerechnet. Der Kaufpreisfaktor ohne Nebenkosten beträgt rund 24,5 beziehungsweise 21,3. Das belegt keinen marktgerechten Kaufpreis.

05Gebundene oder frei finanzierte Wohnung

Vergleichen Sie konkrete Objekte, nicht vermeintlich feste Preisabstände. Die folgende Übersicht beschreibt rechtliche Unterschiede und Prüffragen, keine statistischen Marktergebnisse.

Eigennutzung ist während einer Bindung nicht ausnahmslos verboten, aber auch mit eigenem WBS nicht automatisch erlaubt. Im Anwendungsbereich des WoBindG bestehen besondere Genehmigungsregeln. Nach dem Bindungsende verschwindet außerdem ein bestehendes Mietverhältnis nicht.

Für Ihre Entscheidung sollten Sie die gebundene Phase unabhängig von einer späteren Mieterhöhung finanzieren können. Ein baldiges Bindungsende ersetzt weder eine technische Prüfung noch einen angemessenen Kaufpreis.

06Prüfliste vor dem Kauf

07Risiken einer Sozialwohnung als Kapitalanlage

Die folgenden Punkte sind Prüfrisiken, keine Behauptungen über deren Häufigkeit:

• Unklares Bindungsende: Rechnen Sie nicht mit dem Exposé-Datum, solange dessen Grundlage fehlt.
• Eingeschränkte Wiedervermietung: Planen Sie den Abstimmungsprozess mit der Förderstelle ein; eine schnelle Vermittlung ist nicht zugesagt. Dortmund weist ausdrücklich darauf hin, dass die Vermittlungsdauer nicht vorhergesagt werden kann.
• Mieterhöhung bleibt aus: Vergleichsmiete, Miethistorie und geltendes Recht können die erwartete Erhöhung begrenzen.
• Mietausfall und Leerstand: Stellen Sie sicher, dass Sie die Finanzierung auch ohne vollständigen Mieteingang bedienen können. Die Rechnung unterstellt durchgehende Zahlung und enthält dafür keinen Abschlag.
• Frühere Regelverstöße: Lassen Sie offene Beanstandungen und mögliche Erstattungsansprüche vor dem Kauf untersuchen.
• Wiederverkauf: Testen Sie einen Verkauf während der Bindung ohne angenommenen Wertzuwachs. Ein bestimmter Käuferkreis oder Verkaufspreis ist nicht zugesagt.
• Instandhaltung: Prüfen Sie den tatsächlichen Gebäudezustand statt aus der Förderung auf einen bestimmten Baustandard zu schließen.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.