Ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermitteln: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Moe Afonso · 2026-10-13

Sie wollen die Miete anpassen oder prüfen eine Wohnung, die Sie kaufen möchten. In beiden Fällen stellt sich dieselbe Frage. Welche Miete ist für diese Wohnung eigentlich üblich? Das Gesetz nennt sie ortsübliche Vergleichsmiete, und sie ist die Obergrenze für fast jede Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.

Die meisten Vermieter schauen in den Mietspiegel, finden eine Spanne und nehmen den Mittelwert. Das ist oft zu wenig. Wer die Wohnung sauber einordnet, mit Zu- und Abschlägen, landet schnell 30 oder 40 Cent pro Quadratmeter höher oder tiefer.

Wir zeigen, wie die Vergleichsmiete entsteht, was ein qualifizierter Mietspiegel ändert und wie Sie Ihre Wohnung Schritt für Schritt einordnen. Wie Kappungsgrenze und Fristen funktionieren, steht ausführlich im Ratgeber Mieterhöhung: Kappungsgrenze und Fristen.

01Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

§ 558 Abs. 2 BGB definiert sie in einem Satz. Gemeint sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die energetische Ausstattung gehört ausdrücklich zur Beschaffenheit.

Drei Punkte in diesem Satz werden oft übersehen.

Die Vergleichsmiete ist also keine Marktmiete aus Immobilienportalen. Sie ist ein Durchschnitt aus vielen Mietverhältnissen der letzten Jahre und läuft dem Neuvermietungsmarkt in der Regel hinterher. Eine Kurzdefinition finden Sie im Glossar unter ortsübliche Vergleichsmiete.

02Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Mietspiegel sind Übersichten über die Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Seit der Mietspiegelreform müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Es gibt zwei Arten, und der Unterschied hat Folgen für Ihr Schreiben.

Die Vermutung des qualifizierten Mietspiegels ist der entscheidende Punkt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wer im Streit eine höhere Miete als den Mietspiegelwert durchsetzen will, muss die Vermutung widerlegen, meist mit einem teuren Gutachten. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel führt deshalb praktisch kein Weg an ihm vorbei.

Die zweite Folge steckt in § 558a Abs. 3 BGB. Selbst wenn Sie Ihre Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen, müssen Sie die Angaben des qualifizierten Mietspiegels im Schreiben nennen. Der Mieter soll sehen können, ob Ihre Forderung darüber liegt. Fehlen diese Angaben, ist das Verlangen angreifbar.

03Die Wohnung im Mietspiegel einordnen

Fast alle Mietspiegel funktionieren nach demselben Prinzip. Eine Tabelle liefert einen Grundwert mit Spanne, eine Orientierungshilfe verschiebt den Wert nach oben oder unten.

Bei einer Spanne genügt es formell, dass Ihre verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Das heißt aber nicht, dass der Oberwert durchsetzbar ist. Im Streit ordnet das Gericht die Wohnung selbst ein, meist anhand der Orientierungshilfe. Wer ohne Begründung den Oberwert verlangt, riskiert eine Teilniederlage und die Kosten dafür.

Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung, den Sie als Vermieter gestellt haben. Eine Einbauküche, die der Mieter selbst eingebaut hat, ist kein Zuschlag. Und es zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die aus dem Mietvertrag.

04Ohne Mietspiegel: Vergleichswohnungen, Gutachten, Datenbank

Gibt es keinen Mietspiegel oder passt Ihre Wohnung in kein Feld, etwa ein Penthouse oder ein sehr kleines Apartment, bleiben drei andere Wege (§ 558a Abs. 2 BGB).

Vergleichswohnungen sind der Weg der Wahl für Vermieter mit mehreren Wohnungen im selben Haus. Der Mieter muss sie anhand Ihrer Angaben finden können. Sinnvoll ist es, nicht mehr zu verlangen als die niedrigste der drei Vergleichsmieten. Liegt Ihre Forderung darüber, ist sie nach verbreiteter Ansicht nur bis zu diesem Wert begründet.

05Beispielrechnung: Einordnung, Spanne und Kappungsgrenze

Nehmen wir Jens. Er vermietet eine Wohnung mit 68 m², Baujahr 1978, mittlere Wohnlage. Sein Mieter zahlt seit mehr als drei Jahren unverändert 612 € kalt, also 9,00 € pro m². Die Stadt hat einen qualifizierten Mietspiegel. Name und Mietspiegel sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Das passende Feld im Mietspiegel nennt einen Mittelwert von 10,10 € pro m² und eine Spanne von 8,90 bis 11,30 €. Die Orientierungshilfe gibt Zu- und Abschläge.

Mit der Einordnung liegt Jens 27,20 € im Monat über dem Mittelwert. Hätte er nur den Mittelwert angesetzt, hätte er diesen Betrag verschenkt. Hätte er den Oberwert verlangt, hätte er 54,40 € mehr gefordert, als seine Wohnung nach der Orientierungshilfe hergibt.

Jetzt kommt die zweite Grenze ins Spiel. Die Miete darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in Gemeinden mit Landesverordnung um höchstens 15 %.

In der 20-%-Gemeinde bremst die Vergleichsmiete, in der 15-%-Gemeinde die Kappungsgrenze. Welche Gemeinden die 15 % haben, zeigt die Tabelle im Ratgeber Mieterhöhung. Dort finden Sie auch den Ablauf mit Fristen.

06Wofür die Vergleichsmiete sonst zählt

Die Vergleichsmiete begrenzt auch die Miete bei einer Neuvermietung und schützt vor überhöhten Forderungen.

Zieht Jens' Mieter aus und liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf Jens bei der Neuvermietung höchstens 10 % über der Vergleichsmiete verlangen, also 785,40 €, wenn keine Ausnahme greift. Die Ausnahmen und Auskunftspflichten erklärt das Glossar unter Mietpreisbremse.

07Was Käufer aus der Vergleichsmiete lesen

Wer eine vermietete Wohnung kaufen will, sollte die laufende Miete immer gegen den Mietspiegel halten. Die Differenz sagt viel über das Objekt.

Rechnen Sie Mietsteigerungen beim Kauf nie fest ein. Ein neuer Mietspiegel kann niedriger ausfallen, und jede Erhöhung braucht Zeit, Form und die Zustimmung des Mieters.

08Fehler und Risiken bei der Vergleichsmiete

Die meisten Erhöhungsverlangen scheitern an der Begründung. Diese Fehler sehen wir häufig.

Bleibt das Risiko, das kein Mietspiegel beseitigt. Eine Erhöhung kann zu einer Kündigung des Mieters führen, und ein Wechsel kostet je nach Markt Leerstand und Renovierung. Rechnen Sie den Mehrbetrag deshalb immer gegen diese Kosten.