Rechte und Pflichten als Vermieter: was § 536c BGB und das Mietrecht verlangen

Kevin Celentano · 2026-10-13

Ihr Mieter ruft an. Seit gestern läuft unter dem Waschbecken Wasser in den Schrank. Oder er ruft nicht an, und Sie erfahren erst beim Auszug, dass die Stelle seit Monaten feucht war. Beide Fälle landen bei derselben Frage. Wer muss was tun, und wer zahlt?

Das Mietrecht verteilt die Rollen ziemlich klar. Sie schulden eine Wohnung in gutem Zustand. Der Mieter schuldet die Miete, einen sorgsamen Umgang und eine schnelle Meldung, wenn etwas kaputtgeht. Diese Meldepflicht steht in § 536c BGB, und sie entscheidet oft darüber, wer am Ende für einen Schaden aufkommt.

Wir gehen beide Seiten durch, mit Paragrafen, einem Ablauf für den Mangelfall und einer Rechnung, was Minderung und eine verspätete Meldung in Euro bedeuten.

01Die Pflichten des Vermieters

Die wichtigste Pflicht steht gleich im ersten Paragrafen des Mietrechts. Sie müssen die Wohnung in einem Zustand überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, und sie in diesem Zustand halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Reparaturen sind also grundsätzlich Ihre Sache, solange der Mieter den Schaden nicht verursacht hat.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung teilen sich die Zuständigkeiten. Für Dach, Fassade und Leitungen im Gemeinschaftseigentum handelt die Eigentümergemeinschaft. Gegenüber Ihrem Mieter bleiben trotzdem Sie verantwortlich. Sein Ansprechpartner sind Sie, nicht die Verwaltung der Gemeinschaft.

Dazu kommen Pflichten aus dem Landesrecht. Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern vorgeschrieben, wer sie einbaut und wartet, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Mehr zum Energieausweis lesen Sie im Ratgeber Energieausweis für Vermieter.

02Die Rechte des Vermieters

Ihren Pflichten stehen klare Rechte gegenüber. Das wichtigste ist die Miete selbst. Sie ist zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB).

Zwei Rechte werden oft überschätzt. Ein Besichtigungsrecht „einmal im Jahr“ gibt es nicht. Der BGH verlangt einen konkreten Anlass, etwa eine Reparatur, einen Verkauf oder eine Neuvermietung (Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Und eine ordentliche Kündigung braucht bei Wohnraum immer ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Ein guter Preis für die leere Wohnung reicht nicht.

03Rechte und Pflichten des Mieters

Die Gegenseite spiegelt Ihre Liste. Wer die Mieterrechte kennt, versteht schneller, wann ein Streit droht und wann nicht.

Die Minderung tritt automatisch ein. Der Mieter muss sie nicht beantragen, und Sie müssen nicht zustimmen. Gerechnet wird nach dem BGH von der Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Eine unerhebliche Beeinträchtigung zählt nicht (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).

04§ 536c BGB: die Mängelanzeige des Mieters

§ 536c BGB ist kurz und hat zwei Absätze. Der erste regelt die Pflicht, der zweite die Folgen.

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Dasselbe gilt, wenn eine Schutzmaßnahme gegen eine unvorhergesehene Gefahr nötig wird, etwa bei einem Sturmschaden, oder wenn ein Dritter Rechte an der Wohnung geltend macht. „Unverzüglich“ heißt im Gesetz ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB). Bei einem Rohrbruch sind das Stunden, bei einem klemmenden Fenster ein paar Tage.

Unterlässt der Mieter die Anzeige, hat das drei Folgen (§ 536c Abs. 2 BGB):

1. Er muss Ihnen den Schaden ersetzen, der durch die fehlende Meldung entstanden ist.
2. Er kann für die Zeit, in der Sie mangels Kenntnis nicht abhelfen konnten, die Miete nicht mindern.
3. Er verliert für diese Zeit auch Schadensersatz und das Recht zur fristlosen Kündigung wegen des Mangels.

Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor. Ein Anruf genügt. Im Streit muss allerdings der Mieter beweisen, dass er gemeldet hat. Für beide Seiten ist deshalb eine kurze E-Mail mit Foto die bessere Wahl.

05Was bei einem Mangel passiert: der Ablauf

Mängel sind der häufigste Anlass für Streit im Mietverhältnis. Der Ablauf ist aber immer derselbe, und wer ihn kennt, kann ihn steuern.

Zwei Ausnahmen sollten Sie kennen. Kannte der Mieter den Mangel schon bei Vertragsschluss, kann er deswegen nicht mindern (§ 536b BGB). Und bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).

06Beispielrechnung: was Minderung und eine späte Meldung kosten

Nehmen wir Frank. Er vermietet eine Wohnung für 750 € kalt plus 150 € Nebenkostenvorauszahlung, zusammen 900 € brutto. Im Januar fällt die Heizung zehn Tage lang aus. Der Mieter meldet den Ausfall am ersten Tag. Wir nehmen eine Minderungsquote von 20 % an. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

58 € sind ärgerlich, aber überschaubar. Teurer wird es, wenn ein Mangel lange unentdeckt bleibt. Im zweiten Teil des Beispiels bemerkt Franks Mieter im Bad einen feuchten Fleck an der Wand, meldet ihn aber erst sechs Wochen später. In der Zeit hat sich das Wasser hinter den Fliesen ausgebreitet.

Wir nehmen an, eine sofortige Reparatur hätte 800 € gekostet. Nach sechs Wochen sind es 3.200 €, weil Fliesen und Estrich trocknen und erneuert werden müssen. Den Mehrschaden von 2.400 € kann Frank nach § 536c Abs. 2 BGB vom Mieter verlangen, wenn er beweisen kann, dass der Mieter den Fleck kannte und zu spät gemeldet hat.

In der Praxis ist dieser Beweis der schwierige Teil. Der Mieter wird sagen, er habe nichts bemerkt. Ein Abnahmeprotokoll beim Einzug und regelmäßige Kontakte helfen, später zu zeigen, wann ein Schaden entstanden ist. Und Ihre Wohngebäude- oder Leitungswasserversicherung fragt bei einem Schaden ebenfalls nach dem Zeitpunkt.

07§ 560 Abs. 4 BGB: Vorauszahlungen anpassen

Viele suchen nach diesem Absatz, weil er nach jeder Abrechnung praktisch wird. Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf jede Seite nach einer Abrechnung die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).

Ein Beispiel: Ergibt die Abrechnung Kosten von 2.040 € bei Vorauszahlungen von 1.800 €, ist eine neue Vorauszahlung von 170 € im Monat angemessen. Ein Pauschalzuschlag „zur Sicherheit“ ist es nicht. Wie die Abrechnung selbst aufgebaut sein muss, lesen Sie im Ratgeber Betriebskostenabrechnung.

08Typische Fehler und Risiken für Vermieter

Die meisten Konflikte entstehen aus fehlenden Unterlagen und verpassten Fristen.

Bleiben die Risiken, die keine Pflicht verhindert. Mietausfall, Leerstand nach einem Auszug und steigende Instandhaltungskosten gehören zu jeder Vermietung. Planen Sie dafür eine Rücklage ein, und rechnen Sie bei einer Kapitalanlage mit realistischen Kosten statt mit der besten Annahme.