Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung: was sie kostet und was sie leistet
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlen Sie oft zwei Verwaltungen: die WEG-Verwaltung über das Hausgeld und eine Sondereigentumsverwaltung für Ihren Mietvertrag. Wir zeigen Durchschnittskosten, Leistungen und was davon an Ihrer Miete hängen bleibt.
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Problem: Vermieten ist Arbeit
Viele Einsteiger unterschätzen den Aufwand einer vermieteten Immobilie. Mieteranfragen, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen: Ohne Unterstützung wird aus der Kapitalanlage schnell eine Nebenbeschäftigung.
Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen einen großen Teil davon ab. Sie kostet aber Geld, und dieses Geld können Sie nicht auf den Mieter umlegen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlen Sie oft sogar zwei Verwaltungen. Welche das sind und was sie im Schnitt kosten, zeigt dieser Ratgeber.
02WEG-Verwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Mietverwaltung
Bei Eigentumswohnungen gibt es zwei Arten der Verwaltung. Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft, also Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis. Die WEG-Verwaltung ist bei Eigentumswohnungen in der Regel schon vorhanden, die SEV beauftragen Sie selbst.
Gehört Ihnen ein ganzes Mehrfamilienhaus, gibt es keine Eigentümergemeinschaft. Dann übernimmt eine Mietverwaltung das Haus und alle Mietverträge aus einer Hand.
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung (SEV) | Mietverwaltung (ganzes Haus) | |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Eigentümergemeinschaft per Beschluss | Sie als Eigentümer der Wohnung | Sie als Eigentümer des Hauses |
| Zuständig für | Gemeinschaftseigentum, Hausgeld, Rücklage, Versammlung | Ihre Wohnung, Ihr Mieter, Ihre Miete | Haus und alle Mietverhältnisse |
| Rechtsgrundlage | §§ 9b, 26, 27 WEG | Vertrag, den Sie frei aushandeln | Vertrag, den Sie frei aushandeln |
| Laufzeit | höchstens 5 Jahre, bei der ersten Bestellung höchstens 3 Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG) | laut Vertrag | laut Vertrag |
| Wer zahlt | alle Eigentümer über das Hausgeld | Sie allein | Sie allein |
Der Unterschied ist für Kapitalanleger wichtig. Der WEG-Verwalter kümmert sich nicht um Ihren Mieter. Er zieht keine Miete ein, erstellt Ihre Nebenkostenabrechnung nicht und sucht keinen Nachmieter. Genau das ist Aufgabe der Sondereigentumsverwaltung, oder Ihre eigene.
03Was eine Hausverwaltung übernimmt
Kaufmännische Verwaltung (SEV)
- Mietinkasso und Mahnwesen
- Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter
- Buchführung und Belegverwaltung
- Mietanpassungen und Prüfung von Indexmieten
Technische Verwaltung
- Koordination von Reparaturen und Handwerkern
- Objektbegehungen
- Abwicklung von Versicherungsschäden
- Planung der Erhaltungsrücklage (WEG-Verwaltung)
Mieterbetreuung
- Mietersuche und Bonitätsprüfung
- Übergabe- und Abnahmeprotokolle
- Ansprechpartner für Mieteranliegen
- Konfliktmanagement
Die Nebenkostenabrechnung zeigt gut, wie beide Verwaltungen zusammenspielen. Der WEG-Verwalter liefert die Hausgeldabrechnung. Die SEV macht daraus die Abrechnung für Ihren Mieter und lässt Verwaltung, Rücklage und Reparaturen heraus. Wie das Zeile für Zeile aussieht, steht im Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
04Was kostet eine Hausverwaltung?
Der Verwalterverband VDIV fragt jedes Jahr bei Verwaltungen nach ihren Vergütungen. Die Werte sind Durchschnitte. Kleine Gemeinschaften zahlen pro Wohnung meist mehr als große, und es gibt regionale Unterschiede. Verlässlich ist am Ende nur ein konkretes Angebot.
| Leistung | Durchschnitt | Wie abgerechnet |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | 29,12 € je Wohnung und Monat (2025) | über das Hausgeld, Beschluss der Gemeinschaft |
| Mietverwaltung / Sondereigentumsverwaltung | 30,19 € je Einheit und Monat (2025) | Pauschale laut Vertrag mit Ihnen |
| Geplante Vergütung 2026 | 31,77 € je Einheit und Monat, +9,1 % | Planwert aus der Umfrage, alle Verwaltungsarten |
| Sonderleistungen | laut Preisliste | etwa Neuvermietung, gerichtliches Mahnverfahren, Begleitung größerer Baumaßnahmen |
Achten Sie im Angebot auf zwei Dinge. Erstens, ob die Preise netto oder mit Umsatzsteuer genannt sind. Zweitens, welche Leistungen in der Grundvergütung stecken und welche als Sonderleistung extra kosten. Zwei Angebote mit gleicher Monatspauschale können im Jahr deutlich auseinanderliegen.
05Beispielrechnung: was beide Verwaltungen von der Miete abziehen
Nehmen wir Sven. Er vermietet eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung für 750 € kalt im Monat und hat zusätzlich zur WEG-Verwaltung eine Sondereigentumsverwaltung beauftragt. Sven und die Wohnung sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit den VDIV-Durchschnittswerten und keine Prognose.
| im Monat | im Jahr | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 750,00 € | 9.000,00 € |
| WEG-Verwaltung (Anteil im Hausgeld) | −29,12 € | −349,44 € |
| Sondereigentumsverwaltung | −30,19 € | −362,28 € |
| Kaltmiete nach Verwaltungskosten | 690,69 € | 8.288,28 € |
Eigene Berechnung, Stand 14.10.2026.
Gut 7,9 % der Kaltmiete gehen in diesem Beispiel an die beiden Verwaltungen. Ohne Sondereigentumsverwaltung wären es knapp 3,9 %, dafür erledigt Sven Mieterkontakt, Abrechnung und Mieterwechsel selbst.
Ob sich die SEV lohnt, ist deshalb eine Frage der Zeit, nicht der Rendite. Wer weit entfernt wohnt, mehrere Wohnungen hat oder mit Mietrecht und Abrechnungen wenig anfangen kann, kauft sich mit rund 360 € im Jahr eine Menge Arbeit ab. Wer in der Nähe wohnt und eine einzelne Wohnung mit einem langjährigen Mieter hat, kommt oft gut ohne aus.
06Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen
- Erlaubnis und Qualifikation: Verwalter brauchen eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO und müssen sich regelmäßig weiterbilden. Seit dem 01.12.2023 können Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
- Erreichbarkeit: schnelle Reaktion bei Mieteranliegen
- Transparenz: klare Abrechnungen, regelmäßige Berichte
- Referenzen: Erfahrungen anderer Eigentümer
- Digitale Werkzeuge: Online-Zugang für Eigentümer und Mieter
- 01Leistungsumfang
Welche Aufgaben stecken in der Grundvergütung, insbesondere Nebenkostenabrechnung, Mahnwesen und Mieterwechsel?
- 02Sonderleistungen
Gibt es eine Preisliste, und was kostet eine Neuvermietung oder die Begleitung eines Rechtsstreits?
- 03Laufzeit und Kündigung
Wie lange sind Sie gebunden, und mit welcher Frist kommen Sie heraus?
- 04Freigabegrenze
Bis zu welchem Betrag darf die Verwaltung Reparaturen ohne Ihre Zustimmung beauftragen?
- 05Konto und Abrechnung
Läuft die Miete über ein Treuhandkonto, und wie oft bekommen Sie eine Abrechnung?
07Selbst verwalten oder Hausverwaltung?
| Kriterium | Selbstverwaltung | Hausverwaltung (SEV) |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | einige Stunden im Monat, bei Mieterwechsel deutlich mehr | gering (Abstimmung, Freigaben, Eigentümerversammlung) |
| Fachwissen nötig | ja (Mietrecht, Technik, Abrechnung) | weniger, Entscheidungen bleiben bei Ihnen |
| Kosten | keine Verwaltungsgebühr | monatliche Gebühr laut Angebot, im Schnitt rund 30 € |
| Mehrere Objekte | wird schnell aufwendig | gut skalierbar |
| Mieterauswahl | selbst organisiert | mit eingespielten Abläufen |
- Sie wohnen weit von der Wohnung entfernt.
- Sie haben mehrere Wohnungen oder wenig Zeit.
- Sie wollen Mietrecht, Abrechnung und Mahnwesen nicht selbst lernen.
- Sie wohnen in der Nähe und haben einen langjährigen, zuverlässigen Mieter.
- Sie haben Erfahrung mit Nebenkostenabrechnungen.
- Jeder Euro laufender Kosten macht Ihre Rechnung eng.
08Risiken und Grenzen einer Hausverwaltung
Auch eine sehr gute Verwaltung verhindert keinen Leerstand und keine Reparaturen. Sie trägt kein Mietausfallrisiko und entscheidet größere Ausgaben nicht ohne Sie. Prüfen Sie den Verwaltervertrag auf Laufzeit, Leistungsumfang und Zusatzgebühren.
Rechnen Sie außerdem mit steigenden Kosten. Für 2026 planen die befragten Verwaltungen laut VDIV im Schnitt 9,1 % höhere Vergütungen, und viele lehnen kleine Gemeinschaften inzwischen ab. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb im Hausgeld und im Wirtschaftsplan nachsehen, was die WEG-Verwaltung kostet und bis wann sie bestellt ist.
FAQHäufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung?
Laut Branchenbarometer des Verwalterverbands VDIV kostete eine WEG-Verwaltung 2025 im Schnitt 29,12 € je Wohnung und Monat, eine Mietverwaltung 30,19 € je Einheit. Für 2026 planen die Verwaltungen im Schnitt 9,1 % mehr. Kleine Gemeinschaften zahlen meist mehr als große.
Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut Ihre einzelne Eigentumswohnung und das Mietverhältnis, also Mieteinzug, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung für den Mieter und Mieterwechsel. Sie beauftragen sie selbst, unabhängig von der WEG-Verwaltung der Gemeinschaft.
Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?
Der VDIV weist sie nicht getrennt aus. Als Anhaltspunkt dient die Mietverwaltung mit im Schnitt 30,19 € je Einheit und Monat im Jahr 2025. Fragen Sie nach, ob der Preis netto oder brutto gilt und welche Sonderleistungen extra kosten.
Brauche ich bei einer vermieteten Eigentumswohnung zwei Verwaltungen?
Die WEG-Verwaltung bestellt die Gemeinschaft, Sie zahlen sie über das Hausgeld. Eine Sondereigentumsverwaltung ist freiwillig. Ohne sie kümmern Sie sich selbst um Mieter, Miete und Nebenkostenabrechnung.
Kann ich die Kosten der Hausverwaltung auf den Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Das gilt für die WEG-Verwaltung im Hausgeld und für die Sondereigentumsverwaltung.
Sind Kosten der Hausverwaltung steuerlich absetzbar?
Ja. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG). Wie viel Steuer Sie dadurch sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Wie lange ist ein WEG-Verwalter bestellt?
Höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Eigentümer können ihn jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG).
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- VDIV Deutschland, Branchenbarometer 2026, Pressemitteilung vom 04.08.2026 (vdiv.de): Vergütung 2025 WEG-Verwaltung 29,12 €, Mietverwaltung 30,19 € je Einheit, Planwert 2026 31,77 €
- VDIV Deutschland, Branchenbarometer 2025 (vdiv.de): WEG-Vergütung 2024 28,35 € je Einheit und Monat
- § 1 Betriebskostenverordnung (Verwaltungskosten nicht umlagefähig)
- § 9 EStG (Werbungskosten)
- § 34c Gewerbeordnung (Erlaubnis und Weiterbildung für Wohnimmobilienverwalter)
- §§ 19, 26, 26a WEG (Bestellung, Abberufung, zertifizierter Verwalter)
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 14.10.2026
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Zahlen der Beispielrechnung sind ein Rechenbeispiel mit Durchschnittswerten.
