Ihre Kreditrate ist am Ersten fällig, die Miete kommt am Dritten. Solange beides zusammenpasst, denken Sie nicht darüber nach. Dann bleibt die Miete einmal aus, und noch einmal. Oder ein Rohrbruch macht die Wohnung für Monate unbewohnbar.

Für beide Fälle gibt es Versicherungen. Sie heißen ähnlich, decken aber ganz verschiedene Risiken ab, und keine zahlt in jedem Fall. Viele Vermieter merken das erst, wenn sie die Bedingungen im Schadenfall zum ersten Mal lesen.

Hier sehen Sie, welche zwei Arten von Mietausfall es gibt, was eine Police typischerweise leistet und wo ihre Grenzen liegen. Eine Beispielrechnung zeigt, wann die Police und wann eine Rücklage die bessere Absicherung ist.

01Zwei Arten von Mietausfall

Der Begriff Mietausfallversicherung wird für zwei verschiedene Dinge benutzt. Wer sie verwechselt, ist im Ernstfall nicht versichert.

Für Kapitalanleger mit einer oder zwei Wohnungen ist der Zahlungsausfall das größere Risiko. Ein Gebäudeschaden kommt selten vor und ist meist schon über die Gemeinschaft versichert. Ein Mieter, der monatelang nicht zahlt, trifft Sie dagegen allein.

02Was die Police bei Zahlungsausfall leistet

Eine Police gegen Zahlungsausfall springt ein, wenn der Mieter nicht zahlt und Sie Ihre Rechte durchsetzen. Die Bedingungen unterscheiden sich stark. Diese Punkte entscheiden, ob und wie viel Sie bekommen.

Die Police zahlt nicht sofort. Sie müssen den Ausfall melden, kündigen und Ihre Ansprüche durchsetzen. Bis Geld fließt, vergehen oft Wochen. Ihre Kreditrate läuft so lange weiter. Ohne eigene Reserve hilft deshalb auch die beste Police nicht über die ersten Monate.

Wie Sie bei ausbleibender Miete vorgehen, welche Schwellen für die fristlose Kündigung gelten und warum Tempo zählt, steht im Ratgeber Mietnomaden. Ablauf und Kosten des Verfahrens erklärt der Ratgeber Räumungsklage.

03Mietausfall nach Brand oder Wasserschaden

Wird die Wohnung durch einen versicherten Schaden unbewohnbar, darf der Mieter die Miete mindern, oft auf null. Den Ausfall ersetzt in vielen Fällen die Wohngebäudeversicherung. In den Musterbedingungen des Versicherer-Verbands GDV von 2008 steht dafür eine Höchstdauer von zwölf Monaten, bis die Wohnung wieder bewohnbar ist. Neuere Tarife bieten teils 24 Monate oder mehr.

Bei einer Eigentumswohnung schließt die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Ob und wie lange Mietausfall für Ihre Wohnung mitversichert ist, steht in deren Police. Fragen Sie die Verwaltung danach, am besten schon vor dem Kauf. Wer bei einem Wohnungskauf die Unterlagen prüft, sollte die Versicherungspolice neben Rücklage und Protokollen gleich mit anfordern.

04Beispielrechnung: Police oder Rücklage

Sandra vermietet eine Wohnung für 700 € kalt plus 180 € Vorauszahlung. Wir vergleichen zwei Wege über 20 Jahre. Im Weg A schließt sie eine Police gegen Zahlungsausfall zusammen mit einem Vermieter-Rechtsschutz ab. Im Weg B verzichtet sie darauf und hält eine eigene Rücklage. Name und Zahlen sind ausgedacht, die Rechnung ist ein Beispiel und keine Prognose.

Ein einziger Schadenfall in 20 Jahren kostet Sandra ohne Police nach Steuern rund 4.986 €. Die Beiträge für 20 Jahre liegen nach Steuern bei rund 3.160 €. Tritt der Fall ein, war die Police die günstigere Wahl. Tritt er nicht ein, hat Sandra 3.160 € für ein ruhiges Gewissen bezahlt.

Wie wahrscheinlich ein solcher Fall ist, kann niemand seriös beziffern. Es gibt keine amtliche Statistik zu Mietausfällen. Entscheidend ist deshalb eine andere Frage: Könnten Sie acht Monate ohne Miete und 3.000 € Verfahrenskosten aus eigener Tasche tragen, ohne in Schwierigkeiten zu geraten?

Für die Rücklage ist eine Faustregel verbreitet: drei bis sechs Warmmieten je Wohnung, also bei Sandra 2.640 bis 5.280 €. Wer diese Summe nicht frei hat oder seine Finanzierung eng gerechnet hat, für den kann die Police sinnvoll sein. Wer mehrere Wohnungen und eine solide Reserve hat, trägt das Risiko oft selbst.

05Steuer und Nebenkosten

Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung (§ 9 EStG). Sie senken also Ihre Steuer, wie im Beispiel oben eingerechnet.

Auf den Mieter umlegen dürfen Sie die Police nicht. Die Betriebskostenverordnung erlaubt nur die Umlage der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Eine Versicherung gegen Mietausfall schützt allein Ihre Einnahmen. Welche Versicherungen umlagefähig sind, zeigt der Ratgeber Versicherungen für Vermieter.

Zahlt die Versicherung, gehört die Leistung zu Ihren Mieteinnahmen. Sie ersetzt entgangene Einnahmen und wird wie diese versteuert (§ 21 und § 24 Nr. 1a EStG). Bleibt die Miete dagegen einfach aus, versteuern Sie nichts, und Ihre Kosten bleiben abziehbar.

06Risiken und Grenzen

Eine Mietausfallversicherung ist keine Mietgarantie. Sie zahlt nur im Rahmen ihrer Bedingungen, nur für eine begrenzte Zeit und nur, wenn Sie Ihre Pflichten erfüllen. Leerstand, weil sich kein Mieter findet, ist nicht versichert. Mindert ein Mieter wegen eines Mangels, zahlt sie ebenfalls nicht. Dagegen hilft nur, Mängel schnell zu beheben.

Sie ersetzt auch keine sorgfältige Auswahl des Mieters. Manche Policen verlangen eine Bonitätsprüfung vor dem Vertrag und zahlen nicht, wenn sie fehlt. Wie Sie Bewerber datenschutzkonform prüfen, steht im Ratgeber Mieterauswahl und Schufa-Auskunft.

Und sie ersetzt nicht die eigene Reserve. Bis die Versicherung zahlt, vergehen Wochen, manchmal Monate. Kreditrate, Hausgeld und Betriebskosten laufen in dieser Zeit weiter. Rechnen Sie deshalb für jede vermietete Wohnung mit einem Puffer, mit oder ohne Police.

Geschrieben von

Kevin Celentano

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.

Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind immer die Bedingungen der jeweiligen Police.