Versicherung für Vermieter: welche Sie brauchen und wer sie bezahlt

Kevin Celentano · 2026-10-13

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Wohnung bald vermietet. Dann kommen die Fragen, an die beim Kauf niemand gedacht hat. Ist die Wohnung versichert? Wer haftet, wenn ein Dachziegel ein Auto trifft? Und was passiert, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Versicherer beantworten diese Fragen gern, allerdings mit ihrem eigenen Tarif als Antwort. Wir ordnen neutral ein, ohne Anbieter und ohne Produktempfehlung. Vier Versicherungen kommen für Vermieter in Frage, zwei davon zahlt der Mieter über die Nebenkosten mit.

Bei einer Eigentumswohnung ist ein Teil davon schon über die Gemeinschaft geregelt. Bei einem eigenen Haus nicht. Genau dieser Unterschied fehlt in den meisten Übersichten.

01Die vier Versicherungen im Überblick

Dazu kommen Ergänzungen für besondere Fälle. Elementarschäden wie Hochwasser oder Starkregen sind in der Gebäudeversicherung meist nur als Zusatz enthalten. Ein Öltank braucht eine Gewässerschadenhaftpflicht. Wer möbliert vermietet, versichert die eigenen Möbel über eine Hausratversicherung. Die Hausratversicherung für die Sachen des Mieters ist dagegen Sache des Mieters.

02Wohngebäudeversicherung

Sie ist die wichtigste Police. Ein Leitungswasserschaden oder ein Brand kann Kosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich verursachen. Die Bank, die den Kauf finanziert, verlangt deshalb in der Regel einen Nachweis.

Bei einer Eigentumswohnung schließt die Gemeinschaft die Versicherung für das ganze Gebäude ab. Eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ihr Anteil steckt im Hausgeld. Sie müssen nichts selbst abschließen, sollten aber prüfen, was versichert ist.

Bei einem eigenen Haus sind Sie selbst zuständig. Achten Sie auf drei Punkte.

03Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Als Eigentümer müssen Sie dafür sorgen, dass vom Grundstück keine Gefahr ausgeht. Juristen nennen das Verkehrssicherungspflicht. Rutscht ein Passant auf dem nicht geräumten Gehweg aus oder löst sich ein Teil der Fassade, haften Sie (§§ 823, 836 BGB). Die Haftpflicht übernimmt berechtigte Ansprüche und wehrt unberechtigte ab.

Für eine Eigentumswohnung schließt die Gemeinschaft die Haftpflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ab, auch das gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für Risiken aus Ihrer eigenen Wohnung schließen viele private Haftpflichttarife eine vermietete Eigentumswohnung ein. Ob das bei Ihrem Tarif gilt und für wie viele Wohnungen, steht in den Bedingungen.

Für ein Haus oder mehrere Wohnungen brauchen Sie in der Regel eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Übertragen Sie den Winterdienst an den Mieter, bleibt eine Pflicht zur Kontrolle bei Ihnen.

04Mietausfall und Rechtsschutz

Beide Versicherungen sind freiwillig. Sie decken Risiken, die bei einer einzelnen Wohnung selten eintreten, dann aber teuer werden.

Bei der Mietausfallversicherung gibt es zwei Arten. Der Mietausfall nach einem Gebäudeschaden ist oft schon in der Gebäudeversicherung enthalten. Für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt, gibt es eigene Policen mit Wartezeit, Selbstbehalt und Höchstgrenzen. Leerstand zwischen zwei Mietern ist in der Regel nicht versichert. Mehr dazu im Glossar Mietausfallversicherung.

Der Vermieter-Rechtsschutz zahlt Anwalt und Gericht, wenn es Streit mit dem Mieter gibt, etwa um Mieterhöhung, Nebenkosten oder eine Räumung. Fast alle Tarife haben eine Wartezeit von einigen Monaten. Ein Streit, der sich schon abzeichnet, ist danach nicht mehr versicherbar. Was eine Räumung kosten kann, zeigt der Ratgeber Räumungsklage.

05Wer zahlt: umlagefähig oder nicht

Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser und sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine überteuerte Police, die er ohne Vergleich abschließt, muss der Mieter nicht in voller Höhe tragen. Welche Kosten insgesamt beim Vermieter bleiben, zeigt der Ratgeber Nicht umlagefähige Nebenkosten.

06Beispielrechnung: was die Versicherungen wirklich kosten

Nehmen wir Lisa. Sie vermietet eine Eigentumswohnung. Gebäude- und Haftpflichtversicherung laufen über die Gemeinschaft, dazu hat sie selbst einen Vermieter-Rechtsschutz und eine Mietausfallpolice abgeschlossen. Der Name ist ausgedacht, die Beiträge sind Annahmen für ein Rechenbeispiel und keine Marktpreise.

Die beiden Pflicht-Policen kosten Lisa unterm Strich nichts, weil der Mieter sie über die Nebenkosten trägt. Was bleibt, sind die freiwilligen Versicherungen. Ob sich die lohnen, ist eine Frage der eigenen Reserve. Wer sechs Monatsmieten Ausfall und einen Prozess ohne Mühe tragen kann, braucht sie weniger als jemand, der jeden Monat mit der Miete rechnet.

07Steuern: Beiträge als Werbungskosten

Versicherungsbeiträge für ein vermietetes Gebäude sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Sie stehen in der Anlage V bei den Kosten. Umgelegte Beiträge erscheinen auf der anderen Seite als Teil der Umlagen, also als Einnahme. Wie die Anlage V aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Anlage V ausfüllen.

Bei kombinierten Policen wird aufgeteilt. Deckt ein Rechtsschutz auch Beruf und Verkehr, zählt nur der Baustein für die Vermietung. Eine private Haftpflicht, die die vermietete Wohnung miterfasst, ist grundsätzlich privat und kein Abzug. Weisen Sie Anteile im Zweifel mit einer Beitragsaufstellung des Versicherers nach. Welche Kosten sonst noch abziehbar sind, steht im Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.

08Beim Kauf: was mit den Verträgen passiert

Kaufen Sie ein Haus, geht die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers auf Sie über (§ 95 VVG). Sie sind also vom ersten Tag an versichert, zahlen aber auch die Beiträge. Sie können den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen (§ 96 VVG). Als Erwerb zählt die Eintragung im Grundbuch.

09Risiken und Grenzen

Versicherungen ersetzen keinen finanziellen Puffer. Jede Police hat Selbstbeteiligungen, Höchstgrenzen und Ausschlüsse. Verschleiß, aufgeschobene Instandhaltung und Leerstand zwischen zwei Mietern sind in der Regel nicht versichert.

Pflichten aus dem Vertrag zählen. Steht ein Haus länger leer, kann das eine Gefahrerhöhung sein, die Sie dem Versicherer melden müssen (§ 23 VVG). Im Winter müssen leerstehende Räume ausreichend beheizt oder die Leitungen entleert sein. Wer das versäumt, riskiert Kürzungen im Schadenfall. Und nach einem Schaden dürfen beide Seiten den Vertrag oft kündigen. Die neue Police kann teurer werden.