Risikolebensversicherung für die Immobilie: welche Summe Ihre Finanzierung braucht

Sie kaufen eine vermietete Wohnung, und der Kredit läuft über 25 Jahre oder länger. Solange Ihr Einkommen ausreicht, können Sie eine monatliche Zuzahlung tragen. Was aber passiert im Todesfall? Wer die Erbschaft annimmt, übernimmt grundsätzlich nicht nur die Wohnung, sondern auch die damit verbundenen Schulden. Wer tatsächlich erbt, hängt von der gesetzlichen Erbfolge und etwaigen letztwilligen Verfügungen ab.

Eine Risikolebensversicherung kann dieses finanzielle Risiko absichern. Sie zahlt die vereinbarte Leistung, wenn die versicherte Person während der Laufzeit stirbt und die vertraglichen Leistungsvoraussetzungen erfüllt sind. Sie baut kein Sparguthaben auf. Entscheidend ist, Summe, Laufzeit und Vertragsform passend zu wählen.

01Wozu die Versicherung bei einer Kapitalanlage dient

Bei einem selbst genutzten Eigenheim kann der Tod eines Hauptverdieners die weitere Finanzierung gefährden. Reichen Einkommen, Vermögen und sonstige Leistungen nicht aus, kann ein Verkauf notwendig werden. Bei einer vermieteten Wohnung trägt die Miete einen Teil der Rate, sofern sie weiter eingeht.

Eine verbleibende Zuzahlung müssen die Erben finanzieren. Bei hoher Fremdfinanzierung kann das über viele Jahre eine spürbare monatliche Belastung sein. Ist sie nicht tragbar, kann ein Verkauf unter Zeitdruck erforderlich werden.

Eine Bank kann eine Risikolebensversicherung als Zusatzsicherheit verlangen; eine allgemeine gesetzliche Pflicht zum Abschluss für eine Immobilienfinanzierung besteht nicht. Ob Sie eine benötigen, hängt insbesondere davon ab, wer von Ihrem Einkommen abhängt und welches Vermögen sonst verfügbar ist.

02Welche Versicherungssumme passt

Bei einem Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung sinkt die Restschuld. Solange Zins und Rate unverändert bleiben, sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil. Deshalb fällt die Restschuld am Anfang langsamer und später schneller.

Daraus ergeben sich zwei Vertragsformen:

Konstante Summe. Die Versicherung zahlt über die ganze Laufzeit denselben Betrag, etwa 264.000 €. Nach zehn Jahren wären das gut 64.000 € mehr als die dargestellte Restschuld, vor möglichen Ablösekosten. Das kann gewollt sein, wenn die Familie zusätzlich abgesichert werden soll.

Fallende Summe. Die Versicherungssumme sinkt nach einem vertraglich festgelegten Verlauf, beispielsweise linear oder annuitätisch. Eine annuitätisch fallende Summe kann an den Tilgungsverlauf angepasst werden, folgt ihm aber nicht automatisch. Eine fallende Deckung kann günstiger sein als eine konstante Summe; entscheidend sind die konkreten Angebote und Bedingungen.

Die Laufzeit sollte bis zum geplanten Ende der Finanzierung reichen, nicht nur bis zum Ende der ersten Zinsbindung. Wer nach zehn Jahren einen neuen Vertrag benötigt, muss mit einem höheren Eintrittsalter und gegebenenfalls einer erneuten Gesundheitsprüfung rechnen. Ein neuer Vertrag kann dadurch teurer oder schwieriger erhältlich sein; vorhandene Verlängerungsoptionen sind gesondert zu prüfen.

03Beispielrechnung: was im Todesfall passiert

Stefan ist 40, verheiratet, hat zwei Kinder und kauft eine vermietete Wohnung für 240.000 € plus 24.000 € Nebenkosten, vollständig kreditfinanziert. Die Kaltmiete beträgt 850 € im Monat, nicht umlagefähige Auszahlungen rechnen wir mit 125 € im Monat. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wir nehmen an, dass Stefan nach fünf Jahren stirbt und Katrin aufgrund einer wirksamen erbrechtlichen Gestaltung alleinige Erbin wird. Das ist eine zusätzliche Beispielannahme, keine Aussage zur gesetzlichen Erbfolge bei Ehegatten mit Kindern. Pflichtteilsansprüche und weitere Nachlassverbindlichkeiten sind nicht berücksichtigt. Katrin übernimmt im Beispiel die Wohnung mit einer Restschuld von rund 235.000 €.

Ohne Versicherung muss Katrin unter diesen Annahmen gut 550 € im Monat aus anderen Mitteln zuschießen. Diese Belastung kann bis zur vollständigen Tilgung anhalten; nach weiteren 20 Jahren verbleiben im dargestellten Plan noch rund 44.000 € Restschuld. Mit abgelöstem Kredit verbleiben unter denselben laufenden Annahmen rund 725 € im Monat vor Steuern und zusätzlichen Belastungen.

Eine vollständige Kreditablösung ist nicht immer ohne Zusatzkosten möglich. Löst Katrin das Darlehen während der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und zu welchen Bedingungen eine vorzeitige Rückzahlung möglich ist, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Fragen Sie vor der Unterschrift nach Regelungen für den Todesfall. Alternativ kann Katrin die Versicherungsleistung für die weiteren Raten vorhalten und das Darlehen zu einem vertraglich oder gesetzlich zulässigen Zeitpunkt ablösen. Bei einer zwischenzeitlichen Anlage sind Verfügbarkeit und Verlustrisiken zu berücksichtigen; das Ende der Zinsbindung ersetzt nicht die Prüfung der Kündigungs- und Rückzahlungsbedingungen. Bei rechtlichen Fragen zu Kündigung und Ablösung unterstützt Sie ein Rechtsanwalt.

04Vertrag über Kreuz und Erbschaftsteuer

Bei Paaren kommt es auf die Vertragsgestaltung an. Schließt Stefan den Vertrag auf sein eigenes Leben ab und stirbt, kann die Auszahlung an die bezugsberechtigte Katrin als Erwerb von Todes wegen erbschaftsteuerpflichtig sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Das gilt auch dann, wenn der Anspruch aus der Bezugsberechtigung nicht zum zivilrechtlichen Nachlass gehört. Für die steuerliche Betrachtung sind weitere Erwerbe, etwa die Wohnung, zu berücksichtigen.

Für Ehegatten beträgt der persönliche Freibetrag 500.000 € (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); unter Umständen kommt ein Versorgungsfreibetrag hinzu. Ob dies ausreicht, hängt vom gesamten steuerlich relevanten Erwerb und gegebenenfalls früheren Zuwendungen ab. Unverheiratete Partner, die weder in eingetragener Lebenspartnerschaft leben noch anderweitig steuerlich begünstigt verwandt sind, fallen grundsätzlich in Steuerklasse III mit 20.000 € Freibetrag.

Eine Über-Kreuz-Gestaltung kann helfen: Katrin ist Versicherungsnehmerin, finanziert die Beiträge aus eigenen Mitteln, versichert Stefans Leben und ist selbst bezugsberechtigt. Stirbt Stefan, erhält Katrin eine Leistung aus ihrem eigenen Vertrag. Bei entsprechender Gestaltung ist diese Leistung grundsätzlich kein Erwerb von Stefan. Beide können einen solchen Vertrag auf das Leben des jeweils anderen abschließen. Die Bezeichnung „über Kreuz“ allein garantiert keine Steuerfreiheit. Besprechen Sie Beitragsfinanzierung, Vertragsänderungen und mögliche Schenkungen vorab mit Ihrem Steuerberater; für die erbrechtliche Gestaltung beziehen Sie einen Rechtsanwalt ein.

05Was die Beiträge steuerlich bringen

Ein steuerlicher Vorteil ist nicht selbstverständlich. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Beiträge zu einer Risikolebensversicherung, die ein Darlehen für eine vermietete Immobilie absichert, keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung sind (BFH, Urteil vom 13.10.2015, IX R 35/14). Das gilt auch dann, wenn die Bank die Versicherung verlangt hat. Der Grund ist, dass die Versicherung das private Lebensrisiko abdeckt.

Als Sonderausgaben sind die Beiträge grundsätzlich berücksichtigungsfähig (§ 10 Abs. 1 Nr. 3a EStG). Für diese sonstigen Vorsorgeaufwendungen gilt grundsätzlich ein Höchstbetrag von 2.800 € im Jahr; bei Personen mit Anspruch auf bestimmte Erstattungen oder Zuschüsse zu Krankheitskosten beziehungsweise zur Krankenversicherung, insbesondere vielen Angestellten und Beamten, beträgt er 1.900 € (§ 10 Abs. 4 EStG). Schöpfen die maßgeblichen Beiträge zur Basiskranken- und gesetzlichen Pflegeversicherung diesen Rahmen bereits aus oder übersteigen ihn, bleibt kein zusätzlicher Abzug für die Risikolebensversicherung (§ 10 Abs. 4 Satz 4 EStG).

Die Todesfallleistung aus einer reinen Risikolebensversicherung ist grundsätzlich einkommensteuerfrei. Für die Erbschaftsteuer gilt die oben erläuterte Unterscheidung nach Vertragsgestaltung und Beitragsfinanzierung. Welche Abzüge und Steuerfolgen sich in Ihrem Fall ergeben, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

06Restschuldversicherung: die Alternative der Bank

Eine Bank kann statt einer eigenständigen Risikolebensversicherung eine Restschuldversicherung anbieten. Sie ist an den Kredit gekoppelt und kann je nach Vertrag zusätzlich Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit absichern. Ein einmaliger Beitrag kann mitfinanziert werden und dadurch zusätzliche Kreditzinsen verursachen.

Vergleichen Sie beide Angebote nach Preis und Leistung. Eine eigenständige Risikolebensversicherung kann bei einem Bankwechsel fortbestehen; eine etwaige Abtretung an die bisherige Bank muss dabei geklärt werden. Ob und wann eine Restschuldversicherung mit dem Kredit endet, hängt vom Vertrag ab. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie zustimmen, und prüfen Sie, ob die Bank die Versicherung zur Bedingung macht.

07Für wen eine Risikolebensversicherung passt

08Risiken und Grenzen

Gesundheitsfragen. Falsche oder unvollständige Angaben können je nach Umständen den Versicherungsschutz gefährden. Beantworten Sie die gestellten Fragen wahrheitsgemäß und vollständig, auch wenn dies zu einem höheren Beitrag führt.

Zu kurze Laufzeit. Endet die Versicherung, bevor der Kredit abbezahlt ist, besteht für die Restlaufzeit kein Schutz aus diesem Vertrag. Prüfen Sie die Laufzeit bei jeder Anschlussfinanzierung.

Zu kleine Summe. Ein fallender Versicherungsverlauf kann hinter der tatsächlichen Restschuld zurückbleiben. Vergleichen Sie die konkreten Beträge bei jeder Anschlussfinanzierung und berücksichtigen Sie mögliche Ablösekosten.

Die Wohnung selbst bleibt ein Risiko. Die Versicherungsleistung kann zur Kredittilgung eingesetzt werden, ersetzt aber keine laufende Absicherung gegen Leerstand oder Sonderumlagen. Mietausfall, Instandhaltung und Wertschwankungen tragen auch die Erben.

Beitrag ist ein echter Kostenfaktor. Planen Sie die Beiträge ohne unterstellte Steuerersparnis in die monatliche Belastung der Kapitalanlage ein. Die Todesfallrechnung oben enthält keine Prämien für weitere, fortbestehende Versicherungsverträge.

Geschrieben von

Michael Pauker

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.

Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.