Immobilien vererben oder schenken: Steuern, Freibeträge und Gestaltungen
Wer Immobilien an Kinder oder Angehörige weitergibt, muss an Erbschaft- und Schenkungsteuer und an die Grunderwerbsteuer denken. Wir zeigen Freibeträge, Bewertung, wann eine Schenkung Grunderwerbsteuer auslöst und welche Gestaltungen es gibt.
Eduard WinterInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Warum sich bei Immobilien frühe Planung lohnt
Immobilien lassen sich gut an die nächste Generation weitergeben. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt es für vermietete Wohnimmobilien einen Bewertungsabschlag, und Freibeträge lassen sich bei Schenkungen alle zehn Jahre neu nutzen. Wer früh plant, kann Steuern sparen. Wer Fehler macht, kann ungewollt Steuern auslösen.
02Erbschaft- und Schenkungsteuer: Die Grundlagen
Freibeträge (Stand 2026, § 16 ErbStG)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner und eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € (400.000 €, wenn der Elternteil verstorben ist) |
| Eltern und Großeltern beim Erbfall | 100.000 € |
| Geschwister | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Ehepartner erhalten beim Erbfall zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 € (§ 17 ErbStG).
Bewertung von Immobilien
Für die Steuer wird nicht der Kaufpreis angesetzt, sondern der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, ermittelt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Seit den Änderungen zum 01.01.2023 liegen diese Werte oft nahe am Marktwert. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG).
Für vermietete Wohnimmobilien gilt ein Abschlag von 10 %: Angesetzt werden nur 90 % des Werts (§ 13d ErbStG).
03Schenken statt vererben
Schenkungen zu Lebzeiten haben einen wichtigen Vorteil: Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG).
Beispiel: Schenkung an ein Kind
Rechenbeispiel, vereinfacht:
- Wert der vermieteten Wohnung: 300.000 €
- Abschlag 10 %: steuerlicher Wert 270.000 €
- Freibetrag Kind: 400.000 €
- Schenkungsteuer: 0 €, sofern in den letzten zehn Jahren keine weiteren Schenkungen an dieses Kind erfolgt sind
Größere Vermögen lassen sich durch Schenkungen im Abstand von mehr als zehn Jahren schrittweise übertragen. Das setzt voraus, dass Sie früh beginnen und das Vermögen zu Lebzeiten tatsächlich abgeben wollen.
04Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbschaft
Wer eine Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Wer sie geschenkt bekommt oder erbt, zahlt sie grundsätzlich nicht. Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen ausdrücklich aus, weil dafür schon die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Doppelt besteuert wird also nicht.
Die Ausnahme steckt im nächsten Satz. Schenkungen unter einer Auflage sind steuerpflichtig, soweit der Wert der Auflage bei der Schenkungsteuer abgezogen werden kann (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Typisch ist ein Darlehen, das der Beschenkte übernimmt, oder eine Ausgleichszahlung an Geschwister. Für diesen Teil ist die Schenkung wie ein Kauf.
Ob am Ende Grunderwerbsteuer anfällt, entscheidet dann das Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Bestimmte Personen sind ganz befreit, auch für den Teil, der wie ein Kauf behandelt wird.
| Wer erhält die Immobilie? | Reine Schenkung | Schenkung mit übernommenem Darlehen oder Ausgleichszahlung |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | keine GrESt | keine GrESt (§ 3 Nr. 4 GrEStG) |
| Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern (gerade Linie), Stiefkinder und deren Ehegatten | keine GrESt | keine GrESt (§ 3 Nr. 6 GrEStG) |
| Früherer Ehegatte bei der Vermögensaufteilung nach der Scheidung | keine GrESt | keine GrESt (§ 3 Nr. 5 GrEStG) |
| Miterben bei der Teilung des Nachlasses | – | keine GrESt (§ 3 Nr. 3 GrEStG) |
| Geschwister, Nichten und Neffen, Lebensgefährten, Freunde | keine GrESt | GrESt auf den Wert der Auflage |
Die Steuer richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. 2026 liegen die Sätze zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Alle Sätze stehen auf unseren Seiten zur Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Beispiel: Wohnung mit Darlehen an die Nichte
Nehmen wir Heike. Sie schenkt ihrer Nichte Lena eine vermietete Wohnung in Köln mit einem Verkehrswert von 300.000 €. Auf der Wohnung liegt noch ein Darlehen über 120.000 €, das Lena übernimmt. Zum Vergleich steht daneben dieselbe Schenkung an Heikes Tochter. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel.
| an die Nichte | an die Tochter | |
|---|---|---|
| Verkehrswert der Wohnung | 300.000 € | 300.000 € |
| davon übernommenes Darlehen (Auflage) | 120.000 € | 120.000 € |
| Befreiung nach § 3 GrEStG | keine | Nr. 6 (gerade Linie) |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % auf 120.000 € | 7.800 € | 0 € |
Eigene Berechnung, Satz Nordrhein-Westfalen 6,5 %, Stand 14.10.2026.
Für Lena kostet die Übernahme des Darlehens also 7.800 € Grunderwerbsteuer, zusätzlich zur Schenkungsteuer auf den geschenkten Teil. Heikes Tochter zahlt für denselben Vorgang keine Grunderwerbsteuer. Wer außerhalb der engen Familie überträgt, sollte deshalb vorher durchrechnen lassen, ob eine reine Schenkung und eine getrennte Tilgung des Darlehens günstiger sind.
055 Gestaltungen, die Sie kennen sollten
1. Schenkung über den Ehepartner (Kettenschenkung)
Eine Immobilie wird erst dem Ehepartner geschenkt, der sie später an das Kind weiterschenkt. Das Finanzamt erkennt das nur an, wenn der Ehepartner frei über die Immobilie entscheiden konnte und keine Pflicht zur Weitergabe bestand. Bei einer vorab abgesprochenen Weitergabe wird die Schenkung so behandelt, als käme sie direkt vom ersten Schenker. Diese Gestaltung gehört in die Hand eines Steuerberaters.
2. Schenkung unter Nießbrauch
Sie schenken die Immobilie und behalten sich ein lebenslanges Nutzungsrecht (Nießbrauch) vor, etwa die Mieteinnahmen. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Wie hoch er ist, hängt vor allem von Ihrem Alter und der Jahresmiete ab.
3. Gestaffelte Schenkungen
Nutzen Sie die Zehn-Jahres-Frist und übertragen Sie Vermögen in Etappen.
4. Familiengesellschaft
Eine vermögensverwaltende Gesellschaft (zum Beispiel GbR oder KG) mit den Kindern ermöglicht es, Anteile schrittweise zu übertragen. Gründung, Grunderwerbsteuer und laufende Pflichten verursachen Kosten. Das lohnt sich meist erst bei größeren Vermögen.
5. Darlehen statt Schenkung
Ein Darlehen an Ihre Kinder ist keine Schenkung des Geldes. Ist es aber zinslos oder deutlich unter Marktzins verzinst, gilt der Zinsvorteil als Schenkung. Das Finanzamt bewertet ihn grundsätzlich mit 5,5 % pro Jahr (§ 15 BewG), sofern kein niedrigerer marktüblicher Zins feststeht. Zudem muss das Darlehen wie unter Fremden vereinbart und zurückgezahlt werden.
06Worauf Sie bei vermieteten und finanzierten Immobilien achten sollten
- Abschlag: Vermietete Wohnimmobilien werden mit 90 % angesetzt.
- Mieteinnahmen: Die Beschenkten erhalten die Miete ab der Übertragung und versteuern sie selbst. Mit der Immobilie übernehmen sie auch Risiken wie Leerstand und Instandhaltung.
- Übernommene Darlehen: Übernimmt das Kind die Restschuld, ist das eine teilentgeltliche Übertragung. Liegt der Kauf durch die Eltern weniger als zehn Jahre zurück, kann das beim entgeltlichen Teil Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn auslösen (§ 23 EStG).
- Spekulationsfrist: Bei einer reinen Schenkung oder Erbschaft übernimmt der neue Eigentümer das Anschaffungsdatum des Vorgängers.
07Fachliche Beratung einholen
Erbschaft- und Schenkungsteuer sind komplex, und Fehler lassen sich oft nicht rückgängig machen. Ziehen Sie für jede Gestaltung einen spezialisierten Steuerberater und einen Notar hinzu.
08Fazit und nächster Schritt
FAQHäufige Fragen
Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Bei einer reinen Schenkung nicht (§ 3 Nr. 2 GrEStG), dafür gilt die Schenkungsteuer. Übernimmt der Beschenkte ein Darlehen oder zahlt er etwas an Geschwister, ist dieser Teil grunderwerbsteuerpflichtig, außer der Beschenkte ist Ehegatte, eingetragener Lebenspartner oder in gerader Linie verwandt.
Muss mein Kind Grunderwerbsteuer zahlen, wenn es mit der Wohnung den Kredit übernimmt?
Nein. Erwerbe durch Kinder, Enkel und andere Verwandte in gerader Linie sowie durch Stiefkinder sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG), auch für den Teil, der wie ein Kauf behandelt wird. Einkommensteuerlich kann die Übernahme des Kredits aber ein teilentgeltliches Geschäft sein (siehe oben zu § 23 EStG).
Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung an Geschwister an?
Bei einer reinen Schenkung nicht. Übernimmt der Bruder oder die Schwester ein Darlehen oder leistet eine Zahlung, fällt auf diesen Betrag Grunderwerbsteuer an, weil Geschwister nicht zum befreiten Kreis gehören. Der Satz richtet sich nach dem Bundesland.
Fällt beim Erben Grunderwerbsteuer an?
Nein, der Erwerb von Todes wegen ist befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Teilen Miterben den Nachlass untereinander auf, ist auch das befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkung einer Immobilie an ein Kind?
400.000 € je Elternteil und Kind (§ 16 ErbStG). Er steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Vermietete Wohnungen werden dabei nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung?
Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Vertragsparteien. Üblicherweise übernimmt sie im Vertrag der Beschenkte. Regeln Sie das ausdrücklich im notariellen Vertrag.
Weiterlesen
Quellen
- §§ 13d, 14, 16, 17 ErbStG; §§ 15, 198 BewG; § 23 EStG (gesetze-im-internet.de), Stand 12.10.2026
- § 3 GrEStG (Ausnahmen von der Besteuerung), § 13 GrEStG (Steuerschuldner), abgerufen am 14.10.2026
- Grunderwerbsteuersätze der Länder, Stand 29.09.2026 (Landesrecht-Portale)
- BFH, Urteil vom 27.11.2013, II R 25/12 (zinslose Darlehen)
- Rechenbeispiel: eigene Berechnung, Stand 14.10.2026
Schreibt über Steuern, AfA, Bestandsimmobilien und Portfolioaufbau.
Eduard hat seit 2020 sieben eigene Immobilien gekauft und mehr als 150 Mandanten begleitet. Er schreibt über Steuerhebel, Objektunterlagen und Portfolioaufbau – mit ehrlichen Zahlen statt Schönrechnerei.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Gestaltungen bei Schenkung und Erbschaft sollten Sie immer mit einem Steuerberater und einem Notar abstimmen.
