Erbschaftsteuer auf Immobilien: Freibeträge, Steuerklassen und was Geschwister zahlen

Ihre Schwester hatte keine Kinder. Sie hinterlässt eine vermietete Eigentumswohnung, und im Testament stehen Sie. Ein paar Wochen später fragt das Finanzamt nach dem Wert der Wohnung. Und Sie fragen sich, ob Sie die Steuer aus der Miete zahlen können oder verkaufen müssen.

Bei der Erbschaftsteuer zählen sowohl der Wert des Erwerbs als auch die Frage, wer erbt. Im folgenden Beispiel erbt ein Kind dieselbe Wohnung steuerfrei, für die ein Bruder mehr als 30.000 € zahlt. Wir zeigen die Berechnung Schritt für Schritt.

01Steuerklassen und Freibeträge

Das Erbschaftsteuergesetz teilt Erben in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Das Verwandtschafts- oder Partnerschaftsverhältnis bestimmt die Steuerklasse und den persönlichen Freibetrag. Zusammen mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ergibt sich daraus die Steuer.

Die Übersicht zeigt häufige Fälle bei unbeschränkter Steuerpflicht; sie ist keine vollständige Aufzählung aller Verwandtschaftsverhältnisse. Die Freibeträge gelten je Erbe und je Erblasser. Erben zwei Kinder von der Mutter, hat jedes Kind 400.000 € frei. Erbt ein Kind später auch vom Vater, gilt der Freibetrag noch einmal. Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden allerdings mitgezählt (§ 14 ErbStG).

Zwei Gruppen haben deutlich niedrigere Freibeträge als Ehepartner und Kinder. Geschwister und ihre Kinder fallen in Steuerklasse II, unabhängig davon, wie eng die persönliche Beziehung war. Partner ohne Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft gehören zur Steuerklasse III, auch nach 30 gemeinsamen Jahren.

02Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet

Besteuert wird nicht der Kaufpreis von damals, sondern der Grundbesitzwert am Todestag. Das Finanzamt ermittelt ihn nach dem Bewertungsgesetz. Für Eigentumswohnungen nutzt es in der Regel das Vergleichswertverfahren mit Daten der Gutachterausschüsse, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren (§ 182 BewG). Wie beide Verfahren funktionieren, erklären die Glossare zum Vergleichswertverfahren und zum Ertragswertverfahren.

Die Bewertungsregeln wurden 2023 geändert. Der festgestellte Wert kann vom tatsächlich erzielbaren Marktwert abweichen. Wer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen kann, darf dafür insbesondere ein geeignetes Gutachten vorlegen (§ 198 BewG). Ein solches Gutachten kostet Geld. Bei Sanierungsstau, schwieriger Lage oder auffällig niedriger Miete kann eine nähere Betrachtung sinnvoll sein; ob sich ein Gutachten lohnt, hängt von den Erfolgsaussichten und der möglichen Steuerersparnis ab.

Für begünstigte vermietete Wohnimmobilien gibt es einen Abschlag von 10 % (§ 13d ErbStG). Die Vermietung zu Wohnzwecken am maßgeblichen Bewertungsstichtag ist dabei eine zentrale Voraussetzung. Zusätzlich müssen die gesetzlichen Lage- und Vermögensvoraussetzungen erfüllt sein, insbesondere bei Auslandsimmobilien oder Betriebsvermögen. Ein Laden ist keine Wohnvermietung; bei Ferienwohnungen hängt die Begünstigung von der tatsächlichen Nutzung ab. Eine erst nach dem Erbfall geplante Vermietung begründet den Abschlag nicht automatisch. Das folgende Beispiel unterstellt eine begünstigte, im Privatvermögen gehaltene Wohnung in Deutschland.

Bei der Ermittlung des Erwerbs werden abzugsfähige Schulden des Verstorbenen berücksichtigt. Hinzu kommt ohne Einzelnachweis eine Pauschale von insgesamt 15.000 € je Erbfall für die gesetzlich erfassten Bestattungs-, Grabpflege- und Nachlassabwicklungskosten (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Sie steht bei mehreren Erben nicht jedem zusätzlich in voller Höhe zu. Laufende Kosten der Nachlassverwaltung fallen nicht darunter. Was nach den anwendbaren Abzügen übrig bleibt, ist die Bereicherung. Davon geht der persönliche Freibetrag ab.

03Steuersätze und Härteausgleich

Der Steuersatz richtet sich nach der Steuerklasse und nach dem steuerpflichtigen Erwerb, also dem Betrag nach Abzug des Freibetrags (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Anders als bei der Einkommensteuer gilt der Satz für den ganzen Betrag, nicht nur für den Teil über der Stufe.

Weil der Satz für den ganzen Betrag gilt, könnte eine geringe Überschreitung einer Stufe einen großen Steuersprung auslösen. Der steuerpflichtige Erwerb wird zunächst auf volle 100 € nach unten abgerundet (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Zusätzlich begrenzt der Härteausgleich den Sprung (§ 19 Abs. 3 ErbStG): Die Mehrsteuer gegenüber der vorherigen Stufe darf bei Steuersätzen bis 30 % höchstens die Hälfte des Betrags über der Stufe ausmachen, darüber höchstens drei Viertel.

Eine vereinfachte Beispielrechnung macht das greifbar. Ein Kind hat nach Abzug des Freibetrags einen steuerpflichtigen Erwerb von 301.000 €. Rein nach Tabelle wären 15 % fällig, also 45.150 €. Bei genau 300.000 € wären es 11 %, also 33.000 €. Der Härteausgleich deckelt die Steuer auf 33.000 € plus die Hälfte von 1.000 €, zusammen 33.500 €.

04Beispielrechnung: eine Wohnung, vier Erben

Nehmen wir eine vermietete Zweizimmerwohnung, die Petra hinterlässt. Das Finanzamt setzt einen Grundbesitzwert von 280.000 € an. Auf der Wohnung liegt noch ein Darlehen von 60.000 €. Die Namen sind fiktiv; es handelt sich um eine vereinfachte Beispielrechnung, nicht um eine Prognose.

Wir rechnen durch, was passiert, wenn die Wohnung an ihre Tochter, ihren Enkel, ihren Bruder oder an ihre Lebensgefährtin geht. Jeder erbt die Wohnung allein, anderes Vermögen gibt es nicht. Unterstellt werden unbeschränkte Steuerpflicht, keine Vorschenkungen, die volle Berechtigung zum Abschlag nach § 13d ErbStG und die Berücksichtigung der Erbfallkostenpauschale von 15.000 €. Das von Petra abstammende Elternteil des Enkels lebt noch. Die Lebensgefährtin ist weder mit Petra verheiratet noch ihre eingetragene Lebenspartnerin.

Ab hier trennen sich die Wege. Der Freibetrag entscheidet, ob überhaupt etwas übrig bleibt.

Für die Tochter und den Enkel bleibt die Wohnung unter diesen Annahmen steuerfrei. Der Bruder zahlt 32.600 €, also knapp 18 % der Bereicherung. Die Lebensgefährtin zahlt 48.900 €, mehr als ein Viertel.

Kann der Bruder die Steuer aus der Miete zahlen?

Jetzt kommt die Frage nach der Liquidität. Die Wohnung bringt im Beispiel 900 € Kaltmiete im Monat, also 10.800 € im Jahr. Davon gehen angenommene 1.800 € nicht umlagefähige Auszahlungen und 6.000 € jährlicher Schuldendienst für das übernommene Darlehen ab. Die 6.000 € umfassen Zins und Tilgung. Vor Einkommensteuer bleiben damit rechnerisch 3.000 € im Jahr, sofern keine weiteren Auszahlungen anfallen.

Dieser Zahlungsüberschuss ist nicht mit dem steuerpflichtigen Vermietungsergebnis gleichzusetzen. Tilgung ist nicht als Werbungskosten abziehbar. Beiträge zur Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft sind ebenfalls nicht sofort abziehbar; steuerlich berücksichtigt werden erst tatsächlich ausgegebene Beträge, soweit sie abzugsfähig sind. Auch das Hausgeld ist nicht insgesamt abziehbar. Ohne Aufteilung von Zins und Tilgung sowie Angaben zu Abschreibung und abzugsfähigen Aufwendungen lässt sich die Einkommensteuer hier nicht berechnen. Ihr Steuerberater kann die individuelle Steuerbelastung ermitteln.

Bei unverändertem Überschuss bräuchte der Bruder rechnerisch fast elf Jahre, um 32.600 € anzusparen. Einkommensteuer, zusätzliche Ausgaben und der frühere Fälligkeitstermin der Erbschaftsteuer sind dabei noch nicht berücksichtigt. Finanziert er die 32.600 € über einen zusätzlichen Kredit, ergeben sich bei einem rein angenommenen Zinssatz von 3,8 % und einem ein Jahr lang unveränderten Darlehenssaldo 1.238,80 €, also rund 1.240 € Jahreszinsen. Tilgung und Gebühren kämen hinzu. Der Zinssatz ist eine Rechenannahme, kein aktuelles Kreditangebot und keine Aussage über marktübliche Zinsen; die tatsächlichen Konditionen hängen unter anderem von Kreditart, Besicherung und Bonität ab.

Die Rechnung zeigt einen möglichen Liquiditätsengpass für Erben in Steuerklasse II und III. Ob Behalten, Finanzierung oder Verkauf sinnvoll ist, hängt vom gesamten Nachlass, den verfügbaren Mitteln und der laufenden Wirtschaftlichkeit ab.

05Stundung, Fristen und Ablauf

Die Stundung kann helfen, eine Wohnung nicht allein zur Steuerzahlung verkaufen zu müssen. Sie ist aber keine automatische Zusage eines bestimmten Ratenplans. Verkauf oder Schenkung können sie beenden; außerdem sind die gesetzlichen Anforderungen an die weitere Wohnnutzung zu beachten. Lassen Sie sich die für Ihren Fall geltenden Beendigungsbedingungen nach § 28 Abs. 3 ErbStG von Ihrem Steuerberater erläutern.

06Für wen die Erbschaftsteuer zum Problem wird

Für Kapitalanleger mit wachsendem Bestand lohnt deshalb ein Blick nach vorn. Eine vereinfachte Beispielrechnung: Drei begünstigte, schuldenfreie vermietete Wohnungen zu je 300.000 € können bei gleichmäßiger Verteilung auf zwei Kinder steuerfrei bleiben, wenn es keine weiteren Nachlasswerte und keine anzurechnenden Vorschenkungen gibt und die Erbfallkostenpauschale von insgesamt 15.000 € je zur Hälfte berücksichtigt wird: (900.000 € × 90 % − 15.000 €) ÷ 2 = 397.500 € je Kind. Ohne diesen Kostenabzug und ohne weitere Abzüge wären es 405.000 € je Kind, also jeweils 5.000 € über dem Freibetrag. Kommen unter ansonsten gleichen Annahmen eine vierte oder fünfte Wohnung hinzu oder steigen die Werte ausreichend, kann Steuer anfallen. Wie man Vermögen zu Lebzeiten überträgt, beschreibt unser Ratgeber Immobilien vererben oder schenken.

07Risiken und offene Punkte

Mögliche Reformen ersetzen keine belastbare Planung. Richten Sie Ihre Nachfolgeplanung nicht auf die Erwartung höherer Freibeträge oder niedrigerer Steuersätze im Jahr 2027 aus. Für einen konkreten Erbfall ist grundsätzlich die Rechtslage bei Entstehung der Steuer maßgeblich, in der Regel am Todestag. Bei Gesetzesänderungen können Übergangsvorschriften entscheidend sein. Ihr Steuerberater kann die für Ihren Fall geltenden Regeln einordnen.

Die Bewertung kann höher ausfallen als erwartet. Gesetzliche Bewertungsverfahren arbeiten teilweise mit standardisierten Daten. Besonderheiten wie ein schlechter Zustand oder eine niedrige Bestandsmiete können eine nähere Betrachtung des Ergebnisses rechtfertigen. Ein Gutachten kostet Geld und muss die gesetzlichen Nachweisanforderungen erfüllen.

Liquidität kann zum Engpass werden. Die Steuer ist in Geld fällig, die Wohnung bringt nur laufende Miete. Mietausfall, Sonderumlagen oder steigende Zinsen beim Anschlusskredit können die Lage verschärfen.

Erbengemeinschaften erhöhen den Abstimmungsbedarf. Erben mehrere zusammen, gehört die Wohnung zum gemeinschaftlichen Nachlass. Wie man eine Erbengemeinschaft auflöst, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.

Geschrieben von

Herbert Gotschy

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Kaufentscheidung und Wirtschaftlichkeit.

Herbert investiert seit 2023 selbst in Immobilien und ist seit 2024 in der Immobilienbranche aktiv. Seine Beratung verbindet die eigene Anlegerperspektive mit verständlichen Erklärungen und einer offenen Einordnung von Chancen und Risiken.

Alle Beiträge von Herbert Gotschy

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.