Sie haben eine Wohnung geerbt, vielleicht auch ein ganzes Haus. Ein Makler hat schon angerufen, und der Gedanke liegt nahe, schnell zu verkaufen und das Geld anzulegen oder Schulden zu tilgen. Vielleicht wohnen aber Mieter darin, die seit Jahren pünktlich zahlen, und Sie fragen sich, ob Behalten nicht die bessere Wahl ist.

Für diese Entscheidung zählt ein Detail, das viele Erben nicht kennen. Sie übernehmen nicht nur die Wohnung, sondern auch die Fristen und Werte des Erblassers. Hat Ihre Mutter die Wohnung vor sieben Jahren gekauft, läuft ihre Spekulationsfrist bei Ihnen weiter. Ein Verkauf kann dann eine Steuer auslösen, mit der niemand gerechnet hat.

Wir zeigen, was nach dem Erbfall zu tun ist, wann ein Verkauf steuerfrei ist, was das Vermieten bringt, und rechnen an einem Beispiel durch, was zwei Jahre Warten wert sein können.

01Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor Sie entscheiden, müssen ein paar Dinge geklärt sein. Ein Teil davon hat Fristen.

Erben mehrere Personen, gehört die Wohnung allen gemeinsam. Wie Sie dann verkaufen, auszahlen oder gemeinsam vermieten, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen.

02Verkaufen: wann der Gewinn steuerfrei ist

Grunderwerbsteuer zahlen Sie beim Erben nicht (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Beim Verkauf geht es um eine andere Steuer, die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne, im Alltag Spekulationssteuer genannt.

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Erblasser die Wohnung gekauft hat. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Nachfolger die Anschaffung durch den Vorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Der Erbfall selbst startet keine neue Frist.

Es gibt eine zweite Ausnahme. Hat jemand die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn ebenfalls steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob dabei die Wohnzeit der Eltern mitzählt, wenn Sie selbst nie dort gewohnt haben, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären, bevor Sie sich darauf verlassen.

So wird der Gewinn berechnet

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten und der Anschaffungskosten des Erblassers. Wichtig ist der Zusatz, den viele übersehen: Die Anschaffungskosten werden um alle Abschreibungen gekürzt, die der Erblasser und Sie als Vermieter abgesetzt haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Jahre der Vermietung machen den steuerpflichtigen Gewinn also größer.

03Vermieten: was einfach weiterläuft

Wer die Wohnung behält, tritt als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Miete, Kündigungsfristen und Kaution bleiben, wie sie sind. Eine Mieterhöhung ist nur nach den normalen Regeln möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze.

Steuerlich führen Sie fort, was der Erblasser begonnen hat. Die Abschreibung läuft mit seinen Anschaffungskosten und seinem Satz weiter (§ 11d EStDV), bis Erblasser und Erbe zusammen die volle Summe abgesetzt haben. Eine neue, höhere Abschreibung auf den heutigen Wert gibt es beim Erben nicht.

04Beispielrechnung: verkaufen 2027 oder ab Juli 2029

Lena ist ledig und hat ohne die Wohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Darauf zahlt sie 2026 genau 14.233 € Einkommensteuer (§ 32a EStG 2026). Sie erbt 2026 von ihrer Mutter eine vermietete Wohnung ohne Kredit. Die Mutter hat sie am 01.07.2019 für 195.000 € einschließlich Nebenkosten gekauft. Der Gebäudeanteil liegt bei 75 %, die Abschreibung bei 2 %, also 2.925 € im Jahr. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Ein Gutachten schätzt den Wert heute auf 240.000 €. Für den Vergleich nehmen wir an, dass dieser Preis auch 2029 erzielt wird. Ob die Wohnung bis dahin mehr oder weniger wert ist, kann niemand vorhersagen.

Der Gewinn kommt zu Lenas übrigem Einkommen hinzu. Ihr zu versteuerndes Einkommen steigt auf 125.400 €. Damit liegt sie im 42-%-Bereich und zahlt den vollen Solidaritätszuschlag.

Wartet Lena bis nach dem 01.07.2029, entfällt diese Steuer auf den Gewinn ganz. Bis dahin vermietet sie weiter. Die Mieter zahlen 8.400 € Kaltmiete im Jahr, 700 € Kosten kann sie nicht umlegen. Vor Steuern bleiben ihr 7.700 €. Steuerpflichtig sind nach Abzug der Abschreibung 4.775 €, darauf zahlt sie rund 1.881 € Steuer. Nach Steuern bleiben 5.819 € im Jahr.

Bei gleichem Preis ist das Warten im Beispiel gut 41.000 € wert, Steuer und Miete zusammengerechnet. Dagegen steht, dass der Erlös zwei Jahre später kommt und so lange nicht anders angelegt oder zum Tilgen eigener Kredite genutzt werden kann. Die Rechnung kippt außerdem, wenn der Preis in der Zeit spürbar fällt, eine teure Sanierung ansteht oder Lena das Geld sofort braucht. Das Warten ist eine Abwägung, kein Automatismus. Mit dem Spekulationssteuer-Rechner können Sie Ihren eigenen Fall durchspielen.

05Erbschaftsteuer: beim Verkauf und beim Behalten gleich

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert am Todestag, nicht danach, was Sie später mit der Wohnung machen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister nur 20.000 € (§ 16 ErbStG). Im Beispiel zahlt Lena keine Erbschaftsteuer, weil der Wert unter ihrem Freibetrag liegt.

Zwei Regeln helfen gerade bei vermieteten Wohnungen. Sie werden für die Erbschaftsteuer nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Und wer die Steuer nur zahlen könnte, indem er die Wohnung verkauft, kann sie bis zu zehn Jahre stunden lassen, im Erbfall ohne Zinsen (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Ein Notverkauf mit Spekulationssteuer lässt sich so oft vermeiden. Mehr dazu im Ratgeber Immobilien vererben und verschenken.

06Für wen Verkaufen oder Vermieten passt

07Risiken: Worauf Sie achten sollten

Wer behält, trägt die Risiken eines Vermieters. Mieter können ausziehen, und bis zur Neuvermietung fehlt die Miete. Die Eigentümergemeinschaft kann teure Maßnahmen beschließen, etwa ein neues Dach oder eine neue Heizung, und der Anteil daran kann die Miete mehrerer Jahre aufzehren. Und der Preis beim späteren Verkauf kann höher oder niedriger sein als heute.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.