Drei Geschwister erben eine Wohnung, zwei wollen verkaufen, einer nicht. Oder ein Paar trennt sich, und beide stehen im Grundbuch. Wenn keine Einigung gelingt, bleibt am Ende ein Weg, den keiner wirklich will: Ein Eigentümer beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung.

Das Gesetz erlaubt das ausdrücklich. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, und bei einer Immobilie geschieht das notfalls durch Versteigerung (§§ 749, 753 BGB). Einen Titel oder ein Urteil braucht er dafür nicht.

Wir erklären den Ablauf Schritt für Schritt, rechnen an einem Beispiel nach, wie viel Geld die Eigentümer gegenüber einem freien Verkauf verlieren können, und zeigen, worauf Kapitalanleger achten, die bei einer Teilungsversteigerung mitbieten.

01Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Bei der normalen Zwangsversteigerung treibt ein Gläubiger, meist eine Bank, eine Forderung ein. Bei der Teilungsversteigerung geht es um etwas anderes. Mehrere Eigentümer können sich nicht einigen, und die Immobilie lässt sich nicht real teilen.

Der letzte Punkt ist für Kapitalanleger der wichtigste Unterschied. Wir kommen weiter unten darauf zurück.

02Ablauf der Teilungsversteigerung in sieben Schritten

Zwischen Antrag und Zuschlag vergehen meist viele Monate. Wie lange es genau dauert, hängt vom Gericht, vom Gutachten und davon ab, ob die anderen Eigentümer Einstellungsanträge stellen.

Der letzte Schritt überrascht viele. Die Versteigerung verwandelt die Wohnung in Geld, sie entscheidet aber nicht, wem wie viel davon zusteht, wenn Ausgleichsansprüche strittig sind.

03Beispielrechnung: Was die Versteigerung die Eigentümer kostet

Nehmen wir an, Sabine, Daniel und Petra erben gemeinsam eine vermietete Zweizimmerwohnung, schuldenfrei. Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 250.000 € fest. Daniel will verkaufen, die anderen blockieren, Daniel beantragt die Teilungsversteigerung. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wir nehmen an, dass im Termin 190.000 € geboten werden, also 76 % des Verkehrswerts. Ob ein Termin mehr oder weniger bringt, hängt von Lage, Zustand, Zahl der Bieter und davon ab, ob die Wohnung besichtigt werden konnte. Zum Vergleich steht ein freier Verkauf über einen Makler zum Verkehrswert.

Jeder der drei verliert im Beispiel gut 19.000 €. Zusammen sind es 57.672 €. Der größte Teil kommt nicht von den Gebühren, sondern vom niedrigeren Gebot.

Diese Rechnung ist der beste Grund, sich doch noch zu einigen. Oft reicht schon der Antrag, damit alle Beteiligten ernsthaft über einen freien Verkauf oder eine Übernahme reden.

04Als Kapitalanleger mitbieten: worauf es ankommt

Für Käufer kann eine Teilungsversteigerung eine Gelegenheit sein, eine Wohnung unter dem Verkehrswert zu erwerben. Sie ist aber kein normaler Kauf, und die Unterschiede betreffen gerade Vermieter.

Dazu kommen weitere Punkte, die es beim normalen Kauf nicht gibt.

Gegenüber einem Kauf zum Verkehrswert mit Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision kann das deutlich günstiger sein. Der Abstand schrumpft aber, wenn mehrere Bieter mitsteigern, und er kann ganz verschwinden, wenn sich nach dem Zuschlag ein teurer Schaden zeigt. Bieten Sie deshalb nie höher, als es Ihre eigene Rechnung mit einem ordentlichen Puffer trägt. Ob die Wohnung als Kapitalanlage trägt, prüfen Sie wie bei jedem Kauf mit Miete, Hausgeld und Finanzierung, zum Beispiel mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

05Teilungsversteigerung verhindern oder aufschieben

Ganz verhindern kann ein Miteigentümer die Versteigerung meist nicht. Er kann sie aber aufschieben und die Zeit nutzen.

• Einstweilige Einstellung beantragen. Innerhalb der Frist nach Zustellung, mit Begründung, warum die Versteigerung jetzt unbillig wäre (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Einigung suchen. Ein freier Verkauf oder die Übernahme durch einen Miteigentümer bringt fast immer mehr. Der Antrag kann jederzeit zurückgenommen werden.
• Selbst mitbieten. Miteigentümer dürfen mitbieten. Ersteigert ein Miterbe, zahlt er keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Bei früheren Ehepartnern kann § 3 Nr. 5 GrEStG helfen. Die Zuschlagsgebühr wird um den eigenen Anteil gemindert (§ 54 Abs. 2 GKG).
• Testament prüfen. Hat der Erblasser die Auseinandersetzung ausgeschlossen, kann das einen Antrag sperren (§ 2044 BGB).

06Für wen eine Teilungsversteigerung in Frage kommt

07Risiken: Worauf Sie achten sollten

Für die Eigentümer liegt das größte Risiko im Erlös. Er hängt an einem einzigen Termin und an den Bietern, die an diesem Tag im Saal sitzen. Dazu kommt die Zeit, in der niemand Entscheidungen über die Wohnung treffen will, während Hausgeld und Grundsteuer weiterlaufen.

Für Bieter liegen die Risiken in dem, was sie nicht sehen. Ohne Besichtigung bleiben Zustand, Instandhaltungsstau in der Eigentümergemeinschaft und offene Beschlüsse oft unklar. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen und in die Teilungserklärung hilft, wenn Sie sie bekommen. Und weil der Mieter bleibt, sollten Sie mit der aktuellen Miete rechnen, nicht mit einer erhofften höheren.

Geschrieben von

Moe Afonso

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.

Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.