Vermietete Eigentumswohnung kaufen: was Sie übernehmen und prüfen müssen

Kevin Celentano · 2026-10-13

Sie haben ein Exposé vor sich: Zwei Zimmer, 55 Quadratmeter, seit Jahren vermietet, die Miete kommt pünktlich. Für einen Kapitalanleger klingt das gut. Kein Leerstand, keine Mietersuche, die Einnahmen laufen vom ersten Tag an.

Mit der Wohnung kaufen Sie aber auch einen Vertrag, den Sie nicht ausgehandelt haben, und eine Eigentümergemeinschaft, die Sie nicht kennen. Ob die Miete passt, ob die Rücklage reicht und ob Sie später selbst einziehen könnten, steht nicht im Exposé. Es steht in den Unterlagen.

Wir zeigen, was Sie mit einer vermieteten Wohnung übernehmen, was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten und was die Miete im Beispiel für Ihren Cashflow bedeutet.

01Vermietet oder leer: was der Unterschied für Kapitalanleger bedeutet

Für Kapitalanleger ist die vermietete Wohnung der Normalfall. Ganz ohne Haken ist sie trotzdem nicht. Der wichtigste Unterschied liegt darin, wer die Bedingungen festgelegt hat.

Ob eine vermietete Wohnung günstiger ist als eine leere, hängt vor allem von der Miete ab. Liegt sie deutlich unter dem Markt, sollte sich das im Kaufpreis zeigen. Für Selbstnutzer ist die vermietete Wohnung meist weniger wert, für Kapitalanleger kann sie genau das Richtige sein.

02Kauf bricht nicht Miete: was Sie mit dem Vertrag übernehmen

Der Grundsatz steht in § 566 BGB. Verkauft der Vermieter die Wohnung, tritt der Käufer an seine Stelle. Der Mietvertrag läuft weiter wie bisher, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen. Einen neuen Vertrag braucht der Mieter nicht zu unterschreiben, und ein Recht auf Änderung haben Sie durch den Kauf nicht.

Rechtlich wechseln Sie mit der Eintragung im Grundbuch in den Vertrag. Bis dahin vergehen nach dem Notartermin oft einige Wochen bis Monate. Im Kaufvertrag wird deshalb ein früherer Stichtag für den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten vereinbart. Ab diesem Tag stehen Ihnen die Mieten zu, und der Verkäufer tritt seine Ansprüche an Sie ab. Wie der Kauf insgesamt abläuft, beschreibt unser Ratgeber Ablauf beim Immobilienkauf.

03Prüfliste: Diese Unterlagen sehen Sie vor dem Kauf

Einsicht in die Unterlagen der Gemeinschaft haben nur Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Als Käufer bekommen Sie sie über den Verkäufer oder mit seiner Vollmacht bei der Verwaltung. Ein Verkäufer, der sie nicht herausgeben will, ist ein Warnsignal.

Die Unterlagen zur Gemeinschaft erklären wir ausführlich im Ratgeber Hausgeld bei der Eigentumswohnung. Wichtig ist die Reihenfolge: erst lesen, dann reservieren, dann beurkunden.

04Die Miete: zu hoch, zu niedrig und was nach dem Kauf erlaubt ist

Die Miete im Vertrag ist Ihre wichtigste Zahl. Vergleichen Sie sie mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, etwa aus dem Mietspiegel der Stadt.

Liegt die Miete deutlich über dem Markt, sieht die Rendite im Exposé gut aus. Zieht der Mieter aus, bekommen Sie diese Miete womöglich nicht wieder. In Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Sie bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 % über der Vergleichsmiete verlangen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten etwa für eine höhere Vormiete.

Liegt die Miete unter dem Markt, haben Sie Spielraum, aber nur schrittweise. Eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 % steigen, in vielen Städten nur um 15 % (Kappungsgrenze). Der Mieter muss zustimmen, die neue Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens (§ 558b BGB). Mehr dazu im Ratgeber Mieterhöhung: die Regeln.

Beispielrechnung: Was eine Miete unter Marktniveau kostet

Lukas, 36, ledig, mit einem zu versteuernden Einkommen von 60.000 €, kauft eine vermietete Wohnung in Nordrhein-Westfalen. Baujahr 1992, 55 m², Kaufpreis 165.000 €. Der Mieter wohnt seit 2018 dort und zahlt 560 € kalt, also 10,18 € pro Quadratmeter. Der Mietspiegel weist für vergleichbare Wohnungen 11,50 € aus, das wären 632,50 €. Die letzte Erhöhung ist mehr als 15 Monate her, die Stadt hat eine Kappungsgrenze von 15 %. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wie weit darf Lukas erhöhen? Die Kappungsgrenze erlaubt 560 € × 1,15 = 644 €. Die Vergleichsmiete liegt mit 632,50 € darunter und ist deshalb die Obergrenze. Möglich sind also 72,50 € mehr im Monat, wenn der Mieter zustimmt oder ein Gericht die Zustimmung ersetzt.

Lukas finanziert den Kaufpreis komplett zu 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung und zahlt die Kaufnebenkosten von rund 13.400 € selbst. Vom Hausgeld bleiben 95 € im Monat bei ihm, 40 € legt er für die Wohnung zurück, 3 % der Miete plant er für Leerstand ein.

Die Mieterhöhung senkt Lukas' Zuzahlung vor Steuern von rund 321 € auf rund 250 € im Monat. Nach Steuern ist der Unterschied kleiner, weil mit der höheren Miete auch die Steuerersparnis sinkt. Er beträgt rund 44 € im Monat.

Zwei Dinge sollte Lukas dabei nicht vergessen. Die Erhöhung ist eine Möglichkeit, kein Automatismus. Und ein Mieter, der seit Jahren pünktlich zahlt, ist selbst etwas wert. Wer sofort nach dem Kauf das Maximum verlangt, riskiert ein schlechtes Verhältnis.

05„Kann ich die vermietete Wohnung später in 5 oder 10 Jahren für mich selbst nutzen?“

Diese Frage stellte ein Interessent in einem Beratungsgespräch, und sie gehört vor jeden Kauf. Die kurze Antwort: möglich, aber nur über eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs. Kündigen dürfen Sie, wenn Sie die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen.

Für das Beispiel heißt das: Der Mieter von Lukas wohnt seit 2018 in der Wohnung. Kündigt Lukas 2027 wegen Eigenbedarfs, beträgt die Frist neun Monate. Wurde das Haus erst nach 2018 in Eigentumswohnungen aufgeteilt und liegt es in einer Gemeinde mit zehnjähriger Sperrfrist, kann Lukas sich erst zehn Jahre nach der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung auf Eigenbedarf berufen. Ist Lukas nicht der erste Käufer, läuft die Frist nach herrschender Auffassung schon seit diesem ersten Verkauf und beginnt nicht neu. Fragen Sie deshalb nach, wann die Wohnung umgewandelt und erstmals verkauft wurde.

06Für wen eine vermietete Eigentumswohnung passt

07Risiken: Worauf Sie achten sollten

• Mietausfall: Zahlt der Mieter nicht, dauert eine Räumung oft viele Monate. Im Beispiel laufen Rate (729 €) und nicht umlagefähiges Hausgeld weiter, dazu der umlagefähige Teil, den der Mieter nicht mehr zahlt.
• Miete nicht wieder erzielbar: Eine Miete über Marktniveau ist bei einem Mieterwechsel womöglich nicht zu halten. Rechnen Sie mit der Vergleichsmiete, nicht mit der Miete im Exposé.
• Sonderumlagen: Ist die Rücklage klein und stehen Dach, Fassade oder Heizung an, zahlen Sie Ihren Anteil nach.
• Mietrecht: Mieterhöhungen sind gedeckelt, Kündigungen nur aus gesetzlichen Gründen möglich. Wer schnell mehr Miete einplant, rechnet sich die Wohnung schön.
• Zinsänderung: Nach der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert. Ein höherer Zins erhöht die Zuzahlung.
• Leerstand nach Auszug: Findet sich nicht sofort ein neuer Mieter, zahlen Sie Rate und volles Hausgeld allein.
• Wertentwicklung: Ob die Wohnung in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, kann niemand vorhersagen. Unsere Rechnung kommt ohne Annahme zur Wertsteigerung aus.