Erbengemeinschaft: wenn mehrere eine Immobilie erben
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Gesamthand: Kein Miterbe besitzt „sein“ Zimmer oder „seine“ Wohnung. Jedem gehört ein Anteil am gesamten Nachlass.
- Verwaltung: Laufende Entscheidungen der ordnungsmäßigen Verwaltung trifft die Mehrheit, berechnet nach Erbteilen (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB).
- Verfügung: Verkauf oder Belastung der Immobilie braucht alle Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB).
- Eigener Anteil: Seinen Erbteil kann jeder Miterbe verkaufen, notariell beurkundet (§ 2033 BGB). Die anderen haben dann ein Vorkaufsrecht, Frist zwei Monate (§ 2034 BGB).
02Wer entscheidet was
| Maßnahme | Erforderlich | Grundlage |
|---|---|---|
| Notwendige Erhaltung, z. B. Rohrbruch | jeder Miterbe allein | § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Ordnungsmäßige Verwaltung, z. B. Mieterhöhung, Neuvermietung | Mehrheit nach Erbteilen | § 2038 Abs. 2, § 745 BGB |
| Verkauf, Grundschuld bestellen | alle Miterben | § 2040 BGB |
| Auflösung verlangen | jeder Miterbe | § 2042 BGB |
03Beispiel: drei Geschwister, eine Mietwohnung
Annahmen (ausgedacht): Lena, Jonas und Mia erben zu je einem Drittel eine vermietete Wohnung. Die Nettokaltmiete beträgt 750 € im Monat, das Hausgeld 280 €, davon 90 € nicht umlagefähig.
- Mieten: Die Miete fließt dem Nachlass zu. Der Überschuss wird nach Erbteilen verteilt, also je ein Drittel.
- Steuer: Das Finanzamt stellt die Einkünfte aus Vermietung einheitlich und gesondert fest und verteilt sie auf die Miterben (§ 180 AO). Die AfA des Erblassers läuft weiter.
- Streit: Lena und Jonas wollen die Miete an den Mietspiegel anpassen, Mia nicht. Zwei Drittel sind eine Mehrheit, die Mieterhöhung kann verlangt werden.
- Verkauf: Will Mia verkaufen und die anderen nicht, kann sie ihren Erbteil veräußern oder die Teilungsversteigerung beantragen.
04Wege aus der Erbengemeinschaft
Es gibt vier Wege: gemeinsamer Verkauf, Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der anderen, Verkauf des eigenen Erbteils (§ 2033 BGB) oder, wenn keine Einigung gelingt, die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG). Wie diese Wege ablaufen, was sie kosten und welche Steuern anfallen, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen: Immobilie verkaufen, auszahlen oder behalten.
FAQHäufige Fragen
Muss die Erbengemeinschaft ins Grundbuch?
Ja, das Grundbuch wird berichtigt, die Miterben werden „in Erbengemeinschaft“ eingetragen. Nachweis ist der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO).
Wer unterschreibt einen neuen Mietvertrag?
Eine Neuvermietung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und kann mit Mehrheit beschlossen werden. Für die Praxis ist eine schriftliche Vollmacht an einen Miterben hilfreich, damit Mieter einen festen Ansprechpartner haben.
Quellen
- §§ 2032–2042 BGB, § 745 BGB, abgerufen am 14.10.2026
- § 3 GrEStG, § 180 ZVG, § 35 GBO, abgerufen am 14.10.2026
- Ratgeber: Immobilien vererben und verschenken, Erbengemeinschaft auflösen
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 15. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
