Vorerbe und Nacherbe: Erbe in zwei Stufen
Kevin CelentanoInvestmentberater bei InvestImmo.de
01Das Wichtigste in Kürze
- Zweck: Der Erblasser bestimmt schon heute, wer das Vermögen nach dem Vorerben bekommt, zum Beispiel die Kinder aus erster Ehe.
- Erträge beim Vorerben: Die Mieten stehen dem Vorerben zu. Er trägt dafür die gewöhnlichen Erhaltungskosten (§ 2124 Abs. 1 BGB).
- Grundstücke geschützt: Verfügt der Vorerbe über ein Grundstück, wird die Verfügung mit Eintritt der Nacherbfolge unwirksam, soweit sie das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde (§ 2113 Abs. 1 BGB).
- Befreiter Vorerbe: Der Erblasser kann den Vorerben von vielen Beschränkungen befreien (§ 2136 BGB). Schenkungen bleiben aber auch dann unwirksam (§ 2113 Abs. 2 BGB).
02Was der Vorerbe darf
| Handlung | nicht befreiter Vorerbe | befreiter Vorerbe |
|---|---|---|
| Wohnung vermieten, Miete behalten | ja | ja |
| Wohnung verkaufen | nur mit Zustimmung des Nacherben | ja, gegen angemessenes Entgelt |
| Grundschuld bestellen | nur mit Zustimmung des Nacherben | ja |
| Wohnung verschenken | nein | nein |
03Beispiel: Verkauf durch die Vorerbin
Annahmen (ausgedacht): Frau Seidel ist nicht befreite Vorerbin ihres Mannes, Nacherben sind seine beiden Söhne. Zum Nachlass gehört eine vermietete Wohnung. Frau Seidel möchte sie verkaufen.
- Grundbuch: In Abteilung II steht ein Nacherbenvermerk.
- Käufer: Ein Käufer erwirbt dauerhaft wirksam nur, wenn die Nacherben dem Verkauf zustimmen. Ohne Zustimmung würde der Erwerb mit dem Nacherbfall unwirksam.
- Bank: Eine finanzierende Bank verlangt ebenfalls die Zustimmung, bevor sie eine Grundschuld eintragen lässt.
- Erlös: Der Kaufpreis gehört weiter zum Nachlass und unterliegt der Nacherbfolge (§ 2111 BGB).
04Was das für Kapitalanleger bedeutet
- Grundbuch lesen: Ein Nacherbenvermerk im Grundbuchauszug ist ein Prüfpunkt vor dem Kauf. Der Notar holt die nötigen Zustimmungen ein.
- Erbschaftsteuer zweimal: Der Vorerbe versteuert den Erwerb, beim Nacherbfall versteuert der Nacherbe erneut; auf Antrag nach dem Verhältnis zum Erblasser (§ 6 ErbStG).
- Abgrenzung: Beim Berliner Testament wird der Überlebende in der Regel Vollerbe ohne diese Beschränkungen.
FAQHäufige Fragen
Wann tritt der Nacherbfall ein?
Zu dem Zeitpunkt oder Ereignis, das der Erblasser bestimmt hat, etwa Tod oder Wiederheirat des Vorerben. Hat er nichts bestimmt, mit dem Tod des Vorerben (§ 2106 BGB).
Kann der Nacherbenvermerk gelöscht werden?
Ja, etwa wenn der Nacherbe zustimmt, der Nacherbfall eingetreten ist oder die Nacherbschaft entfallen ist. Nachweise verlangt das Grundbuchamt.
Quellen
- § 2100 BGB, § 2111 BGB, § 2113 BGB, § 2124 BGB, § 2136 BGB, abgerufen am 14.10.2026
- § 51 GBO, § 6 ErbStG, abgerufen am 14.10.2026
Schreibt über Kaufprozess, Notar und Grundbuch und Vermietung.
Kevin verbindet zwölf Jahre Vertriebserfahrung mit neun Jahren Spezialisierung auf Immobilien und mehr als 500 Beratungen. Er schreibt über Objektqualität, Standortrisiken und einen sicheren Weg vom ersten Vergleich bis zum Kauf.
Stand: 14. Oktober 2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
