Erbe als Eigenkapital: mit geerbtem Geld eine Wohnung kaufen

Ein Elternteil ist gestorben, und neben der Trauer steht irgendwann eine Zahl auf dem Kontoauszug. Vielleicht 50.000 €, vielleicht 200.000 €. Mit dem Geld etwas Bleibendes zu schaffen, kann ein Wunsch sein. Eine vermietete Wohnung ist eine mögliche Verwendung.

Damit das gelingt, sollten Sie zwei Fehler vermeiden. Der erste ist, sich zum Kauf einer Wohnung zu verpflichten, bevor das Geld wirklich verfügbar und die Finanzierung gesichert ist. Der zweite ist, das ganze Erbe in den Kauf zu stecken und dann keine Reserve mehr zu haben. Beides lässt sich mit Planung vermeiden.

01Wann das Geld aus dem Erbe verfügbar ist

Mit dem Tod geht das Vermögen auf die Erben über (§ 1922 BGB). Für den Zugriff auf Nachlasskonten verlangt die Bank einen geeigneten Nachweis der Berechtigung, soweit nicht etwa eine wirksame Vollmacht greift. Die praktische Abwicklung kann schnell gehen oder Monate dauern.

Eine Bank darf einen Erbschein nicht pauschal als alleinigen Erbnachweis verlangen (BGH, Urteil vom 08.10.2013, XI ZR 401/12). Ein eröffnetes notarielles Testament kann ausreichen, wenn es die Erbfolge hinreichend klar belegt. Das kann Zeit und Gebühren sparen.

Bei einer Erbengemeinschaft kann sich die Auszahlung verzögern. Ein Anteil am gemeinschaftlichen Nachlass ist noch kein frei verfügbarer bestimmter Geldbetrag. Für die Verteilung müssen sich die Miterben grundsätzlich einigen. Wie man eine Erbengemeinschaft auseinandersetzt, steht unter Erbengemeinschaft auflösen. Bei unklarer Erbfolge oder Streit unter Miterben unterstützt Sie ein im Erbrecht tätiger Rechtsanwalt.

02Erbschaftsteuer vorher klären

Bevor Sie planen, wie viel Sie einsetzen, sollten Sie wissen, wie viel Ihnen bleibt. Die Erbschaftsteuer hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad, vom steuerpflichtigen Erwerb und von berücksichtigungsfähigen früheren Erwerben ab. Die folgende Übersicht stellt die persönlichen Freibeträge bei unbeschränkter Steuerpflicht vereinfacht dar.

Für Kinder bereits verstorbener Kinder gilt statt des allgemeinen Enkelfreibetrags der Freibetrag von 400.000 €. Die Steuerklasse anderer Verwandter ist gesondert zu prüfen. Die Wertgrenzen der Steuersätze beziehen sich auf den steuerpflichtigen Erwerb nach Abzügen und Freibeträgen, nicht auf den gesamten Nachlass. Die Tabelle zeigt die gesetzlichen Tarifsätze; an Tarifgrenzen kann der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG die Steuer mindern. Frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren sind gegebenenfalls zusammenzurechnen.

Beispielrechnung, vereinfacht und ohne weitere Abzüge: Wer von einem Elternteil 120.000 € erbt, zahlt keine Erbschaftsteuer, sofern der Freibetrag ausreichend verfügbar ist. Bei demselben Betrag von einer Tante ergibt sich für eine Nichte oder einen Neffen: 120.000 € minus 20.000 € Freibetrag sind 100.000 € steuerpflichtiger Erwerb, darauf 20 %. Das sind 20.000 € Steuer. Die Rechnung lässt abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten und Nachlasskosten außer Betracht und unterstellt keine zusammenzurechnenden früheren Erwerbe. Weitere Abzüge können die Steuer senken.

Ein anzeigepflichtiger Erwerb ist binnen drei Monaten ab Kenntnis dem Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für eine von einem deutschen Gericht, Notar oder Konsul eröffnete Verfügung von Todes wegen setzt unter anderem voraus, dass das Verhältnis zum Erblasser daraus unzweifelhaft hervorgeht. Sie gilt nicht uneingeschränkt, insbesondere bei Grundbesitz, Betriebsvermögen, bestimmten Gesellschaftsanteilen oder Auslandsvermögen. Ein notarielles Testament allein beseitigt die Anzeigepflicht daher nicht automatisch; umgekehrt kann auch ein gerichtlich eröffnetes handschriftliches Testament unter die Ausnahme fallen. Bis der Steuerbescheid da ist, sollten Sie den voraussichtlichen Steuerbetrag nicht verplanen.

Ausführlich rechnen wir die Erbschaftsteuer auf geerbte Wohnungen im Ratgeber Erbschaftsteuer auf Immobilien. Ihre persönliche Steuerbelastung sowie die Anzeigepflicht und Frist klären Sie mit einem qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.

03Was die Bank sehen will

Verfügbares geerbtes Geld kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Die Bank prüft im Rahmen ihrer geldwäscherechtlichen Pflichten gegebenenfalls die Herkunft und verlangt geeignete Unterlagen. Halten Sie deshalb bereit und stimmen Sie den konkreten Bedarf mit der Bank ab:

• Erbschein oder eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll, soweit als Erbnachweis geeignet
• bei Erbengemeinschaft die Auseinandersetzungsvereinbarung oder die erforderliche Zustimmung der Miterben
• Kontoauszug mit dem Eingang des Erbes auf Ihrem Konto beziehungsweise einen von der Bank akzeptierten Verfügbarkeitsnachweis
• falls schon vorhanden, den Erbschaftsteuerbescheid

Bargeld aus dem Nachlass darf nicht unmittelbar zur Bezahlung des Immobilienkaufpreises verwendet werden. Seit 2023 verbietet § 16a GwG bei den erfassten Immobiliengeschäften die Bezahlung mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen. Klären Sie eine Einzahlung geerbten Bargelds frühzeitig mit Ihrer Bank und bewahren Sie Nachweise zur Herkunft auf. Eine Einzahlung ersetzt weder die Herkunftsprüfung noch den erforderlichen Nachweis der unbaren Kaufpreiszahlung. Rechtliche Fragen zur Kaufpreiszahlung klären Sie mit Ihrem Notar oder Rechtsanwalt.

04Beispielrechnung: wie viel vom Erbe in die Wohnung fließt

Daniel ist 44, ledig, angestellt und hat vor Berücksichtigung der Beispielwohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Von seiner Mutter hat er 120.000 € geerbt; für das Beispiel wird ein ausreichend verfügbarer Freibetrag unterstellt. Er möchte eine vermietete Wohnung für 240.000 € plus 24.000 € Kaufnebenkosten kaufen. Die Kaltmiete beträgt 850 € im Monat, die nicht umlagefähigen Auszahlungen 1.500 € im Jahr. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Wir vergleichen das erste Jahr vereinfacht in drei Varianten. Das eingesetzte Eigenkapital deckt jeweils einen Teil der gesamten Anschaffungsauszahlung von 264.000 €. In der Variante ohne Eigenkapital werden daher auch die Kaufnebenkosten finanziert. Ob eine Bank eine solche Finanzierung anbietet, ist nicht Bestandteil des Beispiels. Die Rechnung unterstellt zwölf volle Mietmonate, keine zusätzlichen Reparaturen oder Sonderumlagen und unveränderte laufende Auszahlungen. Die 1.500 € nicht umlagefähigen Auszahlungen werden im Beispiel vollständig als sofort abzugsfähige Werbungskosten angesetzt.

Ohne Einsatz zahlt Daniel vor Steuern 551 € im Monat zu, hat aber 120.000 € Reserve. Setzt er die Hälfte ein, sind es 261 € im Monat, und 60.000 € bleiben. Setzt er alles ein, ergibt sich unter den vereinfachten Annahmen vor Steuern ein Überschuss von 29 € im Monat; aus dem Erbe bleibt dann kein Polster für zusätzliche Ausgaben.

Welche Variante passt, hängt nicht allein von der Rechnung ab, sondern auch von Daniels Lage. Hat er neben dem Erbe Ersparnisse? Braucht er in den nächsten Jahren ein Auto oder eine neue Heizung im eigenen Haus? Wie sicher ist sein Job?

Ein möglicher Mittelweg ist, mindestens die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises aus dem Erbe zu zahlen und eine Reserve von mehreren Monatsausgaben zu behalten. Für die Wohnung kann zusätzlich zur privaten Notreserve ein Betrag von einigen tausend Euro für Leerstand oder Reparaturen vorgesehen werden. Ob das ausreicht, hängt insbesondere von Zustand, absehbaren Maßnahmen und möglichen Sonderumlagen ab; eine pauschale Summe ersetzt diese Prüfung nicht.

05Vom Erbfall bis zum Notartermin

06Für wen der Einsatz eines Erbes passt

07Risiken und Grenzen

Zeitdruck. Ein Erbfall kann in eine emotional schwere Zeit fallen. Wenn keine verbindlichen Fristen entgegenstehen, kann Abstand vor einer großen Kaufentscheidung hilfreich sein. Gesetzliche Melde- und Zahlungsfristen sind trotzdem einzuhalten.

Fehlende Reserve. Wer alles einsetzt, muss mögliche Leerstände, Sonderumlagen und Reparaturen aus dem Einkommen zahlen oder nachfinanzieren. Solche Ausgaben sollten auch dann eingeplant werden, wenn aktuell keine Maßnahme beschlossen ist.

Klumpen. Fließt ein großer Teil des Vermögens in eine einzige Wohnung, hängt viel an einer Lage, einem Mieter und einer Eigentümergemeinschaft.

Steuer verplant. Wer die Erbschaftsteuer nicht zurücklegt, muss sie später aus anderen Mitteln zahlen. Das kann die für die Wohnung vorgesehene Reserve aufzehren.

Zinsen und Miete ändern sich. Steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder sinkt die Miete, verschiebt sich die Rechnung. Weniger Kredit reduziert die Belastung durch einen Zinsanstieg, beseitigt aber weder das Zins- noch das Mietrisiko.

Geschrieben von

Nadeem Shahid

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.

Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.

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Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnungen beruhen auf den genannten Annahmen. Ihre persönlichen steuerlichen und rechtlichen Fragen klären Sie mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt.