Immobilie beleihen: Eigenkapital für die nächste Wohnung
Ihre erste Wohnung ist zum Teil abbezahlt und mehr wert als damals. Wir zeigen, wie viel Spielraum die Bank daraus ableitet, wie Sie ihn günstig nutzen und was die nächste Wohnung Sie dann jeden Monat wirklich kostet.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben vor einigen Jahren eine Wohnung gekauft. Die Restschuld ist gesunken, der Wert vielleicht gestiegen. Jetzt möchten Sie eine zweite Wohnung kaufen, aber das Ersparte reicht nicht für Grunderwerbsteuer, Notar und Puffer.
Verkaufen müssen Sie die erste Wohnung dafür nicht. Banken akzeptieren sie als zusätzliche Sicherheit, und oft liegt die passende Grundschuld schon im Grundbuch. Entscheidend ist dann nicht, ob die Bank Geld gibt, sondern ob Sie die zweite Wohnung auch im schlechten Monat tragen.
01Was Beleihen bedeutet
Beim Beleihen nehmen Sie einen Kredit auf und geben der Bank ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie. Das Pfandrecht ist fast immer eine Grundschuld (§§ 1191, 1192 BGB). Zahlen Sie nicht, kann die Bank die Immobilie verwerten lassen. Die Wohnung bleibt Ihre, der Mieter merkt nichts, und die Mieteinnahmen fließen weiter an Sie.
Gegenüber einem Verkauf hat das zwei Vorteile. Sie behalten die Wohnung mit ihrer Miete. Und Sie lösen keine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn aus, falls der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Der Nachteil ist ebenso klar. Sie tragen danach zwei Kredite statt einem. Wann ein Verkauf die bessere Wahl ist, erklärt der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
02Wie viel die Bank gibt
Die Bank rechnet in drei Schritten. Zuerst ermittelt sie den Beleihungswert, einen vorsichtigen Dauerwert, der meist unter dem Marktwert liegt. Darauf setzt sie eine Beleihungsgrenze. Für Pfandbriefe dürfen Banken nur bis 60 % des Beleihungswerts heranziehen (§ 14 PfandBG), deshalb sind Kredite bis zu dieser Grenze meist am günstigsten. Viele Banken finanzieren bis 80 %, manche darüber, mit Zinsaufschlag. Zum Schluss zieht sie die Restschuld ab.
| bis 60 % | bis 80 % | |
|---|---|---|
| Verkehrswert (Annahme) | 260.000 € | 260.000 € |
| Beleihungswert 90 % (Annahme) | 234.000 € | 234.000 € |
| Beleihungsgrenze | 140.400 € | 187.200 € |
| Restschuld | −90.000 € | −90.000 € |
| Freier Rahmen | +50.400 € | +97.200 € |
Der freie Rahmen ist eine Obergrenze für die Sicherheit, keine Zusage. Die Bank prüft zusätzlich, ob Ihr Einkommen alle Raten trägt, und setzt Mieten dabei oft nur teilweise an. Wie diese Haushaltsrechnung aussieht, zeigt der Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.
03Drei Wege, die erste Wohnung einzusetzen
| Weg | Was passiert | Kosten |
|---|---|---|
| Bestehende Grundschuld neu nutzen | Ist die eingetragene Grundschuld höher als die Restschuld, vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine neue Zweckerklärung. Fachleute sagen dazu „revalutieren“. | meist keine Notar- und Grundbuchkosten |
| Neue, nachrangige Grundschuld | Eine zweite Bank lässt sich eine Grundschuld im zweiten Rang eintragen. | bei 30.000 € rund 330 € Notar und Grundbuch; oft höherer Zins |
| Gesamtgrundschuld über beide Wohnungen | Eine Grundschuld haftet auf der alten und der neuen Wohnung zugleich. | Kosten nach Höhe der Grundschuld; beide Wohnungen sind an eine Bank gebunden |
Der erste Weg ist meist der günstigste. Im Beispiel steht noch die ursprüngliche Grundschuld über 200.000 € im Grundbuch, die Restschuld liegt bei 90.000 €. Die Differenz von 110.000 € ist als Sicherheit schon da. Ob Ihre Bank sie für einen neuen Kredit nutzt, hängt von ihren Bedingungen und Ihrer Bonität ab. Mehr zur Grundschuld und ihren Zinsen lesen Sie im Ratgeber Grundschuldzinsen.
04Beispielrechnung: zweite Wohnung mit beliehener erster
Sabine ist 48, ledig, angestellt und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 95.000 €. Ihre erste Wohnung ist vermietet und wie oben beschrieben belastet. Sie kauft eine zweite Wohnung in Nordrhein-Westfalen für 240.000 €. Die Kaufnebenkosten von 20.400 € und einen Puffer finanziert sie mit 25.000 €, abgesichert über die alte Grundschuld der ersten Wohnung. Den Kaufpreis finanziert die Bank voll, bonitätsabhängig. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
„Jetzt noch eine Immobilie kaufen ist eine Nummer zu groß für mich. Also wirklich zu viel Risiko.“
Diesen Satz hören wir in Beratungsgesprächen. Er ist ernst zu nehmen. Mit zwei Krediten steigt die monatliche Last, und die Rechnung muss auch dann aufgehen, wenn eine Wohnung ein paar Monate leer steht. Deshalb zeigen wir zuerst, was die zweite Wohnung jeden Monat kostet, bevor eine Steuer sie verringert.
| Betrag | |
|---|---|
| Kaltmiete | +820 € |
| nicht umlagefähige Kosten | −60 € |
| Rate Kaufpreisdarlehen 240.000 € (3,7 % Zins, 1,5 % Tilgung) | −1.040 € |
| Rate Beleihungsdarlehen 25.000 € (3,9 % Zins, 2 % Tilgung) | −123 € |
| Cashflow vor Steuern | −403 € |
| Steuerersparnis (ESt + Soli 2026) | +189 € |
| Cashflow nach Steuern | −214 € |
Sabine legt im ersten Jahr also rund 403 € im Monat aus eigener Tasche dazu, nach der Steuererstattung rund 214 €. Gleichzeitig tilgt sie im ersten Jahr zusammen 4.171 €, das sind rund 348 € im Monat. Das ist kein Gewinn, sondern Schuldenabbau, den sie selbst mitbezahlt. Ob die Wohnung später mehr oder weniger wert ist, sagt diese Rechnung nicht.
Woher kommt die Steuerersparnis? Den Mieteinnahmen von 9.840 € stehen Zinsen von 9.784 € gegenüber, dazu 4.166 € Abschreibung und 720 € nicht umlagefähige Kosten. Daraus entsteht ein steuerlicher Verlust von 4.830 €, der Sabines übriges Einkommen mindert. Bei ihrem Steuersatz sind das 2.270 € im Jahr.
„Nach zehn Jahren Kreditauszahlung habe ich immer noch Schulden?“
Auch diese Frage kommt in unseren Gesprächen. Bei 3,7 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung sind nach zehn Jahren noch rund 82 % des Darlehens offen, im Beispiel etwa 196.500 €. Wer schneller entschulden will, wählt eine höhere Tilgung und trägt dafür eine höhere Rate. Die Rechnung oben zeigt, warum eine niedrige Rate den Cashflow schont und trotzdem eine lange Restschuld bedeutet.
05Wann die Zinsen absetzbar sind
Für das Finanzamt zählt, wofür Sie das Geld verwenden, nicht welche Immobilie als Sicherheit dient. Fließt das Beleihungsdarlehen in den Kauf der vermieteten zweiten Wohnung, sind die Zinsen Werbungskosten dieser Wohnung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Das gilt auch dann, wenn die beliehene Immobilie Ihr selbst genutztes Haus ist. So sieht es die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, zum Beispiel im Urteil vom 25.03.2003, IX R 22/01.
Umgekehrt hilft eine Grundschuld auf der vermieteten Wohnung nichts, wenn Sie das Geld für ein Auto oder die eigene Küche ausgeben. Dann sind die Zinsen privat.
Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten für den Kauf zählen zu den Anschaffungskosten der neuen Wohnung und werden mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben. Die Kosten für eine neue Grundschuld setzen Sie dagegen sofort als Werbungskosten ab. Wie das im Einzelnen funktioniert, steht im Ratgeber Schuldzinsen absetzen bei Vermietung.
06Für wen sich Beleihen eignet
- Ihre erste Wohnung ist zu einem guten Teil getilgt und trägt sich
- Sie haben ein stabiles Einkommen und eine Rücklage für mehrere Monatsraten
- Die alte Grundschuld ist deutlich höher als die Restschuld
- Sie wollen die erste Wohnung behalten, etwa weil die Spekulationsfrist noch läuft
- Sie könnten einen negativen Cashflow von einigen hundert Euro im Monat nicht dauerhaft tragen
- Ihre Rücklage würde schon für die Nebenkosten gebraucht
- Sie planen, die erste Wohnung in wenigen Jahren zu verkaufen
- Die Zinsbindungen beider Kredite enden im selben Jahr und Sie haben dafür keinen Plan
07Risiken: Worauf Sie achten sollten
Zwei Kredite, eine Einkommensquelle. Fällt Ihr Gehalt weg oder steht eine Wohnung leer, müssen Sie beide Raten weiter zahlen. Rechnen Sie mit mindestens drei Monaten Leerstand bei einem Mieterwechsel und halten Sie dafür eine Rücklage vor.
Zinsänderung. Endet die Zinsbindung, gilt der Zins von dann. Steigt er um einen Prozentpunkt, kostet das bei 240.000 € Restschuld rund 2.400 € im Jahr mehr. Prüfen Sie die Folgen vorher, etwa im Glossar Anschlussfinanzierung.
Gebundene Wohnung. Haftet die erste Wohnung für den neuen Kredit, brauchen Sie bei einem späteren Verkauf die Zustimmung der Bank zur Freigabe. Die Bank kann verlangen, dass Sie das Beleihungsdarlehen dann ablösen, gegebenenfalls mit Vorfälligkeitsentschädigung. Den Betrag können Sie mit dem Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner abschätzen.
Klumpenrisiko. Zwei Wohnungen in derselben Stadt oder demselben Haus hängen an denselben Faktoren. Eine Sonderumlage oder ein schwacher Mietmarkt trifft dann beide. Wie sich ein Bestand breiter aufstellen lässt, erklärt der Ratgeber Immobilien-Portfolio aufbauen.
FAQHäufige Fragen
Wie viel kann ich auf meine Immobilie beleihen?
Das hängt vom Beleihungswert ab, den die Bank ansetzt, von ihrer Beleihungsgrenze und von Ihrer Restschuld. Bis 60 % des Beleihungswerts sind Kredite meist am günstigsten, viele Banken gehen bis 80 %. Zusätzlich muss Ihr Einkommen die Raten tragen.
Kann ich eine vermietete Wohnung beleihen?
Ja. Vermietete Wohnungen sind für Banken eine übliche Sicherheit. Die Miete fließt weiter an Sie, der Mieter bekommt von der Beleihung nichts mit.
Brauche ich für die Beleihung einen Notartermin?
Nur wenn eine neue Grundschuld eingetragen werden muss. Ist die bestehende Grundschuld höher als die Restschuld und bleibt die Bank dieselbe, reicht oft eine neue Sicherungsvereinbarung mit der Bank.
Was kostet eine neue Grundschuld?
Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für eine Grundschuld über 30.000 € fallen rund 330 € an, für 200.000 € deutlich mehr. Die Kosten sind bei einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten absetzbar.
Sind die Zinsen für ein Beleihungsdarlehen steuerlich absetzbar?
Ja, wenn das Geld für eine vermietete Immobilie verwendet wird, etwa für Kaufnebenkosten oder Kaufpreis. Welche Immobilie als Sicherheit dient, spielt keine Rolle. Für privat verwendetes Geld sind die Zinsen nicht absetzbar.
Kann ich mein selbst genutztes Haus für eine Kapitalanlage beleihen?
Ja. Auch dann sind die Zinsen bei der vermieteten Wohnung absetzbar, wenn das Geld nachweisbar dorthin fließt. Bedenken Sie aber, dass bei Zahlungsproblemen auch Ihr Zuhause als Sicherheit haftet.
Ist Beleihen besser als Verkaufen?
Das hängt vom Fall ab. Beleihen erhält die Miete und vermeidet eine Steuer auf den Verkaufsgewinn, erhöht aber die Schulden. Verkaufen senkt das Risiko, kostet aber Makler, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer. Rechnen Sie beide Wege in Euro.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 14.10.2026.
- § 1191 BGB, § 1192 BGB
- § 14 Pfandbriefgesetz (Beleihungsgrenze 60 %)
- § 9 EStG, § 32a EStG
- GNotKG, Anlage 2 Tabelle B, Kostenverzeichnis Nr. 21200 und 14121
- BFH, Urteil vom 25.03.2003, IX R 22/01 (Zuordnung von Darlehen nach der Verwendung der Mittel), bundesfinanzhof.de
- Dr. Klein, „Kapitalbeschaffung: Immobilie beleihen“, drklein.de
- Beispielrechnung: eigene Berechnung, Stand 14.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall. Ob und zu welchen Konditionen eine Bank finanziert, hängt von Ihrer Bonität ab. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen, Stand 14.10.2026.
