Grundschuldzinsen: warum 15 % im Grundbuch stehen

Andriy Bezborodko · 2026-10-14

Der Notar hat Ihnen den Entwurf der Grundschuldbestellung geschickt. Sie lesen ihn gewissenhaft, und auf Seite zwei steht, dass die Grundschuld mit 15 % jährlich zu verzinsen ist. Ihr Kredit kostet 3,7 %. Da fragen sich die meisten, ob sie sich verlesen haben oder ob die Bank etwas im Schilde führt.

Weder noch. Die Zinsen in der Grundschuld sind eine Sicherheitsreserve der Bank, keine Zahlungspflicht. Sie bezahlen die Zinsen aus Ihrem Darlehensvertrag, sonst nichts. Wichtig wird die Zahl erst, wenn etwas schiefgeht oder wenn Sie später umschulden.

Wir erklären, was Grundschuldzinsen sind, warum sie so hoch angesetzt werden, und rechnen in Euro durch, was die Zahl im Ernstfall bedeutet.

01Was Grundschuldzinsen sind

Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an Ihrer Immobilie (§ 1191 BGB). Die Bank lässt sie eintragen, bevor sie den Kredit auszahlt. Im Grundbuch stehen dann drei Dinge: ein Betrag, meist so hoch wie das Darlehen, ein Zinssatz und oft eine einmalige Nebenleistung von einigen Prozent.

Der Zinssatz in der Grundschuld heißt dinglicher Zins. Gemeint ist, dass er an der Sache hängt und nicht an Ihrem Kreditvertrag. Er hat mit dem Sollzins, den Sie monatlich zahlen, nichts zu tun. Die Grundschuld ist abstrakt. Sie gilt unabhängig davon, wie viel Sie der Bank gerade schulden.

Was die Bank aus der Grundschuld tatsächlich verlangen darf, regelt ein zweiter Vertrag, die Sicherungsabrede oder Zweckerklärung. Darin steht, welche Kredite die Grundschuld absichert. Mehr als die gesicherten Forderungen darf die Bank nicht behalten. Dieser Schutz wirkt seit 2008 auch dann, wenn die Grundschuld an einen Dritten verkauft wird (§ 1192 Abs. 1a BGB).

02Warum die Zinsen so hoch sind

Banken setzen die Grundschuldzinsen nicht aus Gewohnheit so hoch an. Es gibt drei handfeste Gründe.

Der dritte Grund wird oft unterschätzt. Wer 2016 eine Grundschuld mit 15 % eintragen ließ, lag damals bei Bauzinsen von 1 bis 2 %. Heute ist das Zinsniveau ein anderes, und der Rahmen passt trotzdem. Ohne ihn wären bei einer Umschuldung womöglich zusätzliche Eintragungen nötig gewesen.

03Beispielrechnung: der Sicherungsrahmen in Euro

Petra und Jens finanzieren eine vermietete Wohnung mit 280.000 €. Die Grundschuld lautet über 280.000 € mit 15 % Jahreszinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 %. Ihr Sollzins liegt bei 3,7 %, die anfängliche Tilgung bei 2 %. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Spannend wird es nur im Ernstfall. Angenommen, nach sechs Jahren können die beiden die Raten nicht mehr zahlen, und die Bank betreibt die Zwangsversteigerung. Aus der Grundschuld kann sie in ihrer Rangklasse höchstens das Kapital, die Zinsen für das laufende Jahr und zwei rückständige Jahre sowie die Nebenleistung verlangen.

Der Rahmen von 420.000 € ist eine Obergrenze, kein Anspruch. Behalten darf die Bank nur, was Petra und Jens ihr tatsächlich schulden. Bringt die Versteigerung mehr, steht der Rest nachrangigen Gläubigern oder den Eigentümern zu.

04Kosten und Steuer: was die Zinsen nicht verändern

Viele vermuten, dass hohe Grundschuldzinsen den Notar teurer machen. Das stimmt nicht. Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Ob 12 % oder 18 % Zinsen eingetragen werden, ändert die Rechnung nicht.

Bei einer vermieteten Wohnung sind diese Kosten Finanzierungskosten und im Jahr der Zahlung als Werbungskosten absetzbar. Die Grundschuldzinsen selbst sind es nicht, weil sie nie gezahlt werden. Absetzbar sind die Zinsen aus dem Darlehensvertrag.

05Wann hohe Grundschuldzinsen Ihnen nützen

Was nach einem Nachteil klingt, kann später Geld sparen.

Anschlussfinanzierung bei derselben Bank. Die Grundschuld bleibt stehen, auch wenn sich der Zins ändert. Der hohe dingliche Zins deckt den neuen Zinssatz mit ab.

Wechsel zu einer anderen Bank. Statt einer neuen Grundschuld kann die bestehende an die neue Bank abgetreten werden. Das ist in der Regel günstiger als Löschung und Neueintragung. Ein ausreichender Zinsrahmen erleichtert der neuen Bank die Übernahme.

Weitere Kredite. Ist ein Teil des Darlehens getilgt, kann die Grundschuld bei weiter Zweckerklärung auch einen neuen Kredit absichern, etwa für eine Modernisierung oder als Teil der Finanzierung einer zweiten Wohnung. Eine neue Eintragung entfällt dann.

06Risiken und Grenzen

Vollstreckungsunterwerfung. Fast jede Grundschuldbestellung enthält die Erklärung, dass sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, oft zusätzlich ein persönliches Schuldanerkenntnis. Die Bank braucht dann kein Gerichtsurteil. Das ist Standard, macht aber Zahlungsrückstände ernst. Planen Sie Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung und einen höheren Zins bei der Anschlussfinanzierung mit einer Reserve ein.

Weite Zweckerklärung. Sichert die Grundschuld alle Forderungen der Bank, haftet die Wohnung auch für andere Kredite, etwa ein Geschäftskonto. Lesen Sie diesen Teil vor dem Notartermin und fragen Sie nach, wenn er weiter geht als nötig.

Kündigung der Grundschuld. Will die Bank aus der Grundschuld vorgehen, muss sie sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 1193 BGB). Diese Frist gilt bei Sicherungsgrundschulden zwingend und gibt Ihnen Zeit, eine Lösung zu suchen.

Nach der letzten Rate. Die Grundschuld verschwindet nicht von selbst. Sie können sie löschen lassen oder stehen lassen. Steht sie noch, kann sie für einen späteren Kredit nützlich sein. Bei einem Verkauf wird sie meist gelöscht.