Grundsteuer absetzen: wann sie wirklich Steuer spart
Wer vermietet, kann die Grundsteuer absetzen. Erstattungen durch Mieter zählen jedoch als Einnahmen. Entscheidend sind der selbst getragene Anteil, die Nutzung und der Zahlungszeitpunkt.
Nadeem ShahidInvestmentberater bei InvestImmo.de
Der neue Grundsteuerbescheid liegt auf dem Tisch, und der Betrag kann höher oder niedriger als früher ausfallen. Seit der Reform 2025 hängt die Belastung unter anderem vom jeweiligen Landesmodell und vom kommunalen Hebesatz ab. Die naheliegende Frage lautet, ob sich die Zahlung wenigstens steuerlich berücksichtigen lässt.
Die Antwort hängt davon ab, wer in der Wohnung wohnt. Für Vermieter kommt es außerdem darauf an, ob sie die Grundsteuer selbst tragen oder vom Mieter erstattet bekommen.
01Was das Gesetz sagt
Werbungskosten sind Ausgaben, die mit der Erzielung von Einnahmen zusammenhängen. Für die Grundsteuer nennt das Gesetz das ausdrücklich. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG zählt „Steuern vom Grundbesitz“ zu den Werbungskosten, soweit die Ausgaben der Einnahmeerzielung zuzuordnen sind.
Daraus ergibt sich eine einfache Unterscheidung:
| Nutzung | Grundsteuer absetzbar? | Wo |
|---|---|---|
| Vermietete Wohnung | ja | Anlage V, Werbungskosten |
| Rein privat selbst bewohnte Wohnung | nein | private Lebensführung (§ 12 Nr. 1 EStG) |
| Teils vermietet, teils selbst genutzt | anteilig für den vermieteten Teil | Anlage V |
| Immobilie im Betriebsvermögen | grundsätzlich im betrieblich veranlassten Umfang | Betriebsausgabe |
| Leerstehende Wohnung, Vermietung geplant | bei nachweisbarer ernsthafter Vermietungsabsicht | Anlage V |
Bei den Einkünften aus Vermietung ist die Grundsteuer grundsätzlich im Jahr der Zahlung abziehbar (§ 11 Abs. 2 EStG). Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel kann eine Ausnahme gelten. Sie wird in der Regel vierteljährlich fällig, jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 GrStG).
02Umlage auf den Mieter: Einnahme und Ausgabe zugleich
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Entscheidend ist, ob und wie die Umlage im konkreten Vertrag geregelt ist. Bei Zweifeln zur Vertragsgestaltung hilft ein Rechtsanwalt.
Steuerlich passiert dann Folgendes: Die erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters sind Einnahmen aus Vermietung, genauso wie die Kaltmiete. Die Grundsteuer, die Sie an die Gemeinde zahlen, gehört zu den Werbungskosten. Soweit der Mieter sie erstattet, steht dem Abzug eine Einnahme gegenüber.
Für die Einkommensteuer heißt das: Bei vollständiger Erstattung und Zahlung im selben Steuerjahr ist der Saldo aus Grundsteuer und Erstattung null. Fallen die Zahlungen in unterschiedliche Steuerjahre, können sich zeitliche Verschiebungen ergeben. Soweit Sie abzugsfähige Grundsteuer selbst tragen, mindert sie die steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte; die tatsächliche Steuerentlastung hängt von Ihrer Steuersituation ab.
03Beispielrechnung: dieselbe Grundsteuer, drei Fälle
Julia ist angestellt, ledig und hat vor dem hier betrachteten Grundsteuersaldo ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Für ihre Eigentumswohnung zahlt sie nach ihrem Bescheid 360 € Grundsteuer im Jahr. Julia ist fiktiv. Die vereinfachte Beispielrechnung verwendet für die zusätzliche Steuerwirkung einen angenommenen Grenzsteuersatz von 40 %; sie bildet keine individuelle Tarifberechnung ab und ist keine Prognose.
Wir schauen auf drei Varianten. Zuerst auf das Konto, dann auf die Steuer. Isoliert betrachtet wird nur die Grundsteuer, nicht der gesamte Ertrag der Wohnung oder der übrige Mietausfall. Sämtliche dargestellten Zahlungen werden im selben Steuerjahr angenommen. Beim Leerstand besteht die nachweisbare Vermietungsabsicht fort; für neun vermietete Monate werden zeitanteilig 270 € erstattet. Ein Grundsteuererlass ist nicht eingerechnet.
| Vermietet, umgelegt | 3 Monate Leerstand | Selbst bewohnt | |
|---|---|---|---|
| Umlage vom Mieter | +360 € | +270 € | 0 € |
| Grundsteuer an die Gemeinde | −360 € | −360 € | −360 € |
| Cashflow vor Steuern | 0 € | −90 € | −360 € |
| Wirkung in der Anlage V | 0 € | −90 € | entfällt |
| Steuerersparnis | 0 € | 36 € | 0 € |
| Cashflow nach Steuern | 0 € | −54 € | −360 € |
Bei vollständiger Erstattung entsteht Julia aus der Grundsteuer kein Saldo. Bei drei Monaten Leerstand trägt sie vor Steuern 90 € selbst. Im vereinfachten Beispiel entlastet sie der Steuerabzug um 36 €, sodass 54 € Kosten verbleiben. Wohnt sie ausschließlich privat in der Wohnung, zahlt sie die vollen 360 € ohne entsprechenden Abzug.
Für die steuerliche Wirkung kommt es somit vor allem auf den nicht erstatteten Anteil an. Bei längerem Leerstand oder fehlender gesonderter Umlage kann die Grundsteuer den Vermietungsüberschuss mindern. Bei einer Pauschal- oder Inklusivmiete ist sie allerdings wirtschaftlich in der vereinbarten Gesamtmiete zu berücksichtigen; sie ist nicht automatisch eine vollständig unvergütete Belastung.
Mit dem Grundsteuer-Rechner können Sie den Betrag schätzen, sofern das für Ihre Wohnung geltende Landesmodell unterstützt wird. Welche Werte benötigt werden, hängt vom Modell ab; nicht überall ist der Grundsteuerwert die Berechnungsgrundlage. Der kommunale Hebesatz ist ebenfalls zu berücksichtigen.
04Selbstnutzer, Arbeitszimmer und gemischte Nutzung
Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung ausschließlich privat lebt, kann die Grundsteuer nicht absetzen. Sie gehört zu den Kosten der privaten Lebensführung (§ 12 Nr. 1 EStG). Auch als haushaltsnahe Dienstleistung zählt sie nicht.
Es gibt Ausnahmen, in denen ein Teil der Grundsteuer doch wirkt:
- Häusliches Arbeitszimmer: Bildet ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung, können bei Ansatz der tatsächlichen Kosten auch anteilige Grundsteuerbeträge abziehbar sein. Alternativ kommt die Jahrespauschale in Betracht. Bei Ansatz der Jahres- oder Tagespauschale lässt sich die Grundsteuer nicht zusätzlich als Arbeitszimmerkosten abziehen.
- Einliegerwohnung oder vermietete Etage: Vermieten Sie einen Teil des selbst bewohnten Hauses, setzen Sie den Anteil der Grundsteuer ab, der auf den vermieteten Teil entfällt. Eine sachgerechte Aufteilung nach Wohnfläche kommt dafür in Betracht.
- Ferienwohnung mit Eigennutzung: Wird eine Ferienwohnung teils vermietet und teils selbst genutzt, ist die Grundsteuer entsprechend der steuerlich anzuerkennenden Vermietungsnutzung aufzuteilen. Neben Vermietungs- und Eigennutzungszeiten kommt es auch auf die Zuordnung von Leerstandszeiten an. Zusätzlich kann eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlich sein.
Die Aufteilung und den passenden Kostenansatz klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
05Im Jahr des Kaufs und bei Leerstand
Wer im Kaufjahr zahlt
Für die Grundsteuer sind die Verhältnisse zu Jahresbeginn und die steuerliche Zurechnung des Grundstücks maßgeblich (§§ 9, 10 GrStG). Bei einem gewöhnlichen Verkauf im Laufe des Jahres bleibt der Verkäufer grundsätzlich für das laufende Jahr gegenüber der Gemeinde Steuerschuldner. Im Kaufvertrag wird häufig vereinbart, dass der Käufer ihm die Grundsteuer ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten anteilig erstattet. Diese vertragliche Kostenverteilung ändert den Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde nicht. Die steuerliche Zurechnung für das Folgejahr und die Umsetzung im Bescheid sind davon zu unterscheiden. Wie eine Erstattung im Kaufjahr steuerlich zu behandeln ist, klären Sie anhand des Kaufvertrags und der Nutzung mit Ihrem Steuerberater.
Erlass bei hohem Mietausfall
Steht eine vermietete Wohnung lange leer, kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Nach der bundesgesetzlichen Regelung in § 34 GrStG wird die Grundsteuer um 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und Sie die Minderung nicht zu vertreten haben. Bei vollständiger Ertragsminderung beträgt der Erlass unter dieser Voraussetzung 50 %. Der Antrag ist nach § 35 GrStG bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Maßgeblich sind die für Ihr Grundstück geltenden bundes- oder landesrechtlichen Regeln; Auskunft zur zuständigen Stelle erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde. Bei der Beurteilung der Voraussetzungen und beim Antrag unterstützt Sie Ihr Steuerberater.
06Für wen die Grundsteuer steuerlich zählt
- Sie tragen abzugsfähige Grundsteuer ohne gesonderte Erstattung; bei einer Pauschalmiete ist die Gesamtmiete mit zu berücksichtigen.
- Ihre Wohnung steht zwischen zwei Mietern einige Monate leer und die Vermietungsabsicht besteht nachweisbar fort.
- Sie vermieten einen Teil des selbst genutzten Hauses und tragen einen nicht erstatteten Anteil.
- Sie erhalten die Grundsteuer vollständig erstattet und zahlen sie im selben Steuerjahr.
- Sie wohnen ausschließlich privat selbst in der Wohnung.
- Sie nutzen für das Homeoffice nur die Tagespauschale; die Grundsteuer ist dann nicht zusätzlich abziehbar.
07Risiken und Grenzen
Die Grundsteuer kann sich ändern. Je nach Landesmodell, Bewertung und Hebesatz kann die Belastung steigen oder sinken. Eine höhere umlagefähige Grundsteuer kann die gesamten Wohnkosten des Mieters erhöhen und damit die Vermietbarkeit beeinflussen. Das ist neben der Steuerwirkung bei der Investitionsprüfung zu berücksichtigen.
Umlage nur mit Vereinbarung. Ohne entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag können Sie die Grundsteuer nicht gesondert als Betriebskosten abrechnen. Bei Pauschal- oder Inklusivmieten ist sie innerhalb der vereinbarten Mietstruktur zu kalkulieren; mögliche Anpassungen hängen vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Prüfen Sie beim Kauf einer vermieteten Wohnung den laufenden Mietvertrag. Rechtliche Fragen zur Umlage oder zu Vertragsanpassungen klären Sie mit einem Rechtsanwalt.
Leerstand kostet mehr als die Grundsteuer. Im vereinfachten Beispiel stehen 90 € nicht erstatteter Grundsteuer einer Steuerentlastung von 36 € gegenüber, berechnet mit einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 %. Die zusätzlich entgangene Miete ist darin nicht enthalten. Ohne Miethöhe lässt sich dieser weitere Verlust nicht beziffern; eine steuerliche Entlastung ist keine vollständige Erstattung der Leerstandskosten.
Bescheide prüfen. Je nach Landesmodell beruhen die kommunalen Grundsteuerbescheide auf unterschiedlichen Grundlagen- und Messbescheiden. Ein Fehler muss beim jeweils zuständigen Bescheid angegriffen werden. Beachten Sie dessen Rechtsbehelfsbelehrung und Frist. Nach Fristablauf sind Änderungen nicht generell ausgeschlossen, aber nur unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Zum passenden Rechtsbehelf beraten Sie Ihr Steuerberater oder Rechtsanwalt.
FAQHäufige Fragen
Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?
Bei Vermietung grundsätzlich ja, als Werbungskosten in der Anlage V. Bei reiner privater Selbstnutzung nein, weil die Grundsteuer dann zur privaten Lebensführung gehört. Für steuerlich anerkannte berufliche oder betriebliche Nutzung können anteilige Ausnahmen bestehen.
Was passiert, wenn ich die Grundsteuer auf den Mieter umlege?
Die erhaltene Erstattung ist eine Einnahme aus Vermietung, die gezahlte Grundsteuer eine Werbungskostenposition. Beides erfassen Sie getrennt in der Anlage V. Gleich hohe Beträge heben sich im selben Steuerjahr auf; bei Zahlungen in unterschiedlichen Jahren können zeitliche Verschiebungen entstehen.
Wo trage ich die Grundsteuer in der Steuererklärung ein?
Bei Vermietung in der Anlage V im Bereich der entsprechenden Werbungskosten beziehungsweise umgelegten Kosten. Erstattungen des Mieters gehören zu den Einnahmen aus Umlagen. Die genaue Feldbezeichnung richtet sich nach dem Formular des jeweiligen Steuerjahres.
Kann ich als Eigenheimbesitzer die Grundsteuer absetzen?
Bei reiner privater Selbstnutzung nicht. Bildet ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung, kann bei Ansatz der tatsächlichen Kosten ein anteiliger Abzug möglich sein. Bei Wahl der Jahres- oder Tagespauschale kommt kein zusätzlicher Grundsteuerabzug für das Arbeitszimmer hinzu. Den passenden Kostenansatz klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Kann der Mieter die Grundsteuer absetzen?
Bei rein privater Wohnnutzung nicht. Grundsteuer ist keine haushaltsnahe Dienstleistung. Begünstigte Arbeitskosten etwa für Hausmeister, Treppenreinigung oder Gartenpflege können unter den jeweiligen Voraussetzungen eine Steuerermäßigung ermöglichen. Bei steuerlich anerkannter beruflicher oder betrieblicher Nutzung können anteilige Mietnebenkosten abziehbar sein. Dazu berät Sie Ihr Steuerberater.
In welchem Jahr setze ich die Grundsteuer ab?
Bei Vermietung grundsätzlich im Jahr der Zahlung. Die üblichen Zahlungstermine sind der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen um den Jahreswechsel kann eine gesetzliche Ausnahme gelten.
Gibt es bei Leerstand Grundsteuer zurück?
Nach der bundesgesetzlichen Regelung in § 34 GrStG kommt bei einer nicht selbst zu vertretenden Minderung des normalen Rohertrags um mehr als 50 % ein Erlass von 25 % in Betracht, bei vollständiger Ertragsminderung unter derselben Voraussetzung von 50 %. Nach § 35 GrStG ist der Antrag bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen. Maßgeblich sind die für das Grundstück geltenden bundes- oder landesrechtlichen Regeln. Ihre Gemeinde nennt Ihnen die zuständige Stelle; Leerstand allein genügt nicht. Bei den Voraussetzungen und beim Antrag hilft Ihr Steuerberater.
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Quellen
- § 9 EStG (Abs. 1 Satz 3 Nr. 2: Steuern vom Grundbesitz als Werbungskosten)
- § 11 EStG und § 12 EStG (Abflussprinzip, Kosten der Lebensführung)
- § 2 BetrKV (Nr. 1: Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten)
- § 9 GrStG, § 10 GrStG, § 28 GrStG, § 34 GrStG, § 35 GrStG (Stichtag, Steuerschuldner, Fälligkeit, Erlass bei Ertragsminderung, Antragsfrist)
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif)
- Beispielrechnung: vereinfachte Modellrechnung mit 360 € Jahresgrundsteuer, drei Monaten Leerstand und einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 %.
Schreibt über Kapitalanlage-Immobilien, Neubau und Sanierung und Finanzierung.
Nadeem ist Kaufmann für Versicherungen und Finanzen, rund acht Jahre selbstständig in der Versicherungs- und Finanzbranche und seit 2024 auf Kapitalanlageimmobilien spezialisiert. Er schreibt über Neubau, Sanierung, Finanzierung und die laufenden Kosten vermieteter Immobilien.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall. Die Beispielrechnung veranschaulicht den Zusammenhang zwischen Grundsteuer, Mietererstattung und Einkommensteuer anhand ausdrücklich genannter Annahmen. Ihre persönliche steuerliche und rechtliche Situation klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.
