Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Was die 110-%-Finanzierung wirklich kostet
Bei einer 110-%-Finanzierung leiht Ihnen die Bank auch die Kaufnebenkosten. Das geht, wenn Ihre Bonität stimmt, und es kostet: mehr Zins, eine höhere Rate und eine Restschuld über dem Kaufpreis. Wir rechnen beides durch, auch so, wie die Bank Ihren Haushalt rechnet.
Romolo MariniInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie verdienen gut, haben aber kein großes Polster. Oder Sie haben Erspartes und wollen es nicht in Grunderwerbsteuer und Notar stecken. Dann hören Sie irgendwann den Satz: „Das geht auch ohne Eigenkapital.“
Das stimmt. Banken finanzieren bei guter Bonität eine vermietete Wohnung samt Nebenkosten. Man spricht dann von einer 110-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Was in dem Satz fehlt, ist der Preis: ein höherer Zins, eine höhere Rate und eine Schuld, die am Anfang über dem Wert der Wohnung liegt.
Wir rechnen beides durch. Einmal so, wie die Bank Ihren Haushalt prüft, und einmal so, wie es sich jeden Monat auf Ihrem Konto anfühlt.
01Was eine 110-%-Finanzierung ist
Beim Kauf einer Wohnung zahlen Sie mehr als den Kaufpreis. Dazu kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Je nach Bundesland und Makler sind das rund 5 bis 15 % des Kaufpreises.
| Finanzierung | Was die Bank finanziert | Was Sie selbst zahlen |
|---|---|---|
| 80 % | 80 % des Kaufpreises | 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten |
| 100 % | den Kaufpreis | die Nebenkosten |
| 110 % (Vollfinanzierung) | Kaufpreis und Nebenkosten | nichts beim Kauf, aber eine Reserve sollte bleiben |
Die „110“ ist ein Richtwert. Je nach Bundesland und Makler sind es auch 106 oder 115 %. Gemeint ist immer: Die Bank finanziert mehr als den Gegenwert der Wohnung. Mehr zum Begriff im Glossar unter 110-%-Finanzierung.
02„Ich krieg da nichts geschenkt“: Wo ist der Haken?
„Es hieß am Telefon, das ist eine 110-prozentige Finanzierung, dass ich per se gar nichts zahlen muss, korrekt?“
Diese Frage hat ein Interessent in einem Beratungsgespräch gestellt, und sie verdient eine klare Antwort. Nein. Sie zahlen beim Kauf kein eigenes Geld ein. Aber Sie zahlen jeden Monat zu, und zwar mehr als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Derselbe Interessent sagte später: „Da war ich ja am Telefon schon ungläubig … ich krieg da nichts geschenkt.“ Das ist die richtige Haltung. Der Haken liegt in drei Punkten.
Mehr Kredit kostet mehr Zins. Sie leihen sich zusätzlich die Nebenkosten und zahlen dafür Zinsen, im Beispiel über zehn Jahre rund 4.100 € allein für diesen Teil.
Der Zins ist höher. Für die Bank ist das Risiko größer, weil die Nebenkosten kein Gegenwert sind. Viele Banken verlangen deshalb einen Aufschlag. Wir rechnen mit 0,3 Prozentpunkten, das ist eine Annahme. Der Aufschlag gilt für den ganzen Kredit, nicht nur für die Nebenkosten.
Die Schuld liegt über dem Wert. Am ersten Tag schulden Sie 171.360 € für eine Wohnung, die 160.000 € gekostet hat. Müssen Sie in den ersten Jahren verkaufen, reicht der Erlös oft nicht für den Kredit.
03Was die Bank prüft
Bei einer Vollfinanzierung schaut die Bank genauer hin. Sie ist bei Immobilienkrediten an Verbraucher gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen (§ 505a BGB). Feste Mindestgrenzen gibt es nicht, jede Bank setzt eigene.
- 01Festes, nachweisbares Einkommen
Unbefristeter Arbeitsvertrag nach der Probezeit, Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid. Selbstständige meist zwei bis drei Jahresabschlüsse.
- 02Saubere Schufa
Keine harten Negativmerkmale. Bestehende Kredite werden in der Haushaltsrechnung voll abgezogen.
- 03Eine tragfähige Haushaltsrechnung
Nach allen Ausgaben und der neuen Rate muss genug übrig bleiben. Wie das aussieht, zeigen wir gleich.
- 04Ein Objekt, das die Bank mag
Der Beleihungswert, den die Bank selbst ermittelt, sollte nicht weit unter dem Kaufpreis liegen. Bei überteuerten Wohnungen sagen Banken ab.
- 05Liquide Reserve
Manche Banken wollen Erspartes sehen, auch wenn es nicht eingesetzt wird. Eigenkapital nachweisen ist etwas anderes als Eigenkapital einsetzen.
Häufige Gründe für eine Absage sind Probezeit, Elternzeit, Selbstständigkeit unter drei Jahren, laufende Konsumkredite oder ein Alter, bei dem die Laufzeit nicht mehr zum Renteneintritt passt. Eine Absage heißt oft: jetzt noch nicht.
04Die Haushaltsrechnung: So rechnet die Bank
Die Haushaltsrechnung ist das wichtigste Werkzeug, für die Bank und für Sie. Sie zeigt, was nach allen festen Ausgaben im Monat übrig bleibt.
Markus (34) ist ledig, angestellt, verdient 3.600 € netto im Monat und hat ein zu versteuerndes Einkommen von 62.000 € im Jahr. Er kauft eine vermietete Wohnung in Sachsen, 55 m², Baujahr 1990, für 160.000 €. Der Mieter zahlt 520 € Kaltmiete. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| Heute | Mit der Wohnung (110 %) | |
|---|---|---|
| Nettoeinkommen | 3.600 € | 3.600 € |
| Eigene Warmmiete | −950 € | −950 € |
| Lebenshaltung (Pauschale der Bank) | −1.100 € | −1.100 € |
| Auto, Versicherungen, Verträge | −400 € | −400 € |
| Mieteinnahme, nur zu 75 % angesetzt | +390 € | |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −90 € | |
| Rate des neuen Kredits | −871 € | |
| Frei verfügbar | 1.150 € | 579 € |
Die Bank setzt die Miete nicht voll an, weil sie mit Leerstand und Kosten rechnet. Die Steuererstattung zählt sie oft gar nicht. Bleiben am Ende einige hundert Euro frei, sieht die Bank die Rate als tragbar an. Wo genau die Grenze liegt, entscheidet jede Bank selbst.
Für Ihre eigene Rechnung gilt eine strengere Regel. Prüfen Sie, ob Sie die Zuzahlung auch dann tragen, wenn die Miete sechs Monate ausfällt. Bei Markus wären das rund 3.100 € Miete plus das volle Hausgeld, also mehrere tausend Euro auf einmal. Die 579 € Spielraum aus der Tabelle zeigen, dass das nur mit einer Reserve geht.
05Beispielrechnung: 110 % oder Nebenkosten selbst zahlen?
Jetzt die Rechnung, wie sie sich auf dem Konto anfühlt. Dieselbe Wohnung, zwei Wege: Einmal finanziert die Bank alles (Variante 110 %), einmal zahlt Markus die Nebenkosten von 11.360 € aus eigenem Geld (Variante 100 %).
Grunderwerbsteuer in Sachsen 5,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,6 %, kein Makler. Für die Vollfinanzierung nehmen wir 4,1 % Zins an, für die 100-%-Finanzierung 3,8 %. Beide mit 2 % Tilgung. Für Leerstand planen wir 3 % der Miete ein, dazu legt Markus 30 € im Monat für die eigene Wohnung zurück.
| 110 % | 100 % | |
|---|---|---|
| Kaltmiete nach Leerstandspuffer | 504 € | 504 € |
| Hausgeld, nicht umlagefähig | −90 € | −90 € |
| Eigene Rücklage | −30 € | −30 € |
| Zinsen | −580 € | −502 € |
| Tilgung | −291 € | −271 € |
| Zuzahlung vor Steuern | −487 € | −389 € |
| Steuerersparnis | +136 € | +107 € |
| Zuzahlung nach Steuern | −350 € | −282 € |
| Kredit am Anfang | 171.360 € | 160.000 € |
| Eigenes Geld beim Kauf | 0 € | 11.360 € |
Die Vollfinanzierung kostet Markus im ersten Jahr 98 € im Monat mehr vor Steuern und 68 € mehr nach Steuern. Dafür behält er 11.360 € auf dem Konto. Die Steuer übernimmt einen Teil der höheren Zinsen, aber nur knapp ein Drittel. Höhere Zinsen werden durch die Absetzbarkeit nicht günstig, nur etwas weniger teuer.
Nach zehn Jahren
| 110 % | 100 % | |
|---|---|---|
| Zuzahlung nach Steuern im Monat, 10. Jahr | −400 € | −325 € |
| Zinsen in zehn Jahren | 62.253 € | 53.945 € |
| Restschuld nach zehn Jahren | 129.083 € | 121.145 € |
| Eigenes Geld beim Kauf | 0 € | 11.360 € |
Über zehn Jahre zahlt Markus mit der Vollfinanzierung 8.308 € mehr Zinsen und hat 7.938 € mehr Schulden. Das ist der Preis dafür, dass er die 11.360 € behalten hat. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, wofür das Geld bleibt. Als Reserve für die Wohnung kann es gut angelegt sein. Für den Urlaub eher nicht.
Die Steuerersparnis kommt übrigens nicht erst mit dem Bescheid. Als Arbeitnehmer kann Markus den erwarteten Verlust beim Finanzamt als Freibetrag eintragen lassen (§ 39a EStG). Dann sinkt die monatliche Zuzahlung gleich im Gehalt.
06Für wen eine Vollfinanzierung passt
- Ihr Einkommen hoch und stabil ist, also unbefristet und nach der Probezeit.
- die Zuzahlung vor Steuern dauerhaft locker in Ihr Budget passt.
- Sie Erspartes als Reserve behalten wollen statt es in Nebenkosten zu stecken.
- Sie die Wohnung mindestens zehn Jahre halten wollen.
- Sie ohne Reserve dastehen würden, auch nicht für zwei, drei Monate Leerstand.
- Sie bereits Konsumkredite oder ein Auto finanzieren.
- Ihr Einkommen schwankt oder bald wegfallen könnte, etwa durch Elternzeit.
- Sie die Wohnung in wenigen Jahren wieder verkaufen müssten.
Eine Vollfinanzierung ist kein Trick, um sich eine Wohnung zu leisten, die man sich sonst nicht leisten kann. Sie ist ein Weg, Erspartes zu schonen, wenn das Einkommen die Wohnung ohnehin trägt.
07Risiken: Was bei 110 % schwerer wiegt
- Restschuld über dem Kaufpreis: Am Anfang schulden Sie mehr, als die Wohnung gekostet hat. Ein Verkauf in den ersten Jahren deckt den Kredit oft nicht, und der Gewinn wäre vor Ablauf von zehn Jahren ohnehin steuerpflichtig (§ 23 EStG).
- Zins nach der Zinsbindung: Nach zehn Jahren stehen im Beispiel 129.083 € offen. Ein Prozentpunkt mehr Anschlusszins kostet rund 1.290 € im Jahr, also gut 100 € im Monat.
- Leerstand: Ohne Eigenkapital gibt es keinen Puffer in der Wohnung. Fällt die Miete aus, zahlen Sie Rate und Hausgeld komplett selbst.
- Sonderumlagen: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung, können mehrere tausend Euro auf einmal fällig werden.
- Lebensereignisse: Jobwechsel, Trennung, Krankheit. Eine Vollfinanzierung hat weniger Spielraum, solche Phasen zu überbrücken.
- Wert der Wohnung: Sinkt er, liegt die Restschuld noch länger über dem Wert. Der Hebel, der bei steigenden Preisen hilft, wirkt bei fallenden Preisen gegen Sie.
- Bankprüfung: Ein Angebot ist bis zur Zusage unverbindlich. Zins und Bedingungen können sich nach der Prüfung ändern.
FAQHäufige Fragen
Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, wenn eine Bank Kaufpreis und Nebenkosten finanziert. Das ist bonitätsabhängig und setzt in der Regel ein stabiles, gutes Einkommen, eine saubere Schufa und eine tragfähige Haushaltsrechnung voraus. Sie zahlen beim Kauf kein eigenes Geld ein, aber jeden Monat eine Zuzahlung.
Was kostet eine 110-%-Finanzierung mehr?
Im Beispiel mit einer Wohnung für 160.000 € und 0,3 Prozentpunkten Zinsaufschlag sind es im ersten Jahr 98 € im Monat vor Steuern und 68 € nach Steuern. Über zehn Jahre summieren sich die Mehrzinsen auf rund 8.300 €.
Welches Einkommen brauche ich für eine Vollfinanzierung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Jede Bank setzt eigene Maßstäbe und prüft vor allem, was nach allen Ausgaben und der neuen Rate übrig bleibt. Je höher das Einkommen und je geringer die bestehenden Verpflichtungen, desto eher stimmt eine Bank zu.
Ist eine 110-%-Finanzierung für Kapitalanleger leichter zu bekommen als für Eigennutzer?
Nicht unbedingt. Bei einer vermieteten Wohnung zählt die Miete als Einnahme, die Bank setzt sie aber nur teilweise an. Dafür prüft sie Objekt und Mietvertrag genauer. Manche Banken finanzieren Kapitalanlagen gar nicht voll.
Sind die höheren Zinsen steuerlich absetzbar?
Ja. Schuldzinsen für eine vermietete Wohnung sind Werbungskosten, auch der Teil, der auf die finanzierten Nebenkosten entfällt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Steuer erstattet aber nur einen Teil, je nach Steuersatz. Im Beispiel trägt sie knapp ein Drittel der Mehrkosten.
Muss ich Eigenkapital nachweisen, auch wenn ich es nicht einsetze?
Manche Banken verlangen den Nachweis einer Reserve, andere nicht. Nachweisen heißt nicht einsetzen. Das Geld bleibt auf Ihrem Konto. Leihen Sie sich für den Nachweis kein Geld, das täuscht die Bank.
Was passiert, wenn ich die Wohnung früh verkaufen muss?
Dann reicht der Erlös oft nicht, um den Kredit abzulösen, weil die Restschuld über dem Kaufpreis liegt. Dazu kommen eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und, bei einem Gewinn innerhalb von zehn Jahren, Einkommensteuer. Planen Sie eine Vollfinanzierung deshalb nur, wenn Sie lange halten können.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026.
- § 32a EStG (Tarif 2026) und §§ 3, 4 SolZG 1995
- § 7 Abs. 4 EStG (Abschreibung 2 %), § 9 EStG (Schuldzinsen als Werbungskosten), § 23 EStG (Zehnjahresfrist), § 39a EStG (Freibetrag im Lohnsteuerabzug)
- § 505a BGB (Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung)
- Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz vom 20.12.2022 (SächsGVBl. S. 705), Steuersatz 5,5 % seit 01.01.2023
- GNotKG, Anlage 2 (Gebührentabelle für Notar und Grundbuch)
- Beispielrechnung und Haushaltsrechnung: eigene Berechnung, Stand 13.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Steuern.
Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.
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