Bausparvertrag als Eigenkapital: was die Bank anrechnet und was Sie einsetzen sollten
Ein bestehender Bausparvertrag kann den Wohnungskauf unterstützen. Entscheidend ist, wann das Guthaben verfügbar ist; das Bauspardarlehen bleibt Fremdkapital. Das Beispiel zeigt, was 30.000 € Guthabeneinsatz vor Steuern verändern und welche Reserve dabei entfällt.
Moe AfonsoInvestmentberater bei InvestImmo.de
Ihr Bausparvertrag läuft seit Jahren. Vielleicht haben ihn Ihre Eltern einmal abgeschlossen, vielleicht ein Bankberater bei der Kontoeröffnung. Jetzt wollen Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, und die Bank fragt nach Eigenkapital. Zählt der Bausparvertrag dazu?
Die Antwort hat zwei Teile. Das angesparte Guthaben gehört Ihnen und kann als Eigenkapital eingesetzt werden, wenn es rechtzeitig verfügbar ist. Das Bauspardarlehen, das nach der Zuteilung in Anspruch genommen werden kann, ist dagegen ein Kredit. Ein nachrangig besichertes Bauspardarlehen kann die Struktur der Finanzierung beeinflussen, wird dadurch aber nicht zu eigenem Kapital.
01Guthaben und Bauspardarlehen: zwei Teile, zwei Bewertungen
Ein Bausparvertrag hat eine Spar- und eine Darlehensphase. In der Sparphase zahlen Sie ein, bis unter anderem das tarifliche Mindestguthaben und die erforderliche Bewertungszahl erreicht sind. Die Zuteilung richtet sich nach den Vertragsbedingungen. Nach Annahme der Zuteilung und Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen können Sie das Guthaben erhalten und auf Wunsch ein Darlehen über den verbleibenden Teil der Bausparsumme aufnehmen. Für das Darlehen sind insbesondere Bonität und gegebenenfalls Sicherheiten zu prüfen.
| Bausparguthaben | Bauspardarlehen | |
|---|---|---|
| Was es ist | Ihr angespartes Geld plus Zinsen | Kredit der Bausparkasse |
| Für die Bank | Eigenkapital, sofern verfügbar und eingesetzt | Fremdkapital; je nach Bank und Besicherung als Eigenkapitalersatz berücksichtigt |
| Verfügbar | nach Erfüllung der Auszahlungsbedingungen, etwa bei Zuteilung oder Kündigung | nach Zuteilung und Erfüllung der Darlehens- und Auszahlungsvoraussetzungen |
| Sicherheit | für den Einsatz eigenen Guthabens keine Kreditsicherheit nötig | abhängig vom Darlehen; eine Grundschuld kann erforderlich sein, auch nachrangig |
| Rate | keine Kreditrate | Zins und Tilgung nach Tarif; die Tilgung kann hoch sein |
Ein nachrangiges Bauspardarlehen kann es ermöglichen, dass die Hauptbank an erster Rangstelle abgesichert bleibt und einen kleineren Teil der Gesamtfinanzierung übernimmt. Das kann ihre Konditionen beeinflussen. Ob sie diese Struktur akzeptiert und günstiger bewertet, muss sie konkret bestätigen. Für Ihre Haushaltsrechnung zählt die zusätzliche Rate des Bauspardarlehens vollständig.
„Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Muss ich es einsetzen oder nur nachweisen?“
Wenn die Bank das Bausparguthaben als eingesetztes Eigenkapital berücksichtigt, müssen Verfügbarkeit und Einsatz nachgewiesen werden. Eine Finanzierung ohne Einsatz des Guthabens kann je nach Kreditprüfung möglich sein. Dann bleibt das Guthaben nur insoweit eine frei verfügbare Reserve, wie es rechtzeitig abrufbar und nicht als Sicherheit gebunden ist, und der Kreditbedarf ist höher.
02Zuteilung und Timing: der häufigste Haken
Bausparguthaben ist nicht automatisch jederzeit verfügbar. Vor der Zuteilung kann eine Kündigung erforderlich sein; mögliche andere Verfügungswege hängen vom Vertrag ab. Prüfen Sie Kündigungsfrist und Auszahlungstermin. Die Abschlussgebühr wird bei einer Kündigung in der Regel nicht erstattet; maßgeblich sind die Vertragsbedingungen.
Für den Kauf heißt das: Fragen Sie Ihre Bausparkasse nach dem voraussichtlichen Zuteilungs- und Auszahlungstermin, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Liegt die Auszahlung noch Monate entfernt, kommen insbesondere drei Wege infrage.
Warten. Der Kauf wird auf die Auszahlung abgestimmt. So können zusätzliche Kosten einer Zwischenfinanzierung vermieden werden, sofern Verkäufer und Kaufablauf das zulassen.
Zwischenfinanzieren. Eine Bank oder Bausparkasse kann einen Überbrückungskredit anbieten, der später durch Guthaben und gegebenenfalls Bauspardarlehen abgelöst wird. Verfügbarkeit, Kosten und Ablösung müssen verbindlich geklärt werden. Was dabei zu beachten ist, zeigt der Ratgeber Zwischenfinanzierung.
Kündigen. Sie lassen sich das Guthaben ohne anschließenden Darlehensanspruch aus diesem Vertrag auszahlen. Prüfen Sie Frist, mögliche Kosten und eine eventuelle Prämienrückforderung vorher.
03Wohnungsbauprämie bei einer vermieteten Wohnung
Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 % der begünstigten Sparleistung, höchstens auf 700 € im Jahr, bei begünstigten Ehepaaren auf 1.400 € (§ 3 WoPG). Das sind maximal 70 € oder 140 € im Jahr. Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 € zu versteuerndem Einkommen im Sparjahr beziehungsweise 70.000 € für Ehepaare, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen (§ 2a WoPG). Die höhere Grenze gilt nicht allein aufgrund des Familienstands.
Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen über der maßgeblichen Grenze, besteht für das betreffende Sparjahr kein Prämienanspruch.
Auch die Verwendung ist wichtig. Grundsätzlich verlangt die Prämienbegünstigung bei der Verfügung über Bausparmittel eine unverzügliche und unmittelbare Verwendung zum Wohnungsbau (§ 2 Abs. 2 WoPG). Gesetzliche Ausnahmen und Übergangsregeln können eine andere Verwendung zulassen. Für Bausparverträge ist Selbstnutzung nicht generell Voraussetzung. Davon zu unterscheiden sind die besonderen Regelungen für die Sparverträge in § 2 Abs. 1 Nr. 3 und 4 WoPG. Lassen Sie sich von der Bausparkasse vor der Verfügung schriftlich bestätigen, ob der Kauf Ihrer vermieteten Wohnung und die vorgesehenen Nachweise die Anforderungen Ihres Vertrags erfüllen.
04Beispielrechnung: Guthaben einsetzen oder behalten
Lisa ist 36, ledig, angestellt und hat vor Berücksichtigung der vermieteten Wohnung ein zu versteuerndes Einkommen von 60.000 €. Ihr Bausparvertrag ist zugeteilt; für das Beispiel wird angenommen, dass die 30.000 € Guthaben rechtzeitig ausgezahlt und frei verfügbar sind. Sie kauft eine vermietete Wohnung für 240.000 € plus 24.000 € Kaufnebenkosten. Die Kaltmiete beträgt 850 € im Monat, nicht umlagefähige Auszahlungen 1.500 € im Jahr. Ein Bauspardarlehen nimmt sie nicht in Anspruch. Lisa ist eine fiktive Person; die Zahlen sind eine vereinfachte Beispielrechnung und keine Prognose.
Die Variante ohne Guthabeneinsatz unterstellt eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises einschließlich Kaufnebenkosten. Eine solche Finanzierung setzt eine entsprechende Kreditentscheidung der Bank voraus und ist nicht bei jedem Objekt und jeder Bonität möglich. Beide Varianten verwenden denselben rein rechnerischen Zinssatz.
| Guthaben behalten | Guthaben einsetzen | |
|---|---|---|
| Bankdarlehen | 264.000 € | 234.000 € |
| Kaltmiete | 10.200 € | 10.200 € |
| Zinsen (3,8 %) | −10.032 € | −8.892 € |
| Tilgung (2 %) | −5.280 € | −4.680 € |
| Nicht umlagefähige Auszahlungen | −1.500 € | −1.500 € |
| Cashflow vor Steuern | −6.612 € | −4.872 € |
| Verbleibende Reserve aus dem Bausparguthaben | 30.000 € | 0 € |
Setzt Lisa die 30.000 € ein, zahlt sie in dieser vereinfachten Rechnung vor Steuern 145 € im Monat weniger zu. Davon sind 95 € gesparte Zinsen und 50 € geringere Tilgung. Die geringere Tilgung ist eine Liquiditätsentlastung, aber keine Kostenersparnis: Lisa baut entsprechend weniger Schulden ab. Der Liquiditätsvorteil nach Steuern kann geringer ausfallen, weil weniger abzugsfähige Schuldzinsen auch die steuerliche Entlastung verringern können.
Der Preis ist die Reserve. Mit vollständig eingesetztem Guthaben bleiben aus diesem Vertrag keine 30.000 € mehr für Leerstand, eine Sonderumlage oder eine Reparatur verfügbar. Andere Ersparnisse bleiben in dieser Beispielrechnung unberücksichtigt.
Ein Mittelweg kann sinnvoll sein. Lisa könnte zum Beispiel 20.000 € einsetzen und 10.000 € als Reserve behalten. Damit wären allerdings nicht einmal die angenommenen Kaufnebenkosten von 24.000 € vollständig durch Eigenkapital gedeckt. Soll sie diese vollständig selbst zahlen und zugleich eine Reserve behalten, braucht sie einen anderen Guthabeneinsatz oder zusätzliche Ersparnisse. Entscheidend sind Bankanforderungen und ein Puffer für Leerstand, Reparaturen und mögliche Sonderumlagen.
Tragen Sie Darlehen mit und ohne Bausparguthaben ein und vergleichen Sie die monatliche Zuzahlung. Berücksichtigen Sie neben der Kreditrate die laufenden Auszahlungen und eine ausreichende Reserve. Lassen Sie Ihre persönliche Steuerwirkung von einem Steuerberater berechnen.
05Für wen der Bausparvertrag als Eigenkapital passt
- Das Guthaben kann rechtzeitig ausgezahlt werden.
- Sie haben daneben noch Ersparnisse für Leerstand und Reparaturen.
- Die Bank bestätigt mit Eigenkapital spürbar bessere Konditionen.
- Das Guthaben ist Ihre einzige Reserve.
- Die Auszahlung liegt noch weit entfernt, und eine Kündigung würde einen Prämienverlust oder zusätzliche Kosten auslösen.
- Ein zusätzliches Bauspardarlehen mit hoher Tilgung würde Ihre Haushaltsrechnung überlasten.
06Risiken und Grenzen
Keine Reserve mehr. Wer sämtliche Ersparnisse in den Kauf steckt, muss unerwartete Auszahlungen aus dem laufenden Einkommen decken oder eine zusätzliche Finanzierung finden. Bei einer vermieteten Wohnung können Leerstand, Mieterwechsel und Sonderumlagen zusätzliche Liquidität erfordern.
Zuteilung verschiebt sich. Ein voraussichtlicher Zuteilungstermin ist keine gesicherte Auszahlung. Planen Sie den Kauf nicht auf den Tag genau und klären Sie die Folgen einer Verzögerung.
Bauspardarlehen belastet die Rate. Ein tariflich hoher Tilgungsanteil baut Schulden zügig ab, erhöht aber die monatliche Belastung und kann die Haushaltsrechnung überfordern.
Prämie verloren. Wer ohne anerkannte Verwendung und ohne einschlägige Ausnahme verfügt, kann die Wohnungsbauprämie vergangener Jahre verlieren.
Die Wohnung bleibt das größere Risiko. Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Instandhaltung und Mietausfall beeinflussen die Tragfähigkeit der Kapitalanlage unabhängig davon, woher das Eigenkapital stammt.
FAQHäufige Fragen
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Verfügbares Guthaben kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Das Bauspardarlehen bleibt ein Kredit. Eine Bank kann es bei nachrangiger Besicherung als Eigenkapitalersatz berücksichtigen; das muss sie konkret bestätigen.
Muss der Bausparvertrag zugeteilt sein?
Für die reguläre Kombination aus Guthabenauszahlung und Bauspardarlehen sind Zuteilung sowie weitere Vertrags- und Auszahlungsvoraussetzungen erforderlich. Eine Kündigung kann die Auszahlung des Guthabens ohne Darlehensanspruch ermöglichen. Andere Verfügungswege hängen vom Vertrag ab; eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Wartezeit, macht das Guthaben aber nicht sofort verfügbar.
Bekomme ich die Wohnungsbauprämie, wenn ich eine Wohnung vermiete?
Eine Vermietung schließt die Prämie bei einem Bausparvertrag nicht generell aus. Die Einkommensgrenze beträgt 35.000 € zu versteuerndes Einkommen beziehungsweise 70.000 € für gesetzlich begünstigte Ehepaare. Zusätzlich müssen die übrigen Voraussetzungen, insbesondere die anerkannte Verwendung, erfüllt sein. Lassen Sie sich die Behandlung Ihres konkreten Vertrags vor der Verfügung von der Bausparkasse schriftlich bestätigen. Bei steuerlichen Fragen unterstützt Sie ein Steuerberater.
Kann ich einen Bausparvertrag für den Kauf einer Kapitalanlage nutzen?
Guthaben und ein bewilligtes Bauspardarlehen können grundsätzlich zum Erwerb einer vermieteten Wohnimmobilie eingesetzt werden. Auszahlung, Darlehensbewilligung und zulässige Verwendung richten sich nach den jeweiligen Voraussetzungen. Für die Prämie gelten zusätzlich die Bedingungen des Wohnungsbau-Prämiengesetzes. Steuerliche Einzelfragen klären Sie mit einem Steuerberater, rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt.
Sollte ich das ganze Guthaben einsetzen?
Nicht unbedingt. Mehr eingesetztes Eigenkapital kann die monatliche Zuzahlung senken, verringert aber Ihre Reserve. Prüfen Sie die Anforderungen der Bank und behalten Sie einen angemessenen Puffer für Leerstand, Reparaturen und mögliche Sonderumlagen.
Was passiert mit der Abschlussgebühr, wenn ich kündige?
Sie wird in der Regel nicht erstattet. Je nach Vertrag können weitere Kosten entstehen. Prüfen Sie außerdem Kündigungsfrist, Auszahlungstermin und mögliche Auswirkungen auf Prämien. Bei Streit über Gebühren oder Vertragsbedingungen hilft ein Rechtsanwalt.
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Quellen
- § 2 WoPG (prämienbegünstigte Aufwendungen, Verwendung zum Wohnungsbau und Ausnahmen)
- § 2a WoPG (Einkommensgrenze 35.000 €/70.000 €)
- § 3 WoPG (10 % Prämie, höchstens 700 €/1.400 € begünstigte Sparleistung)
- § 32a EStG (Einkommensteuertarif)
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die Beispielrechnung beruht auf den genannten Annahmen und zeigt den Cashflow vor Steuern. Besprechen Sie steuerliche Einzelfragen mit einem Steuerberater und rechtliche Fragen mit einem Rechtsanwalt.
Schreibt über Vermietung, Nebenkosten, Mietrecht und Mehrfamilienhäuser.
Als Bauingenieur, Immobilieninvestor und Berater mit rund 14 Jahren Finanzpraxis betrachtet Moe Gebäude zuerst technisch. Er schreibt über Substanz, Vermietung, laufende Kosten und Investments, die auch jenseits des Prospekts tragen.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen.
