Sie verdienen ordentlich, haben ein paar Jahre gespart und überlegen, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Die erste Frage ist dann nicht, welche Wohnung. Sie lautet: Wie viel gibt mir die Bank überhaupt?

Online-Rechner spucken dazu schnell eine Zahl aus. Die meisten rechnen aber für ein Eigenheim oder einen Ratenkredit. Bei einer vermieteten Wohnung kommt die Miete dazu, und die Wohnung selbst setzt eine zweite Grenze. Wer nur eine der beiden kennt, plant mit der falschen Zahl.

01Die zwei Grenzen Ihres Kreditrahmens

Eine Bank schaut auf zwei Fragen. Können Sie die Rate über Jahre zahlen? Und was bekommt sie zurück, wenn nicht? Die erste Frage beantwortet Ihr Haushalt, die zweite die Wohnung.

Kapitaldienst ist das Wort der Banken für Zins und Tilgung zusammen. Kapitaldienstfähig ist, wer diese Rate aus seinem Einkommen dauerhaft zahlen kann. Wie die Bank den Wert der Wohnung ansetzt, erklärt das Glossar unter Beleihungswert.

Am Ende gilt die kleinere der beiden Zahlen. Ein hohes Gehalt hilft nichts, wenn die Bank die Wohnung niedriger bewertet als den Kaufpreis. Und eine günstige Wohnung hilft nichts, wenn der Haushalt die Rate nicht trägt.

02Grenze 1: Was Ihr Haushalt tragen kann

Die Bank stellt Ihre Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist der Spielraum für die Rate. Bei einer vermieteten Wohnung zählt die künftige Miete als Einnahme, aber selten voll. Die Bank zieht einen Teil für Leerstand und Kosten ab.

Ein Beispiel macht es greifbar. Jana ist 36, ledig, angestellt und verdient 3.400 € netto im Monat. Sie wohnt zur Miete und zahlt 950 € warm. Für ihr Auto läuft noch ein Kredit mit 250 € im Monat. Sie möchte in Nordrhein-Westfalen eine Wohnung für 220.000 € kaufen, die für 700 € kalt vermietet ist. Der Name ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Zwei Posten verschieben das Ergebnis besonders stark. Der Autokredit kostet Jana 250 € Spielraum, solange er läuft. Ohne ihn läge die tragbare Rate bei 1.445 €. Und die Anrechnung der Miete: Rechnet eine Bank nur 60 % statt 75 % an, fehlen 105 € im Monat.

Eine oft zitierte Faustregel sagt, die Rate solle höchstens 30 bis 40 % des Nettoeinkommens betragen. Bei Jana wären 35 % genau 1.190 €, fast dieselbe Zahl wie oben. Die Faustregel ersetzt die Haushaltsrechnung aber nicht. Mit zwei Kindern oder hohen Fixkosten liegt der Spielraum deutlich darunter.

03Von der Rate zur Kreditsumme

Aus der tragbaren Rate wird mit einer einfachen Formel eine Kreditsumme. Rate mal zwölf, geteilt durch Zinssatz plus anfängliche Tilgung. Für Jana: 1.195 € × 12 / 5,8 % = rund 247.000 €.

Für die Rechnungen in diesem Ratgeber nehmen wir 3,8 % Sollzins an. Mitte Oktober 2026 liegen die besten Angebote für zehn Jahre Zinsbindung eher bei 4,0 bis 4,2 %. Dr. Klein nannte am 07.10.2026 einen Sollzins von 4,06 % für zehn Jahre und am 09.10.2026 Top-Effektivzinsen von 4,16 bis 4,71 % je nach Zinsbindung. Wie stark ein höherer Zins den Kreditrahmen drückt, zeigt die Tabelle.

Zwei Dinge fallen auf. Schon 0,3 Prozentpunkte mehr Zins kosten bei Janas Rate rund 12.000 € Kreditrahmen. Und eine niedrigere Tilgung macht den Kreditrahmen größer, aber nur auf dem Papier. Mit 1,5 % Tilgung bleibt nach zehn Jahren deutlich mehr Schuld übrig, und genau die muss später zu einem unbekannten Zins weiterfinanziert werden.

Viele Banken verlangen bei einer Kapitalanlage eine Mindesttilgung, oft zwischen 1,5 und 3 %, damit die Schuld in einer überschaubaren Zeit sinkt. Den Verlauf von Zins und Tilgung über die Jahre zeigt das Glossar unter Annuitätendarlehen.

04Grenze 2: Was die Wohnung als Sicherheit hergibt

Jana braucht für die Wohnung mehr als den Kaufpreis. In Nordrhein-Westfalen fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an, dazu rund 1,5 % für Notar und Grundbuch. Ohne Makler sind das zusammen 17.600 €. Will sie alles finanzieren, braucht sie 237.600 €.

Die Bank bewertet die Wohnung selbst. Sie setzt einen Beleihungswert an, der vorsichtig ist und meist unter dem Kaufpreis liegt. Wie viel Prozent davon der Kredit ausmacht, heißt Beleihungsauslauf. Je höher er ist, desto höher ist meist der Zins, und manche Banken finanzieren über einer bestimmten Schwelle gar nicht.

Bei Jana passen beide Grenzen zusammen. Ihr Haushalt trägt bei 3,8 % rechnerisch rund 247.000 €, sie braucht 237.600 €. Ob die Bank auch die Nebenkosten mitfinanziert, entscheidet sie nach Objekt und Bonität. Eine solche 110-%-Finanzierung ist möglich, aber bonitätsabhängig und meist teurer.

05Was das Gesetz der Bank vorschreibt

Seit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie muss eine Bank vor jedem Immobilienkredit an Verbraucher gründlich prüfen, ob Sie ihn wahrscheinlich zurückzahlen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Wie genau, regelt die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung, kurz ImmoKWPLV. Für Kapitalanleger stehen darin vier wichtige Punkte.

Deshalb fragt die Bank nach Ihrem Alter und nach dem Rentenbeginn. Läuft der Kredit über den Ruhestand hinaus, rechnet sie mit der niedrigeren Rente. Wer mit 50 kauft, bekommt deshalb bei gleichem Gehalt oft einen kleineren Kreditrahmen als jemand mit 35. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage-Immobilie ab 50.

Wenn eine Bank ablehnt, klingt das oft sehr knapp. In einer Absage, die ein Interessent an uns weitergeleitet hat, stand nur, die Bank habe „hohe Anforderungen an den Kapitaldienst“. Übersetzt heißt das: Nach ihrer Haushaltsrechnung bleibt zu wenig für die Rate übrig. Dann lohnt es sich, die Rechnung Posten für Posten nachzuvollziehen. Oft liegt es an einem laufenden Kredit, an der Anrechnung der Miete oder an einer zu niedrigen Tilgung, die die Bank nicht mitmacht.

06Was die Bank nicht sieht: Ihre Steuer

Die Haushaltsrechnung der Bank ist eine Rechnung vor Steuern. Für Sie als Vermieter kommt etwas dazu. Zinsen, Abschreibung und Kosten der Wohnung senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Viele Banken rechnen diesen Effekt nicht oder nur teilweise ein. Für Ihre eigene Planung gehört er dazu.

Jana finanziert 237.600 € zu 3,8 % mit 2 % Tilgung. Ihre Rate beträgt 1.148,40 € im Monat. Ihr zu versteuerndes Einkommen liegt ohne die Wohnung bei 60.000 €.

Und was heißt das für Janas Konto? Vor Steuern kommen jeden Monat 700 € Miete herein. Hinaus gehen 1.148,40 € Rate und 80 € für Hausgeld und Rücklage. Das sind rund −528 € im Monat. Die Steuerersparnis bringt im Schnitt 155,50 € im Monat zurück, also bleiben rund −373 € im Monat aus eigener Tasche.

In der Zahl steckt die Tilgung von anfangs rund 396 € im Monat. Jana zahlt damit ihre Schuld ab. Trotzdem fließt das Geld erst einmal von ihrem Konto. Ob sich eine Wohnung für Sie rechnet, entscheidet deshalb nicht der Kreditrahmen, sondern die Frage, ob Sie diesen Betrag über Jahre gern und ohne Druck tragen. Den Steuereffekt mit Ihren Zahlen rechnet der Ratgeber Mieteinnahmen versteuern aus. Eine Lohnsteuerermäßigung holt ihn schon in die monatliche Abrechnung, Details im Glossar unter Lohnsteuerermäßigung.

07Risiken und Grenzen

Ein Kreditrahmen ist eine Obergrenze, keine Empfehlung. Wer ihn ausschöpft, hat keinen Spielraum mehr, wenn etwas schiefgeht. Bei einer vermieteten Wohnung sind das vor allem drei Dinge.

Anschlusszins. Nach zehn Jahren hat Jana noch rund 179.900 € Schuld. Liegt der Zins dann bei 5 %, beträgt die Rate mit 2 % Tilgung rund 1.049 €. Bei 6 % wären es rund 1.199 €, also etwa 51 € mehr als heute. Banken prüfen diesen Fall nach § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV mit, Sie sollten es auch. Wie man vorplant, steht im Glossar unter Anschlussfinanzierung.

Leerstand und Mietausfall. Fällt die Miete ein halbes Jahr aus, fehlen Jana 4.200 €, und die Rate läuft weiter. Eine Reserve von mehreren Monatsraten ist deshalb mehr als eine Formalität.

Kosten der Wohnung. Hausgeld, Sonderumlagen und Reparaturen können steigen. Der Abschlag, den die Bank auf die Miete macht, ist auch für Ihre eigene Rechnung ein vernünftiger Maßstab.

Wie Banken Mieten anrechnen, welche Pauschalen sie ansetzen und ob sie Nebenkosten mitfinanzieren, ist von Bank zu Bank verschieden. Die Zahlen hier sind ein Rechenweg, keine Zusage einer Bank.

Geschrieben von

Romolo Marini

Investmentberater bei InvestImmo.de

Schreibt über Finanzierung und Steuern.

Romolo bringt beinahe 17 Jahre Bank- und Finanzierungserfahrung sowie die Führung von rund 145 Vertriebsmitarbeitenden in seine Arbeit ein. Er schreibt über Finanzierung, Steuern und Immobilienentscheidungen, die langfristig zum Leben passen.

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Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe eine Bank finanziert, entscheidet sie im Einzelfall.