Immobilie als Kapitalanlage ab 50: lohnt sich das noch?

Andriy Bezborodko · 2026-10-13

Die Kinder sind aus dem Haus, das Eigenheim ist fast abbezahlt, vielleicht ist gerade eine Lebensversicherung ausgezahlt worden. Zum ersten Mal seit Jahren ist Geld da, und mit ihm die Frage, ob eine vermietete Wohnung jetzt noch sinnvoll ist. Oder ob der Zug abgefahren ist.

Ein Interessent hat uns diese Zerrissenheit in einem Satz beschrieben: „Wäre ich zehn Jahre jünger, würde ich nicht zögern … in 20 Jahren immer noch meine Rate.“ Mehr als jeder Dritte, mit dem wir sprechen, ist 50 oder älter. Die Sorge ist also verbreitet, und sie ist berechtigt.

Wir zeigen, was die Bank ab 50 prüft, und rechnen dieselbe Wohnung in drei Varianten durch. Am Ende sehen Sie, was es kostet, bis zur Rente schuldenfrei zu sein, und wann sich der Kauf nicht mehr lohnt.

01Was die Bank ab 50 prüft

Eine feste Altersgrenze für Kredite gibt es im Gesetz nicht. Es gibt aber eine Pflicht zur Prüfung. Die Bank muss vor jedem Immobilienkredit einschätzen, ob Sie ihn vertragsgemäß zurückzahlen können (§ 505b Abs. 2 BGB). Der Wert der Wohnung allein darf dafür nicht der Hauptgrund sein.

Die Verordnung dazu wird konkret. Banken müssen voraussehbare Einkommensverluste berücksichtigen, ausdrücklich auch ein geringeres Einkommen, wenn die Laufzeit in den Ruhestand hineinreicht (§ 4 Abs. 1 ImmoKWPLV). Für Sie heißt das: Die Bank rechnet nicht nur mit Ihrem heutigen Gehalt, sondern auch mit Ihrer voraussichtlichen Rente.

Ein Berater hat einem Interessenten in diesem Alter einmal offen gesagt, dass ohne Eigenkapital eine Finanzierung mit 64 bei Banken nicht funktioniert. Diese Ehrlichkeit hat mehr Vertrauen geschaffen als jedes „Alter ist kein Problem“. Ab etwa 60 wird es ohne nennenswertes Eigenkapital schwierig, ab Mitte 60 nach unserer Erfahrung sehr schwierig.

02Kundenfragen mit Beispielrechnung

Petra und Frank sind beide 55 und arbeiten noch voll. Zusammen haben sie ein zu versteuerndes Einkommen von 95.000 € und werden gemeinsam veranlagt. Aus einer ausgezahlten Lebensversicherung und Erspartem haben sie 120.000 € Eigenkapital. Mit 67 wollen sie in Rente gehen. Die Namen sind ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Sie schauen sich eine vermietete Bestandswohnung an: Baujahr 2000, 62 m², Kaufpreis 240.000 €, Kaltmiete 11,50 € je m². Die Kaufnebenkosten betragen 16.800 €.

„Dann habe ich die Immobilie nach zehn Jahren ja trotzdem noch nicht abbezahlt?“

Diese Frage aus einem unserer Gespräche trifft den Kern. Bei einer klassischen Finanzierung mit 1,5 % Tilgung ist die Antwort: nein, bei weitem nicht. Deshalb rechnen wir zwei Wege nebeneinander.

• Variante A, klassisch: Petra und Frank zahlen nur die Nebenkosten selbst und finanzieren 240.000 € mit 3,8 % Zins und 1,5 % Tilgung. Der Rest ihres Eigenkapitals bleibt auf dem Konto.
• Variante B, schuldenfrei mit 67: Sie setzen die vollen 120.000 € ein und finanzieren 136.800 € mit 3,6 % Zins so, dass der Kredit nach zwölf Jahren vollständig getilgt ist. Den etwas niedrigeren Zins nehmen wir an, weil die Bank bei mehr Eigenkapital weniger Risiko trägt.

In Variante A zahlen Petra und Frank nach Steuern rund 322 € im Monat zu. Das wirkt bequem, hat aber einen Preis: Mit 67 schulden sie der Bank noch rund 185.000 €. Die müssen sie dann mit der Rente bedienen, mit einer Anschlussfinanzierung, deren Zins heute niemand kennt, oder durch einen Verkauf.

In Variante B sind es rund 554 € im Monat nach Steuern. Dafür gehört ihnen die Wohnung mit 67 schuldenfrei. Die Steuerersparnis ist klein, weil kaum Zinsen anfallen. Über die zwölf Jahre zahlen sie insgesamt rund 31.900 € Zinsen.

Und wenn Petra und Frank den ganzen Betrag selbst hätten? Ohne Kredit bräuchten sie 256.800 €. Dann blieben vor Steuern rund 7.056 € im Jahr übrig, auf den Überschuss von 3.744 € fielen rund 1.294 € Steuern an. Ein Steuersparmodell ist eine Wohnung ohne Kredit also nicht. Sie ist eine Einnahmequelle.

„Mit fast 60 noch eine Finanzierung?“

Dieser Satz steht in unseren Gesprächsnotizen immer wieder. Die ehrliche Antwort lautet: möglich, aber mit kürzerer Laufzeit. Wer mit 58 kauft und mit 67 schuldenfrei sein will, hat neun Jahre. Die Rate steigt dann deutlich, oder der Kredit muss kleiner werden. Rechnen Sie Ihren eigenen Fall mit dem Rechner durch:

Was bleibt von Ihrer Miete nach Steuern? Tragen Sie Kaltmiete, Zinsen, Abschreibung und Ihr Einkommen ein.

03Steuer vor und nach dem Rentenbeginn

Bis zur Rente wirkt die Wohnung wie bei allen Berufstätigen. Zinsen, Abschreibung und Kosten senken die Steuer. Mit dem Ruhestand ändert sich das Bild an zwei Stellen.

Erstens sinkt meist Ihr Einkommen, und damit der Steuersatz, mit dem die Verluste wirken. Hätten Petra und Frank im Ruhestand ein zu versteuerndes Einkommen von 55.000 €, brächte Variante A statt 1.796 € nur noch 1.428 € im Jahr.

Zweitens wird die gesetzliche Rente zu einem immer größeren Teil besteuert. Bei Rentenbeginn 2026 sind es 84 % (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. aa EStG), der Satz steigt für jeden späteren Jahrgang um einen halben Prozentpunkt. Wer 2038 in Rente geht, versteuert nach heutigem Recht 90 % seiner Rente. Ist die Wohnung dann schuldenfrei, kommt die Miete als Einkommen hinzu und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

04Erben, Kinder, Verkauf

Eine Sorge hören wir in dieser Altersgruppe besonders oft. Ein Interessent sagte im Gespräch: „Die Idee, dass ich Schulden vererbe, hatte ich bislang noch nicht im Kopf.“

Die Rechtslage ist einfach. Mit dem Erbe gehen Wohnung und Kredit auf die Erben über (§ 1967 BGB). Die Erben können das Erbe annehmen und weiterzahlen, die Wohnung verkaufen und den Kredit ablösen oder das Erbe ausschlagen. Ein Kredit, dem eine vermietete Wohnung gegenübersteht, ist für Erben etwas anderes als Konsumschulden. Aber er ist eine Verpflichtung, über die Sie mit Ihren Kindern sprechen sollten.

Der letzte Weg wird oft übersehen. Wenn Kinder mit eigenem Einkommen kaufen, kann die Bank eine längere Laufzeit ansetzen. Wer das plant, sollte Fragen zu Schenkung und Erbe vorher mit einem Steuerberater klären.

05Für wen es passt und für wen nicht

06Risiken und Grenzen

Die Zeit ist ab 50 das knappste Gut. Ein Fehlkauf lässt sich mit 35 aussitzen, mit 58 oft nicht. Mieter können ausfallen, Wohnungen stehen bei einem Wechsel leer, Reparaturen im Sondereigentum zahlen Sie allein. Die Eigentümergemeinschaft kann Sonderumlagen beschließen, etwa für Dach oder Heizung. Bei einer Restschuld im Ruhestand kommt das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung dazu.

Auch der Verkauf ist keine feste Größe. Ob eine Wohnung in zehn Jahren mehr oder weniger wert ist, kann niemand zusagen. Wer darauf angewiesen ist, zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verkaufen, trägt ein zusätzliches Risiko.