Immobilie als Altersvorsorge: was sie kostet und was sie bringt
Eine Beispielwohnung von 40 bis 67 durchgerechnet: was Sie bis zur Rente selbst zahlen, was danach im Monat bleibt und wann die Rechnung nicht aufgeht.
Michael PaukerInvestmentberater bei InvestImmo.de
Sie haben Ihre Renteninformation aufgeschlagen und die Zahl unten rechts hat Ihnen nicht gefallen. Vielleicht haben Sie ausgerechnet, wie viel im Monat fehlt, um Ihren heutigen Lebensstandard zu halten. Und irgendwann fällt der Gedanke: eine vermietete Wohnung, die bis zur Rente abbezahlt ist.
Die Idee ist alt und sie kann funktionieren. Aber nur, wenn Sie wissen, was sie bis zum Ruhestand kostet und was danach wirklich übrig bleibt. Genau das rechnen wir hier an einer Beispielwohnung durch, vom 40. bis zum 67. Lebensjahr.
01Wie groß die Lücke ist
Die durchschnittliche gesetzliche Altersrente lag Ende 2025 bei rund 1.195 € im Monat. Das ist der Zahlbetrag nach Kranken- und Pflegeversicherung, aber vor Einkommensteuer. Männer erhielten im Schnitt rund 1.449 €, Frauen rund 994 € (Deutsche Rentenversicherung, Stand 31.12.2025).
Wie groß Ihre persönliche Lücke ist, hängt von Ihrem Einkommen, Ihren Beitragsjahren und Ihren Ausgaben im Alter ab. Eine gute Frage für den Anfang ist: Wie viel brauche ich im Monat, und wie viel davon deckt die Renteninformation ab? Die Differenz ist die Zahl, an der sich jede Vorsorge messen lassen muss, auch eine Wohnung.
02Wie eine Wohnung zur Rente beiträgt
Das Prinzip ist einfach. In den Berufsjahren kaufen Sie eine Wohnung auf Kredit und vermieten sie. Miete, Steuerwirkung und Ihre eigene Zuzahlung bedienen die Rate. Bis zum Ruhestand ist der Kredit getilgt. Danach fließt die Miete, abzüglich Kosten und Steuer, zu Ihnen.
| Phase | Was passiert | Was Sie spüren |
|---|---|---|
| Kauf | Kaufnebenkosten aus Erspartem, Rest finanziert die Bank | Einmalbetrag von 5 bis 8 % des Kaufpreises |
| Berufsjahre | Rate aus Miete, Steuerwirkung und eigenem Geld | monatliche Zuzahlung, die mit der Zeit eher steigt |
| Zinsbindung endet | neue Konditionen für die Restschuld | Rate kann steigen oder fallen |
| Ruhestand | keine Rate mehr, Miete fließt | Überschuss nach Kosten und Steuer |
Ein Punkt wird oft übersehen. Die Zuzahlung nach Steuern steigt in den späteren Jahren eher, als dass sie sinkt. Der Grund sind die Zinsen: Sie sinken mit jeder Rate, und mit ihnen die Abzüge beim Finanzamt.
03Die Beispielwohnung von 40 bis 67
Nehmen wir Markus, 40, angestellt, zu versteuerndes Einkommen 80.000 €. Er kauft eine vermietete Bestandswohnung für 180.000 €, Baujahr 1995, vermietet für 600 € kalt im Monat. Die Kaufnebenkosten von 12.600 € zahlt er aus Erspartem. Die Tilgung wählt er so, dass die Wohnung mit 67 schuldenfrei ist. Markus ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.
| im Jahr | im Monat | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | +7.200 € | +600 € |
| Kreditrate (3,6 % Zins, 2,2 % Tilgung) | −10.440 € | −870 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | −1.200 € | −100 € |
| Ergebnis vor Steuern | −4.440 € | −370 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | +1.009 € | +84 € |
| Ergebnis nach Steuern | −3.431 € | −286 € |
| Tilgung im ersten Jahr | 4.026 € | 336 € |
Rechnen wir das bis zum 67. Geburtstag weiter, unter der Annahme, dass Miete und Zins gleich bleiben. Die Zuzahlung nach Steuern steigt von 286 € auf rund 500 € im Monat im letzten Jahr, weil die Steuerwirkung wegfällt und Markus ab etwa dem 13. Jahr sogar Steuer auf die Vermietung zahlt. Insgesamt zahlt er in 27 Jahren rund 122.700 € aus eigener Tasche zu, dazu die 12.600 € Kaufnebenkosten.
| Miete bleibt gleich | Miete +1,5 % im Jahr | |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten zu Beginn | 12.600 € | 12.600 € |
| Zuzahlungen nach Steuern in 27 Jahren | 122.715 € | 104.144 € |
| Eigener Einsatz insgesamt | 135.315 € | 116.744 € |
| Kaltmiete im Ruhestand pro Monat | 600 € | 897 € |
| Wohnung schuldenfrei | ja, mit 67 | ja, mit 67 |
Und im Ruhestand? Bleibt die Miete bei 600 €, gehen 100 € laufende Kosten ab und zusätzlich rund 50 € für Instandhaltung, denn ein Gebäude wird in 27 Jahren nicht jünger. Es bleiben 450 € im Monat vor Steuern. Die Abschreibung läuft weiter, versteuert werden rund 3.400 € im Jahr. Bei einem angenommenen Steuersatz von 25 % im Alter bleiben etwa 379 € im Monat.
Was die Wohnung mit 67 wert ist, haben wir bewusst nicht eingerechnet. Sie kann mehr, gleich viel oder weniger wert sein als die 180.000 € beim Kauf. Diese Zahl ist ein Teil Ihrer Vorsorge, aber keine, auf die Sie fest planen sollten.
04Tilgung und Laufzeit: die wichtigste Stellschraube
Für die Altersvorsorge zählt vor allem eines: Ist die Wohnung zum Rentenbeginn bezahlt? Das bestimmen Sie über die Tilgung. Eine niedrige Tilgung senkt die Zuzahlung heute, verschiebt die Schuld aber in den Ruhestand.
| Anfängliche Tilgung | Rate im Monat | Schuldenfrei nach | Alter bei Kauf mit 40 |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 765 € | 34 Jahren | 74 |
| 2,2 % | 870 € | 27 Jahren | 67 |
| 3,0 % | 990 € | 22 Jahren | 62 |
Mit 1,5 % Tilgung hätte Markus 105 € weniger Rate im Monat, wäre aber erst mit 74 schuldenfrei. Sieben Jahre seiner Rente würde dann noch die Rate laufen. Wer mit 45 oder 50 kauft, braucht für denselben Rentenbeginn eine noch höhere Tilgung und damit eine höhere Rate. Sondertilgungen, etwa aus einer Gehaltserhöhung oder Erbschaft, verkürzen die Laufzeit zusätzlich. Mehr zur Tilgung und zur Sondertilgung im Glossar.
05Bin ich zu alt dafür?
„Ich bin ja nicht mehr der Jüngste, denke nicht mehr in 20-Jahres-Rhythmen.“
Das hat uns ein Interessent im Beratungsgespräch gesagt. Wir nehmen den Satz ernst. Wer nicht mehr 20 Jahre planen will, sollte keine Finanzierung über 20 Jahre abschließen.
Mit dem Alter ändern sich die Spielregeln. Banken richten die Laufzeit am Rentenbeginn und an der Lebenserwartung aus. Ab Mitte 50 verlangen viele mehr Eigenkapital oder eine kürzere Laufzeit, ab etwa 60 wird eine Finanzierung ohne nennenswertes Eigenkapital schwierig. Das sagen wir Interessenten offen, bevor gerechnet wird.
Was dann bleibt:
- Mehr Eigenkapital einsetzen und die Laufzeit so wählen, dass sie zu Ihrem Planungshorizont passt.
- Bar kaufen, wenn Vermögen vorhanden ist. Dann gibt es keine Zuzahlung, aber auch kaum Steuerwirkung.
- Gemeinsam mit den Kindern planen, die selbst kaufen und finanzieren.
- Bewusst verzichten, wenn die Steuerlast im Ruhestand gering ist und eine Finanzierung nicht mehr passt.
Bei geringem Einkommen bringt die Abschreibung wenig. Wer kurz vor der Rente steht oder in Teilzeit geht, profitiert deshalb kaum von der Steuerwirkung, die in jüngeren Jahren einen Teil der Zuzahlung trägt.
06Eigenheim oder vermietete Wohnung?
Viele Ratgeber zur Altersvorsorge meinen mit „Immobilie“ das eigene Haus. Das ist eine andere Rechnung.
| Punkt | Selbst genutztes Eigenheim | Vermietete Wohnung |
|---|---|---|
| Was es im Alter bringt | Sie zahlen keine Miete | Miete fließt zu Ihnen |
| Steuer in den Berufsjahren | Zinsen und Abschreibung nicht abziehbar | Zinsen, Abschreibung und Kosten abziehbar |
| Steuer im Ruhestand | keine auf die ersparte Miete | Mietüberschuss wird versteuert |
| Verkauf | steuerfrei bei Eigennutzung (§ 23 EStG) | steuerfrei nach mehr als zehn Jahren |
| Aufwand | Ihr Zuhause, Ihre Entscheidungen | Mieter, Verwaltung, Mietrecht |
Beides schließt sich nicht aus. Wer bereits ein abbezahltes Eigenheim hat, hat die Wohnkosten im Alter schon gesenkt. Eine vermietete Wohnung ergänzt dann das Einkommen. Wer zur Miete wohnt, sollte beide Wege nebeneinander rechnen.
07Im Ruhestand: halten, verkaufen, vererben
Ist die Wohnung abbezahlt, haben Sie drei Möglichkeiten.
Halten. Sie behalten die Miete als laufendes Einkommen. Instandhaltung und Mieterwechsel bleiben bei Ihnen oder einer Verwaltung. Wer im Alter weniger Aufwand will, sollte das bei der Kostenplanung berücksichtigen.
Verkaufen. Nach mehr als zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn für private Vermieter steuerfrei (§ 23 EStG). Den Erlös können Sie anders anlegen oder nach und nach verbrauchen. Ein Verkauf dauert Monate, und der Preis hängt vom Markt zu diesem Zeitpunkt ab. Die Regeln stehen im Ratgeber Spekulationsfrist.
Vererben oder verschenken. Eine Wohnung lässt sich vererben oder zu Lebzeiten übertragen, etwa mit einem vorbehaltenen Nießbrauch, bei dem Sie die Miete weiter erhalten. Freibeträge und Folgen erklärt der Ratgeber Immobilien vererben und verschenken. Das ist ein Thema für Notar und Steuerberater.
08Für wen es passt und für wen nicht
- Sie sind zwischen 30 und Anfang 50 und können bis zur Rente tilgen.
- Sie können eine Zuzahlung von einigen hundert Euro im Monat über Jahrzehnte tragen.
- Ihr Steuersatz ist heute hoch und im Alter voraussichtlich niedriger.
- Sie haben neben der Wohnung weitere Rücklagen und Vorsorge.
- Sie brauchen das Geld in den nächsten Jahren.
- Die Finanzierung würde weit in den Ruhestand reichen.
- Die Wohnung wäre Ihre einzige Altersvorsorge.
- Sie wollen sich im Alter nicht um Mieter und Reparaturen kümmern.
09Risiken und Grenzen
Über 27 Jahre passiert viel. Diese Risiken sollten Sie einplanen.
| im Jahr | im Monat | |
|---|---|---|
| Rate bis Jahr 10 (3,6 %) | 10.440 € | 870 € |
| Rate ab Jahr 11 (5,5 %, schuldenfrei mit 67) | 12.007 € | 1.001 € |
| Mehrbelastung | +1.567 € | +131 € |
- Anschlusszins. Steigt der Zins nach der Zinsbindung, steigt die Rate, oder die Laufzeit reicht in die Rente. Eine lange Zinsbindung oder Sondertilgungen senken dieses Risiko.
- Instandhaltung im Alter. Nach 25 Jahren stehen oft Heizung, Fenster oder Dach an. Das kostet fünfstellige Beträge, häufig als Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.
- Mietentwicklung. Mieten dürfen nur im Rahmen des Mietrechts steigen, bis zur Vergleichsmiete höchstens 20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 % (§ 558 BGB). Ob die Miete mit den Preisen Schritt hält, ist offen.
- Leerstand und Mietausfall. Jeder Monat ohne Miete geht voll zu Ihren Lasten, im Ruhestand auch zulasten Ihres Einkommens.
- Wert. Preise können fallen, 2023 im Schnitt um 8,4 % (Statistisches Bundesamt). In schwachen Lagen kann ein Verkauf im Alter lange dauern.
- Fehlende Streuung. Eine einzelne Wohnung bündelt viel Vermögen an einem Ort. Sie sollte ein Baustein sein, nicht die ganze Vorsorge.
- Gesetze. Steuer- und Mietrecht können sich über Jahrzehnte ändern.
FAQHäufige Fragen
Ist eine Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Sie kann ein Baustein sein, wenn sie bis zum Ruhestand abbezahlt ist und Sie die Zuzahlung bis dahin tragen. Sie bindet viel Kapital an ein Objekt und sollte deshalb nicht die einzige Vorsorge sein. Ob sie für Sie passt, zeigt nur eine Rechnung mit Ihren Zahlen.
Wie viel bleibt im Alter von der Miete übrig?
Von der Kaltmiete gehen nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Einkommensteuer ab. In unserem Beispiel bleiben von 600 € Miete rund 450 € vor und 379 € nach Steuern. Bei einer älteren Wohnung mit Sanierungsbedarf kann es deutlich weniger sein.
Muss ich Mieteinnahmen im Ruhestand versteuern?
Ja. Der Mietüberschuss wird zu Ihrem übrigen Einkommen, also auch Ihrer Rente, addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Die Abschreibung mindert den Überschuss weiterhin. Mehr dazu unter Mieteinnahmen versteuern.
Bin ich mit 50 zu alt für eine Kapitalanlage-Immobilie?
Nicht unbedingt, aber die Rechnung wird enger. Damit die Wohnung zum Rentenbeginn bezahlt ist, brauchen Sie eine höhere Tilgung und damit eine höhere Rate, oder mehr Eigenkapital. Ab etwa 60 finanzieren Banken ohne Eigenkapital nur noch selten.
Kann ich die Wohnung vererben?
Ja. Sie ist normales Eigentum im Grundbuch und geht an Ihre Erben über, gegebenenfalls mit einer Restschuld. Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 € je Elternteil bei der Erbschaftsteuer. Übertragungen zu Lebzeiten sollten Sie mit Notar und Steuerberater planen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Üblich ist, dass Sie die Kaufnebenkosten von etwa 5 bis 8 % des Kaufpreises selbst tragen, dazu eine Reserve für Leerstand und Reparaturen. Je nach Bonität finanzieren Banken auch mehr, dann mit höherem Zins und höherer Rate. Ihre Kosten rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Schützt eine vermietete Wohnung vor Inflation?
Teilweise. Mieten dürfen im Rahmen des Mietrechts erhöht werden, aber nicht beliebig und nicht sofort. Ihre Schulden bleiben nominal gleich, was bei Inflation hilft. Gleichzeitig steigen Reparatur- und Verwaltungskosten mit. Mehr im Ratgeber Inflationsschutz durch Sachwerte.
Weiterlesen
Quellen
Alle Quellen abgerufen am 13.10.2026.
- Deutsche Rentenversicherung, „Rentenversicherung in Zahlen“: durchschnittlicher Zahlbetrag der Altersrenten, Stand 31.12.2025
- Einkommensteuergesetz §§ 7, 9, 21, 23, 32a (gesetze-im-internet.de)
- Bürgerliches Gesetzbuch § 558 (gesetze-im-internet.de)
- Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz § 16 (gesetze-im-internet.de)
- Statistisches Bundesamt, Häuserpreisindex: Pressemitteilung zum Jahr 2023 vom März 2024 (−8,4 %)
- Beispielrechnungen: eigene Berechnung mit den genannten Annahmen, Stand 13.10.2026
Schreibt über Finanzierung und Kalkulation, Steuern und Pflegeimmobilien.
Michael verbindet seine Erfahrung als Banker und ehemaliger Portfolio Manager im Family Office mit der Praxis als eigener Immobilieninvestor. Er schreibt über belastbare Kalkulationen, Finanzierung, Risiken und strategischen Portfolioaufbau.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen und keine Prognose, Stand 13.10.2026.
