Immobilien als Kapitalanlage: der Leitfaden mit ehrlicher Rechnung

Sie verdienen gut, Ihr Geld liegt auf dem Tagesgeldkonto oder im Depot, und im Freundeskreis hat jemand eine vermietete Wohnung gekauft. Jetzt fragen Sie sich, ob das auch für Sie etwas ist. Und vor allem: was es Sie im Monat wirklich kostet.

Genau darum geht es in diesem Leitfaden. Wir rechnen eine Beispielwohnung von der Miete bis zur Steuer durch, zeigen, welche Zahlen niemand kennt, und nennen die Risiken in Euro. Am Ende finden Sie einen Wegweiser zu allen Themen, Rechnern und Fachartikeln auf investimmo.de.

01Was eine Immobilie als Kapitalanlage ausmacht

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Wohnung oder ein Haus, das Sie kaufen, um es zu vermieten. Sie wohnen nicht selbst darin. Ihr Mieter zahlt Miete, die Bank finanziert den größten Teil des Kaufpreises, und das Finanzamt behandelt die Vermietung als eigene Einkunftsart.

Vier Bausteine wirken zusammen:

Nur zwei dieser Bausteine lassen sich vorab sauber rechnen: Tilgung und Steuerwirkung im ersten Jahr. Miete und Wert entwickeln sich, wie der Markt es will. Wie stark der Wert schwanken kann, zeigen die Zahlen des Statistischen Bundesamts. 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt um 8,4 %, 2025 stiegen sie um 3,2 %.

02Muss ich monatlich etwas dazuzahlen?

Diese Frage hören wir in fast jedem Erstgespräch. Die ehrliche Antwort lautet: Bei hoher Finanzierung meistens ja, jedenfalls in den ersten Jahren. Die Beispielwohnung zeigt, warum.

Nehmen wir Jana, 38, angestellt, ledig, zu versteuerndes Einkommen 85.000 €. Sie kauft eine vermietete Bestandswohnung, 60 m², Baujahr 1995, für 200.000 €. Die Kaufnebenkosten von 13.000 € zahlt sie aus Erspartem, den Kaufpreis finanziert die Bank komplett. Die Wohnung ist für 11 € je m² vermietet. Jana ist ausgedacht, die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und keine Prognose.

Jana zahlt also im ersten Jahr rund 193 € im Monat aus ihrem Gehalt zu. Gleichzeitig sinkt ihre Restschuld um 3.050 €. Beides gehört in dieselbe Rechnung. Wer nur die Tilgung nennt, rechnet sich die Wohnung schön. Wer nur die Zuzahlung sieht, übersieht den Vermögensaufbau.

03Was die Rechnung nicht zeigt

Die Rechnung oben ist ehrlich, aber sie beschreibt nur das erste Jahr. Drei Größen entscheiden, ob sich die Wohnung über 15 oder 20 Jahre lohnt, und keine davon ist heute bekannt.

Wertentwicklung. Steigt der Wert nicht, besteht Janas Vermögen nach zehn Jahren im Wesentlichen aus der getilgten Schuld abzüglich der Kaufnebenkosten. Fällt er, kann sie weniger herausbekommen, als sie hineingesteckt hat.

Mietentwicklung. Mieten dürfen nur im Rahmen des Mietrechts steigen. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 % (§ 558 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse ist die Miete bei Neuvermietung begrenzt (§ 556d BGB, Landesverordnungen längstens bis Ende 2029).

Zins nach der Zinsbindung. Nach zehn Jahren schuldet Jana noch rund 164.000 €. Liegt der Zins dann bei 5,5 % statt 3,6 %, steigt ihre Rate bei gleicher Tilgung um rund 106 € im Monat. Was das für Janas Monat bedeutet, steht im Abschnitt zu den Risiken.

04Kaufnebenkosten und Eigenkapital

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die die Bank selten mitfinanziert und die Sie bei einem Verkauf nicht zurückbekommen. Die größte Position ist die Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).

Ohne Makler sind es je nach Land also etwa 5 bis 8 % des Kaufpreises. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner rechnen Sie Ihr Bundesland aus, die Sätze aller Länder stehen unter Grunderwerbsteuer.

Banken verlangen meist, dass Sie die Nebenkosten selbst tragen. Je nach Bonität finanzieren manche auch Kaufpreis und Nebenkosten zusammen, die sogenannte 110-%-Finanzierung. Dann ist der Zins meist höher, die Rate steigt, und eine Reserve für Leerstand und Reparaturen brauchen Sie trotzdem.

05Steuern ohne Mythen

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Von der Miete ziehen Sie Werbungskosten ab (§ 9 EStG). Bleibt ein Verlust, mindert er Ihr übriges Einkommen, bleibt ein Überschuss, zahlen Sie darauf Ihren persönlichen Steuersatz.

Die Abschreibung hängt vom Baujahr ab (§ 7 Abs. 4 EStG): 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % davor, 3 % ab 2023. Für neue Wohnungen kommen unter Bedingungen die degressive AfA von 5 % und die Sonder-AfA nach § 7b hinzu. Die Details stehen im Ratgeber Sonder-AfA und degressive AfA, Ihren Fall rechnen Sie mit dem AfA-Rechner.

Zwei Punkte werden oft falsch erklärt. Erstens erstattet die Steuer nur einen Teil eines Verlusts, nämlich Ihren Grenzsteuersatz. Bei 42 % kostet jeder Euro Verlust Sie immer noch 58 Cent. Zweitens ist der Verkaufsgewinn erst steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Verkaufen Sie früher, wird auch die abgezogene AfA zum Gewinn hinzugerechnet. Mehr dazu unter Spekulationsfrist und im Spekulationssteuer-Rechner.

06Finanzierung: der Hebel wirkt in beide Richtungen

Jana setzt 13.000 € eigenes Geld ein und kontrolliert damit eine Wohnung für 200.000 €. Diesen Effekt nennt man Hebel. Steigt der Wert um 10 %, gehören ihr 20.000 € mehr, gut das Anderthalbfache ihres Einsatzes. Fällt er um 10 %, ist ihr Einsatz rechnerisch aufgezehrt, und die Schuld bleibt in voller Höhe stehen.

Was Banken prüfen, bevor sie finanzieren:

• Einkommen und Beschäftigung, bei Angestellten meist nach der Probezeit
• Bestehende Kredite und Leasingraten
• Schufa-Auskunft
• eine Haushaltsrechnung, die auch die Zuzahlung für die Wohnung trägt
• den Wert der Wohnung (Beleihungswert), der unter dem Kaufpreis liegen kann

Wählen Sie die Zinsbindung so lang, dass Sie die Rate in Ruhe planen können. Zehn Jahre sind verbreitet, längere Bindungen kosten meist einen Zinsaufschlag. Eine höhere Tilgung senkt das Risiko bei der Anschlussfinanzierung, erhöht aber die monatliche Zuzahlung. Mehr im Ratgeber Immobilienfinanzierung.

07Objekt und Lage prüfen

Eine Wohnung ist nur so gut wie ihre Vermietbarkeit in 10 oder 20 Jahren. Wir prüfen mit Kunden vor allem diese Punkte:

Den Kaufpreisfaktor und die Brutto- und Nettomietrendite rechnen Sie mit dem Mietrendite-Rechner aus. Bei Janas Wohnung liegt der Faktor bei gut 25. Wie Sie Städte vergleichen, steht in der Standortanalyse, die Wahl zwischen Alt und Neu im Ratgeber Neubau oder Bestand.

08In acht Schritten zur vermieteten Wohnung

Wie Notartermin und Grundbuch im Einzelnen ablaufen, lesen Sie unter Ablauf des Immobilienkaufs und Notarkosten.

09Für wen eine Kapitalanlage-Immobilie passt

10Risiken und Grenzen: was schiefgehen kann

Wir rechnen die zwei häufigsten Risiken an Janas Wohnung durch. Beide sind kein Ausnahmefall, beide kommen in einer Haltedauer von 20 Jahren realistisch vor.

Die weiteren Risiken in Kürze:

• Instandhaltung. Heizung, Fenster oder Dach kosten fünfstellige Beträge, oft über eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.
• Mietausfall. Zahlt ein Mieter nicht, dauert eine Räumungsklage Monate. Eine sorgfältige Mieterauswahl senkt das Risiko, eine Mietausfallversicherung kann einen Teil abfedern.
• Wert. Preise können fallen, 2023 im Schnitt um 8,4 %. In schwachen Lagen kann ein Verkauf lange dauern.
• Klumpenrisiko. Eine Wohnung bindet viel Kapital an einem Ort und in einem Gebäude.
• Gesetze. Mietrecht und Steuerrecht können sich ändern, auch zu Ihrem Nachteil.
• Geringe Liquidität. Ein Verkauf dauert Monate und kostet Gebühren.

11Wegweiser: alle Themen rund um die Kapitalanlage

Diese Seite ist der Einstieg. Vertiefen können Sie jedes Thema hier:

Begriffe von A bis Z erklärt das Glossar, zum Beispiel Kaufnebenkosten, Cashflow, Instandhaltungsrücklage und AfA.

Geschrieben von

Andriy Bezborodko

Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe

Schreibt über Steuern, AfA, Finanzierung und Kapitalanlage-Konzept.

Andriy ist Geschäftsführer der InvestImmo Gruppe und seit 2020 Unternehmer in der Immobilienwirtschaft. Seine Erfahrung aus Maklergeschäft, Immobilienmarketing und eigenen Investments prägt seinen Blick auf Immobilienauswahl und langfristige Investmentkonzepte. Die persönliche Anlegerberatung übernimmt sein Team.

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Beispielrechnungen mit offengelegten Annahmen und keine Prognose, Stand 13.10.2026.